【干货】在英国买房,怎么才能靠贷款的杠杆,把年收益翻上3倍?

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今天我们房产圈的这篇文章,主要跟大家聊聊贷款。

我现在手上有10万英镑(£100000)的可用资金,应该用全款买个小房子作为投资?还是应该用这些钱来做首付,贷款买2-3套房?

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这是很多初次买房的投资者经常问我们的一个问题。 我想说,不管从房产自身增值的角度还是从每月固定房租收入的角度,我都会毫不犹豫的推荐后者。

因为你的首付相当于一个杠杆,撬动了银行的资金作为大头来进行投资,因而取得的回报要比没有使用杠杆的投资要高效的多。

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如果这么说太抽象的话,让我来给大家几个场景比较一下:

1,假设买一套10万镑的房子:

全款买 贷款买
首付 100000 英镑 25000英镑
贷款 0 75000
利息 / 3% (buy to let 买房出租的贷款比例)
年还款额 / 2250  (投资房只还利息:Interest Only)
年租金 6000 英镑

(租金回报率6%)

6000 英镑

(租金回报率6%)

其他开销

物业费等

1200 英镑 1200 英镑
年利润 4800 英镑 2550 英镑
现金投资回报率 4.8% 10.5%

 

这个比较有没有发现,如果全款10万镑买一套投资房,最后的投资回报率大概只有4.8%。 如果用贷款买这套房,只用出2万5千英镑(四分之一的房价)),现金回报率达到了10.5%,是全款买房的两倍多!

虽然这个计算相对来说比较粗略,但是有一点是可以肯定的:

只要你投资房的租金回报率远高于现在银行贷款利率,利用贷款来当投资杠杆,可以极大的高你的投资回报。

(在这个例子里,租金回报6%,贷款利率3%

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我们再来设想另一个场景:

2,是全款买一套房,还是贷款买几套房?

我们简化一下计算,假设手上的资金还是10万镑,要买的房子也是10万镑一套。

 

全款买 贷款买四套
首付 100000 英镑 25000 * 4
贷款 0 75000*4 = 300000 英镑
利息 / 3% (buy to let 买房出租的贷款比例)
年还款额 / 9000  (投资房只还利息:Interest Only)
年租金 6000

(租金回报率6%)

6000*4 =24000

(租金回报率6%)

其他开销

物业费等

1200 1200*4 =4800
年利润 4800 2550*4 = 10200
房屋总价值 100000 400000
房价年涨幅 7% 7%
每年租金+房价涨幅的收益 4800+7000

=11800 英镑

10200+28000

=38200 英镑

 

有没有发现:贷款不但翻倍了租金的收益,因为一共买了4套房,让房屋的总价值翻了4倍,每年房价涨幅的资本收益(capital gain)也一起翻了4倍……

“贷款”比“不贷款”,每年计算下来的收益翻了3倍多!

 

当然,这是一个相对简化的计算模型,实际操作中还有一些因素导致收益率降低(比如贷款的申请费,贷款经纪人的开销等)。

但是,利用贷款的杠杆,可以极大提高投资回报,这点是不会改变的。

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那么,贷款的负面影响有什么?

贷款是一种负债,是负债当然也就有风险。 在房价全面下跌的情况下,使用贷款杠杆下的房产亏损也会更明显。

如果英国央行决定提升利息,或是2020年税务的改革,也会影响贷款买房投资的收益率。 (在伦敦一些溢价太高的高端房产的情况下,甚至有可能让这个房子亏本)

但是,这些亏本的假设,也仅指在不得不在下跌最低库割肉卖出的情况,如果租房的资金链不断裂,可以继续等到低谷过后,房价和逐步回升时再考虑出售。

 

英国房产圈结尾提示:

总之,贷款的玩法还有很多很多,今天我们只作为一个入门的介绍。

英国其他一些利用贷款套利和提高收益率的玩法,我们英国房产圈以后也会找机会慢慢介绍。

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