想象一下，只需花1英镑，就能买下一座曾接待过维多利亚女王和大作家查尔斯·狄更斯，并且拥有147年辉煌历史的地标酒店？
这听起来如同天方夜谭，但却在英国北安普顿郡（Northamptonshire）真实上演。
更让人惊讶的是，其主人Na’im Payman已为这座历史建筑豪掷320万英镑进行修复，如今却被迫以象征性的1英镑将其出售。如此巨大的投入与近乎白送的价格，简直让人大跌眼镜。
那么，这到底是怎么一回事呢？我们得将时间调回2020年12月。
当时，Na’im注意到北安普顿郡有一座酒店出售，这座名为“The Royal Hotel”的酒店位于Kettering。
从其名字就可以看出，这座酒店与皇家关系不浅。事实也的确如此。
The Royal Hotel拥有一百多年的历史，是一座国家二级保护建筑。在其漫长的历史中，也迎来过多次高光时刻……
1835年，年轻的查尔斯·狄更斯入住该酒店，当时他正在为《纪事晨报》（Morning Chronicle）报道北安普敦郡的选举。
1844年，维多利亚女王在前往林肯郡途中入住了该酒店的12号房间。在女王大驾光临后，酒店遂更名为皇家酒店。
1878年，巴克卢公爵（The Duke of Buccleuch）以詹姆士一世时期风格重建了该酒店，并于1896年将其卖给了酿酒商Pickering, Phipps and Co。
鉴于酒店拥有的历史地位，加之处于当地商业区核心位置，Na’im看到了巨大的投资潜力。他决定购入这所酒店并重现它昔日的辉煌。
2020年底，他以220万英镑买下了这座建筑。随后，又投入100万英镑用于重建，同时保留了其历史特色。
这位商人计划宏大，想要将这座拥有43间卧室的酒店改造为一个集婚礼场地、餐厅、夜总会和咖啡馆于一体的场所。
然而，现实是残酷的。在重建工程进行到一半时，他的资金耗尽了。由于迟迟等不来投资，Na’im只好将酒店忍痛割爱出售。而且以1英镑的方式起拍。
Na’im表示：“我们非常遗憾地出售皇家酒店。鉴于它在镇上的重要地位以及当地社区对它的深厚感情，这座酒店在我心中占据着特别的位置。我真心希望我们能以一种尊重其历史遗产的方式修复它，并以此作为振兴当地镇中心的催化剂。”
他继续说道：“不幸的是，尽管过去一年我尽了最大努力，还是未能筹集到完成项目所需的剩余资金。我们曾有一位愿意出借300万英镑的投资者，但他们退出了，因此我们的时间和资金都已耗尽。结果，我不得不做出这个非常艰难的决定——出售。我真诚地希望，认同我们对皇家酒店未来愿景的人能够站出来购买该房产并将项目进行到底，而不是看到它被改建成公寓。”
据悉，这座酒店宴会厅的施工已开始。所有卧室的内部都已拆除翻新，同时保留了具有重要历史意义的维多利亚时代建筑元素。该酒店还拥有面向当地集市广场的商业店铺和咖啡馆，以及位于地下室的宽敞夜总会。
这位商人表示，该房产具备成为“婚礼和活动热门场所”的巨大潜力。开发计划还包括开设一个迷你水疗中心、新娘沙龙、共享办公空间、咖啡馆和餐厅。在当地Odeon影院关闭后，应社区的强烈需求，Na’im还在项目中增加了一个精品电影院。
如此低廉的价格就买到一座地标性酒店，是不是已经有人心动了？
先别急，尽管这处房产起价不高，但其中可另有“隐情”！因为据估计，完成这座摇摇欲坠的酒店的翻新工程还需要额外100万英镑。
也就是说，除了起拍价，买家至少还要筹集至少七位数英镑的后续改造资金。对其进行翻新。而且，翻修完成后，该场地是否能如预期带来收益也是需要打个问号的。这也就不难理解，为何Na’im迟迟等不来愿意接手的投资者。
在英国，购买二手房翻新改造的成功例子有不少，但失败的例子同样不少。那么，巨大的投入为何不能转化为预期的经济回报？究其原因，主要在于以下几点：
1、翻新工期难以把控
翻新改造房产本就比购买新建房产麻烦，尤其是涉及历史保护建筑、大型建筑时，会变得更为复杂和不可预测。
在修复过程中，不仅要满足严格的规划法规，还要处理意外发现的各种问题（如结构隐患、地基问题等），这些都可能显著拉长工期。
而且，时间拖得越长，资金消耗就越大。这里面不仅包括直接工程费用，还有翻新改造过程中持续产生的项目管理、维护等成本。Na’im投入三年时间和320万英镑后仍未能完工，就是被这种时间和资金的双重压力给拖垮了。
2、翻新成本常远超预期
通常，翻新项目启动时的预算往往基于初步评估。然而，在实际操作中，隐藏的问题会逐步暴露，导致翻新成本常远超预期。
比如，材料价格波动、人工成本上涨、设计方案调整以满足新规或实际需求，都会让最终成本大幅增加。对于那些体量庞大、历史悠久且具有保护要求的建筑，成本失控的风险尤其高。
3、预期收益可能难以兑现
此外，即使克服万难完成了翻新，市场是否真如预期般接受并愿意为此买单，存在巨大不确定性。
一些人试图翻新二手房后以高价卖出，或者出租，但对当地的房产市场缺乏了解，也许潜在买家和租客的群体并不如想象中那么多。
还有人翻新历史建筑，试图将其改建为经营场所，但当地是否真的存在这样的市场需求却并不确定。这些都会影响最终的投资回报。
所以，别看1英镑买酒店好像捡了大便宜，后面等着的还有大笔的翻修投入、不知道要拖多久的工期，还有生意能不能做起来的未知数。因此，一定要三思而行。
ref：
https://www.dailymail.co.uk/news/article-14845299/Property-developer-sunk-doomed-restoration-hotel-sale-one-pound.html
