英国买二手房怕房子有毛病有硬伤怎么办? 找人做一份调查评估就好了!

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在英国买一些二手房的人,特别是买一些几十年房龄的House的买家。 通常都有一个担忧:这么一个老房子,有没有什么我看房的时候看不出的隐患?这种房子基本不会像新盘flat一样带有10年的保修,一旦买下来之后,遇到的毛病都得自己解决去修。  那么,怎么才能在买之前把这些问题都查出来呢?

这就是我们今天的话题: 评估报告 Survey。

评估报告的环节,差不多就是我们看好房子,然后跟卖家谈好价钱,卖家接受Offer之后。 通常都跟申请贷款同步进行(基本的valuation Survey是贷款的必须步骤)。

那么具体来说,做房子评估调查的方式,从复杂到简单,有下面几种:

1 整体建筑评估或结构评估:Building Survey

2 买家报告:HomeBuyer Report

3 单纯的价格评估:Valuation Report

我们就来一个个讲一下:

最详细、复杂的一种叫做建筑评估(Building Survey或者Structural Survey

这种评估报告一般会有好几个工程师一起完成,内容非常详实,而且他们会主动去找房子的一些潜在问题(即使现在完全看不出来或者不会有直接的影响)。这种报告会有很多细节的检查,包括房屋是否受潮、排水系统是否完好、是否有蛀虫啊、房屋结构是否完好,甚至会跑上房子的屋顶,钻到房子的loft中去判断屋顶和横梁的状态。 总之,就是一个非常非常详细的房屋建筑情况报告。

一个Structural Survey一般包括这些东西:

  • 房屋的整体结构是否经过改动或者有所损坏;
  • 承重墙是否有改动或者移动过
  • 是否有未经允许的改建
  • 有没有什么脏东西是需要专业清洁才能移除的(例如石棉网的损坏啊等等)
  • 是否受潮或者有受潮的迹象
  • 木结构是否受虫蛀
  • 屋顶的一些问题
  • 窗户是否有任何损坏
  • 墙砖是否有损坏
  • 地基是否有损坏
  • 排水、电和排风系统是否完好
  • 任何可能有问题的地方……

接下来我们看一个Structural Survey的例子,大概就能知道这份东西有多么详(复)实(杂)了……

首先,这份范本,有91页……。

然后,这是目录:

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这是所有检查主项的目录:

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而且以上每一项检查都是非常非常细致的,检查出有问题会附上图,然后给出建议,比如:

帮你看一下地下室和屋顶的状况..2016-09-19_162312 2016-09-19_162335

或者下面这两个,两个都是房子屋顶木质结构的损坏,其实也就是很细微的地方,不仔细去找的话是不会发现的。报告给出的意见是:“请一位专业的工程师给出一个修复方案以及报价。”

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另外,一些细微到你根本不可能想到的点都有,比如,树:

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报告觉得房子周围的树以后可能会长得很大,可能影响到房子或者以后刮大风会有影响啊什么的,给出的建议是及时修剪枝丫……

那么,我们该不该进行一个Structural Survey呢?

大家也看到,这种评估报告太详细了,那么一般来说,我们接触到的房子都是不需要有这么详细的评估报告的。但是,如果房子满足以下这些条件,还是建议去做一个Structural Survey的:

  • 房子很明显的需要进行一些结构上的修正(比如房子在一个荒废了的街道之类……)
  • 房子本身不是常规建筑(比如茅草屋顶或者木质结构)
  • 房子有三层以上
  • 房子建成超过50年了
  • 你有把房子大改的想法
  • 房子很贵……

不过呢,复杂也有复杂的好处,因为这种报告呢,工程师们是站在我们的角度去审查这个房子,会尽量去发现房子的大大小小的问题,这样一来,万一业主对这个房子的实际情况有一些刻意的隐瞒我们都可以发现,这样一来就能决定是不是要放弃购买这个房子,或者再跟卖家压压价钱。

当然,这种评估报告也是最贵的,价格在500-1500英镑不等

 

第二种,叫HomeBuyer Report的报告,是最常见的。

这份报告呢会对房子的主要的一些方面进行一个检查,会给出一个建议,大概就是说这个方式是不是马上就需要重新修复啊,或者在将来的某个时间点(几个月或者几年)之后可能会需要修葺啊,或者这个房子的状况本来就非常好,完全不需要做什么修理。

但是,这份报告呢,主要是详细检查一些房子里肉眼直接能看得到的部分。不会为了做检查而对房屋做出任何一点损害。比如要检查是否受潮,这份报告就不会说掀开地毯去看(因为会破坏地毯),而且有时候可能不会每一个角落都能检查的到。所以这份报告对于一些Flat公寓来说其实是没有太大的价值,因为那些真正值钱、重要的部分(比如供暖管道系统、房顶)这些地方,这份报告都不会覆盖到。也就是说这些细节的东西,在Structural Survey上会有详细的描述, 但是HomeBuyer Report就不会有了。

 

一个HomeBuyer Report的目录大概是这样的… 大概30多页。

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里面会告诉你,3是立马需要修的部分, 2是需要处理,但是不需要修的很严重的部分。 1 是基本不需要管的部分。

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比如3里面的,会告诉你这个锅炉基本不能用了,这个房子的锅炉要立刻换。  2016-09-19_162959 2 里面,需要处理但是不需要立刻修的部分..

比如屋顶上的藤条..

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天花板上的一些漏水的痕迹…. 2016-09-19_162756

墙上的一些发霉的痕迹… 意味着可能漏水和潮湿

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比如橱柜的一些损坏。

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这个HomeBuyer Report,基本会告诉你表面能看出的所有问题。

但有时,这份报告也太过于谨慎,有些问题根本不会发生的,但是也会在报告中出现。你会看到一些类似

“没有迹象显示这个房子现在会倒塌,但是的确偶尔即便这样的房子也有倒塌过,所以这一点也需要引起注意,我们并不排除这栋房子未来会塌的可能性……”。

总之就是把话说得,让你以后找不到茬… 不过大家就大概能明白这个意思,就是这个报告,有时候像是为了出报告而出报告,会比较死板,乍一看好像房子一堆问题,但是仔细读起来其实是没有什么大问题的。所以看到这份报告的时候,大家不要太慌张,仔细阅读就好了。

做这样的一个report,大概要300-500英镑。

买House的,哪怕不做第一种,也推荐做一下第二种。  买公寓的,这个做不做,问题不大。

 

第三种,银行做的贷款评估报告Valuation Report了。

一般来说,如果是贷款买房,那么借款方(通常是银行)就会在批复贷款之前请人做一个房子的评估报告。确定一下这套房子是否真的值这个价钱,这样确保万一买房人贷款还不上的话,银行收回了你的房子卖掉还能把你之前的贷款给还清了不会亏本。

最早,银行做出的这种报告是非常粗略的,大概就是拿几套最近成交的、位置和房屋状况差不多的房子来做一个比较,然后大概给出一个预期的价值这样而已。银行做这样的评估报告呢,其实就是给他们借款出一个保障条件—作为借款方,这个房子是值这么多钱,然后租金可以达到多少,可以保证贷款的偿还而已。值得我们注意的是,一般银行就是按我们的成交价来对房屋进行一个评估。所以大多数情况下,评估下来的价格就是你的offer出价。只要这个offer没有明显的比周围的高就可以。 (在2年前伦敦楼市太热,大家加价买房太多的情况下,偶尔会出现valuation结果出来低于offer价,银行不贷款的情况)

现在,这种报告比之前做的更细致了一点点,大概就是银行请一个建筑师或者工程师之类的专家来看看房子的情况,大概确认房子的建筑情况是没有什么大问题,是值这个价的(就是买卖双方同意的成交价)。这种报告呢只会检查那些最明显的会明显影响房屋价值的地方,所以只会提出一些非常明显的问题,像是房顶缺了一块啊之类的……

通常情况下,连房子受潮啥的都不会写在报告里。

一份典型的valuation report是这样的。 也就一页纸

会告诉你这个房子大概咋样,大概建筑材料是啥,水电气啥的完整不完整。 大概估价多少,租金多少等等….

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做一个这种,大概100-200镑就好了。

 

房产圈总结:

基本上,评估调查一做完,房子有没有硬伤,你也会知道了。买房也会更有信心一些。 房子结构的问题交给评估调查,房子的法律问题,交给律师。 整个买房流程的风险就小了不少。

房屋的评估报告,到底要不要做,做哪一种?

我们的意见是,对于独栋的house来说,如果楼龄不是特别长,或者看起来没有明显的问题,可以只做一个HomeBuyer Survey就好了。

如果是全款购房,或者说房子本身很贵,或者比较老,我们可以请人来做一个房屋的完整structural报告,给出一个估值的建议,毕竟银行不参与到这个交易之中,银行不会帮你把关,那么自己去做一个房产价值评估还是有用的。

对于买公寓apartment来说呢,其实楼龄都不会太长,有银行的估值报告也差不多了。真不放心或者觉得卖家要价真的太高又死不松口,做一个HomeBuyer Survey可能会有点用。当然,如果房子看起来就不靠谱,还是做一个完整的Structural Survey会比较好(或者干脆就别买了,做这个还浪费钱)

最后,这种survey找谁做?其实房产中介都可以有合适的人选推荐。或者上ricsfirms.com去找RICS的人来做就可以了。最后,我们拿到报告之后,自己先看,有不明白不清楚的一定要问清楚帮你做报告的人,毕竟在电话里,他不会像在报告里那么含糊不清。

希望大家对于买房这件事儿,能更有信心~