时间线放长到70年,投资英国房产持有时间不同,收益如何?

0
86

近日,Middleton Advisors公司与房地产研究人员Yolande Barnes合作,研究了一下当前买房者的困境。

但,研究却表明,对大多数购房者来说,这种纠结是不必要的……

Yolande Barnes表示:

在过去的70年里,没有哪一个20年的平均房价不上涨,但潜在的购房者仍然为他们的交易时间而烦恼。现在是买入的好时机吗?我应该等到价格进一步下跌吗?房价可能下跌多少?

房主也有类似的困境,如果房价下跌,他们应该出售吗?如果没有,他们还要等多久才能等到情况好转呢?交易的最佳时机是什么时候?

一项对英国房地产市场70年的数据分析表明,对大多数人来说,这种痛苦是不必要的。普通房主持有房产的时间超过20年。

英国国家统计局的数据显示:2013年-2019年,平均持有房产的时间是20.2年。

这其中,有些房主持有房产的时间不到20年,有些则更长。相对于抵押贷款的公寓和排屋业主而言,拥有优质独立式房产的年长业主出售的可能性更小。没有抵押贷款的自住业主的平均居住时间为23.8年。与此同时,一些贷款人的居住期限往往只有10年。

对于年轻和流动性强的房主来说,持有房产时间短可能是一个问题。因为随着工作原因或家庭原因需要搬家,是很常见的情况。持有时间越短,风险越大。

从1952年12月到2023年3月,如果你每个季度买入一套平均水平的房产,并持有3年再出售,那么在270次投资中有28次你会亏损。如果持有时间更长,你的损失风险将从3年的10%降至7年的3%,8年的2%,9年或更长时间的为零。也就是说,在英国过去的70年时间里,持有一套房产平均9年,不存在亏损的风险。

平均来看,持有房产3年,获得的资本增值回报率约为7.7%,而9年,为8%,20年为8.7%。

与之相对比的是,另一个普遍的投资——股市的回报情况。

要知道,股市的波动性是明显大于房产的。下图显示了不同年份股市的回报率和平均值的差异。这个数字越高,市场就越不稳定。

在过去的70年里,一个负责任的长期投资房产的战略在英国房地产市场上确实取得了回报。在短期内押注英国房地产市场似乎没有任何优势,因为英国平均房价对纯粹的“炒房者”(即那些在3个月或一年内买入并卖出的人)几乎没什么好处。

在过去的70年里,三个月的平均资本增长率仅为1.6%,一年的平均资本增长率为7%。但也不排除特殊情况,在20世纪70年代高通胀的特殊年份,仅持有1年的增长率就达到了令人难以置信的42%。

Middleton Advisors的董事总经理Mark Parkinson表示:

我们的研究表明,熊市可以为勇敢的人提供获得梦想家园的绝佳机会。对于那些希望长期持有房产的人来说,购买合适的房产比纠缠于时机更重要,而且——尽管供应仍然紧张,尤其是在黄金市场——明智的买家可能会发现,在一个追求同样机会的购房者较少的市场上,他们更有可能获得完美的住房。

房产圈的结尾提示:

熟悉英国房产市场的朋友们都知道,英国的房价上涨几乎没有疯狂到三五年翻一倍的情况出现。那么为什么全世界的投资者,仍然看好英国地产投资呢?

主要是因为健全的法制和成熟的运作模式带来的安全可靠。平均来看,持有房产3年,获得的资本增值回报率约为7.7%,而9年,为8%,20年为8.7%。当然,这只是平均情况,如果您慧眼识珠,能挑到好项目,获得资本升值的回报比例肯定会高于这些。要知道,如果投资出租的话,还有租金回报,加起来回报率还是比较客观的。

至于另一个主要的投资渠道——股票市场。其增值稳定性相对于房产来说,要差一些。这也是为什么,越来越多的人选择投资房产来作为自己的养老投资。

对于海外买家来说,很多朋友并不了解英国的房产市场如何运作,如何选房。这时候,就需要专业人士的投资帮助,最好能实地考察一下地段、交通、环境等再做定夺。