在英国最大化买房投资收益的几条买房找房的“黄金法则”,每条都是投资人多年总结的经验!

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经常有客户问我们,在英国买房需要遵循哪些准则,才可以最大化投资收益?

今天,房产君(微信ID:fangquanuk)就跟大家聊一聊在英国买房找房的“黄金法则”。

1、真真了解自己需要哪些要素

每个人对于房产的预期和需求都不太一样,在买房钱就填一份“愿望清单”,是为了遏制“非理性消费”的情况。比如说,买房是为了高收益率还是为了上班自住,需要几个卧室,是否需要停车位,周围需不需要有学校…等等。

未来的情况一般也需要纳入考量。比如说自住的话打算在这里住多久,10年之后生活可能会发生什么样的变化,未来继续住在这里是否合适。

在买房之前想清楚自己对于房产的核心需求是什么,虽然不一定可以帮你买到性价比最高的房子,但若严格按照事前准备的“愿望清单”来买房,可以最大程度降低因冲动而导致的后悔。毕竟不管是投资还是自住,一套房子都会持有相当长的一段时间。买房前抽一周时间思考那也是值得的。

2、在最好的街,选最“差”的房

买房最关键的是地段。不论是在英国的哪里,同一条街上的房产大体都能被视为相同的地段。

同样的交通,教育,医疗资源,同样的超商便利和发展规划。买下比较差的房产之后自己做点装修和清洁就能够让它回归到整条街区的平均价值。同时对房产不精心打理的卖家也比其它正常卖家的心里预期更低,换而言之买方可以有更大的议价空间。说白了就相当于是在“捡漏”。

而一条街上装修最好,房子条件最好的那些房子,通常所涵盖的溢价也会比较高。

但是,如果房产有一些无法修复的“硬伤”或者糟糕的客观条件,那么就绝对不要买。比如说房产的结构性问题,如果自己修复需要花费大量时间金钱,非常划不来;比如建在副食店上方的公寓房;比如原本是这条街上其它建筑物改造而成的住房…

可以看这个链接:四大 “非典型” 住房类型,英国借贷机构不愿放贷的 “雷区”!

有问题的房产不但贷款不容易,日后寻找下任买家的范围也会大大减少,同时对于房产的增值空间也是个不能确定的未知数。

所以这一条中,要注意的是买同一条街上最“差”的房,而不是“风险最高”的房。至于那些有一定经验,想挑战高风险高收益的买家,可以看下一条。

3、买一栋“待修房”(Doer-upper)

这一条和上面第2条有些类似,对于大多数投资人来说可能也不是很适用。如果你有时间管理自己的房产,并且喜欢自己动手,那么可以试试看。待修房在修整完毕之后往往可以带来比较高的投资收益。

在英国的本国人群中,待修房还是有一定的市场的。据一份调查报告显示,过去5年内,有超过400亿英镑被用作房屋的DIY升级,另有数据显示每10个伦敦人中有8个都想让房子留下点自己的印记。虽然不能直接表明脏乱差的待修房很有市场,但英国人普遍喜欢让他们有一定发挥空间的房子倒是真的。

买待修房,主要有下面几个需要注意的事项:

1)地段

买待修房,主要有下面几个需要注意的事项:

1)地段

毫不客气的说,一个没有交通,没有景点,没有学区也没有人气的地方,那些破败的待修房一文不值,甚至会成为买家的一个累赘。只有在一个有人气的地段买待修房翻新改建,才能让我们挖掘出它的潜在价值。这和上一条“在最好的街买最差的房”本质上是一个意思。

2)评估调查

找个专家来做整体的评估调查,这一步在投资待修房时必不可少,对于风险的把控也有帮助。除了地段之外,专家的评估是投资人在考虑要不要入手一套待修房最重要的信息来源。

3)控制成本

不少待修房存在着令很多买家都头疼的结构性问题,光靠自己很难搞定,需要找专业人士来处理。同时在材料选择,人工成本以及设计费用这些项目中的弹性很大,需要提前想明白要做成什么样,最重要的是要把成本控制在什么样的范围之内。

比如一个特定地区的平均房价是30万镑,拿下一套待修房可能只需要花上15万镑。假设花费总计10万镑给房子做维修和翻新,然后以高一些的价格出手(刚装修好的房子可以比平均价要高一点)那这样的收益率十分可观。

而如果一个地区的平均房价只有十多万英镑,哪怕花5万镑拿下一套待修房,利润可能也没多少。因为维修翻新成本除了损坏程度之外,多和房产面积挂钩,不会因为它的价格低而便宜多少。花了大价钱最后比买普通房子还贵,那可就亏大了。

在买下待修房之前想好要怎么改,要花多少钱,最后能赚多少。往往是此类房屋投资成功的关键。不但要求投资人提前做好大致的规划,还需要了解原材料市场。

像在伦敦这样房产投资成熟火爆的城市,优质地段的待修房早就被别具慧眼的投资人抢差不多了,信息渠道有限的买家多半会选择拍卖房(Auction)下手。

但还是要提醒一下,对于经验不足的投资人来说,待修房的风险极高。如果没有十足的把握,千万不要轻易尝试的好。

4、买有重建计划区域的房产

买房投资胜率最高,增值空间最大的情形,莫过于在区域建设计划的初期就押中了一套住宅房。房产价值会跟着区域建设的进程而水涨船高。比较典型的例子就是80年代开始渐渐发展起来的金丝雀码头。最近的10年时间房价2-3倍。

目前大伦敦的重建区域几乎遍布于东西南北。

Crossrail惠及的伦敦区域、拥有大型住宅项目的伦敦西区、金融城中国新领事馆附近的住宅区、南伦敦斥重金重建的Croydon等等…

如果你对这些地区的房产以及投资重建区感兴趣的话,欢迎添加房产君(ID:fangquanuk)私聊。

5、房产本身的价值挖掘

最后一条是针对于房产本身的。在所有外部条件限定的情况下,就比如说同一条街,有的房子便宜有的房子贵,这就是房产自身价值的体现。

精致的装修,干净整洁的布局自然不用多说。一般而言最能增加房产价值的手段是扩充可使用面积。这也是为什么在英国兴建附属建筑,增设额外房间那么常见的原因之一。都是比较有效的可以增加房产价值的手段。根据ONS国家统计局的调差报告显示,伦敦房产平均每扩建25平方米,就能给房产增加59,000英镑的价值。

当然在做这类改造之前,大多需要申请planning permission,或者告知产权的Freeholder。

 

房产圈的结尾提示:

按照上面这几个方法找房买房,可以帮助大家收获更高的投资收益。看似很简单,却是许许多多投资人总结出来的经验。有时候在买房之前多花一点点时间研究,就可以避免很多不必要的损失,少花很多的冤枉钱。

文中有提及到买廉价“待修房”的投资方式,高收益的同时往往也伴随着非常高的风险,没有十足把握的投资人还是不要轻易尝试,但“在最好的街买最差的房”基本上是人人都可以适用的。总而言之,只有找准自己的定位,明确自己的需求,才能够最大可能保证自己投资的胜率。