在英国，除了常规的buy to let 买房出租式的投资之外。 不少人都知道，还有一种需要付出精力更高，投资回报也更高更快的方式 — 旧房改造。
今天，我们要跟大家说的，一对英国父子的故事。 他们从十多年前开始，从翻新小房子起家，通过翻新房产赚差价，到后来成了投资数百万物业的房产投资人。 我们今天先来说下Dabner家族的故事。
实际上，这也是英国人在做物业投资发展历程的典型例子。
这对父子档Peter Dabner 和Dick Dabner的物业投资历程，像我们当中的大部分人一样，最开始是为一些公寓和房屋做翻新改造，时间可以追溯到2002年。
然而在这十多年来，他们业务在不断地扩大，加之受到英国房市的黄金发展的影响，如今他们更多投资大宗新建房屋的项目，也一并成为英国房地产行业内著名的投资商。
今天文章比较长。接下来，房产君会详细介绍这对父子档在过去14年里，如何拓展他们的投资领域。在这里你会了解到他们所遇到过挑战、所经历过市场变化，物业交易行为有怎么样的改变。
最重要的是，在这个发展历程中他们认为最珍贵最重要的经验是什么。一旦某天，我们决定要开始投资物业，这些一线的实战经验都是必须事先了解并学习的。
2002年：生意受挫，干脆转行投房产。
这对父子档自儿子Peter 20多年前离开学校后，就开始组建起来，一开始运营一家玻璃装饰公司，公司位于英格兰东南部沿海Kent郡的Tunbridge Wells。虽然每天都看起来好忙好忙，但是他们却一直在惆怅怎么才能让公司发展扩大。
父亲Dick在介绍这个物业投资的念头是怎么产生时，他说：“首先，我们发现在英国要找到合适的工人真的非常难。在Kent这个地方，别说熟练技工了，半技术性工人都比较缺乏，所以公司的业务一直受限于此。其次，我们原本计划收购一家工厂来扩大产能，然而在最后一刻在银行贷款上受挫。当时，我们希望银行能提高贷款额度，银行最终还是让我们失望。我们的业务因此受到了重挫，在接下来的时间也难以恢复过来。”
这时，Dick决定把手上仅有的房子卖掉，获得资金来投资他们生意。然而，干一门生意从来都是风险与收益成正比的。不幸的是，这门生意遭遇了滑铁卢，生意额直线下降，每天都在烧钱，这带走了他们毕生的存款以及物业资产。
作为儿子Peter日子当然也不容易，他透资了信用卡来维持这门生意的日常运营。最终，他们每个人欠银行的钱都高达150,000英镑，如此庞大的负债却没有持续稳定的收入使得银行最终停止为其贷款，并催促及时还款。
很多人都会出售自己的物业，来换得更多的时间和自由，例如不用工作。但是这对父子档，帮房子卖掉的初衷，却完全不一样。
“我和Peter都决定了，必须要去做些什么事情，赚到更多的钱才能还清我们的贷款。”
在经历一段低迷时期后，他们的会计偶尔说起Dick他们应该要更好地投资现有的房产，而不是把房产卖掉来维持生意。这个建议，让他们两父子重新思考，是不是有些有升值潜力的物业可以考察一下。
他们开始对所在的区域进行调研，最终得出了一个结论，就是：在Tunbrige这个地方要从物业本身赚到钱，最好的方法就是为这个物业增加附加值，提升它的整体价值。
专业事情得有专业知识。在2002年底，他们决定开始进一步进修房地产投资的技巧，决定接下来专攻房地产领域。
这就做成了他们当时投资的第一套房子：
他们花了92,000英镑购买了一间外观破旧的房子，后来花了不超过8,000英镑对房子进行全面整修，他们的理解是这房子的成本要必须得控制在100,000英镑以内。
经过重新装修、翻新……
时间 2002年
购买成本 92000英镑
装修成本 8000英镑
卖出价 120000英镑
也就是经过这么一改造，这个房子让他们净赚了20,000英镑。第一个项目就让他们尝到了甜头。 他们表示：“我们明白了，如果我们这么继续做下去，我们不仅能还清欠银行的钱，还可以我们开拓新的事业。这的确是我们自己在事业上的一个创新做法。”
从此，这对父子的生意，进入了新的阶段。
2002-2004年：早期的翻新房产业务
尽管初衷只是为了还清银行的贷款，后来他们发现越做越带劲了。
在最初的几年里，他们两个都有不同的战略。父亲Dick的想法是先买下房产，然后住一段时间，当他决定要搬走了就把房子卖掉。而儿子Peter比较倾向于先买然后持有一段时间。他们针对不同的物业类型他们各自有不同的投资方式，在必须时也互相支持对方的决定。
他们回想那段时间，觉得当时赚钱比现在容易，筹集资金也不是难题。“在市场上，有上千种抵押贷款产品。我们通过抵押贷款获得资金，然后再购置其他的物业。我们也没意识到我们能赚多少钱，还有多少物业我们可以进行投资，即使现在我们的生意有了好转。我们仅仅抓住了一些机会，然后为之而努力。”
即使一开始比较缺钱，他们也为自己制定了严格的物业挑选准则：物业转手卖出去后，至少需要获得20%的净利润。一开始他们挑选的物业比较简单，都是一居室的公寓，仅仅需要全屋重新粉刷加些装饰即可，成本能控制。后来几年里，他们开始涉猎把商业地产物业改造成住宅，但是利润还是控制在20%，严格执行这一标准。
2004年：他们的转折点
经历了几年物业投资，在2004年Peter决定要想得更远一点，认为必须寻找其他专业人士来协助他的事业做得更大。其中有一年，有个项目出现了些问题，他开始意识到父子档这个合伙组合要重新开始。
“这个项目出了些问题，无论我们任何一个人都无法解决。最终我们两合力把它搞定，所以我们重新开始父子档合作，直到现在。”
Peter回忆这段经历的时候：“当时，我打算把一栋位于Tunbrige Wells中心的写字楼改造成住宅，购买的价格是310,000英镑。我们对物业的投资，一直以来就是在合适的区域和地段寻找合适的物业进行改造，这次的写字楼改造也不例外。
当时，我们获批可以将写字楼改造成5层楼的独栋别墅，但是以我过去翻新房子转手赚钱的投资经验来看，把它改造成公寓会更好。因此我申请将这栋写字楼改造成五间公寓，最后获批可改造成四间。父亲提议我们使用抵押贷款来获取资金，因为当时市场上有很多可供选择的抵押贷款产品。而且在我们的区域里，我们要做购买出租buy-to-let 贷款，可以借到85%甚至90%的资金。”
“然而，当时我找到了投资方，愿意为项目提供了资金，这使得我们在购置物业及进行改造时拥有充足的现金流。我们四分之三的时间都是在现场与装修团队进行谈判，很多人都知道改造一栋物业，有非常繁琐的事情要跟进。
因为住宅的需求，有时需要把门墙拆毁、剥除，要配置洗手间、浴室和厨房，这些环节最为复杂的。当整体改造完工后，还需要安装电力设备、烟雾及防火警报设备，最后就是调试等等，不过对比之前的改造阶段，这些显得微不足道了。”
但是这个过程中，出现了诸多的矛盾，投资方与装修团队之间的争吵已经变得白日化。“有一天，投资方直接跟装修团队吵起来，挑明让对方把钥匙交出来。最后装修团队的负责人头也不回就走掉了。这场改造项目遇到了瓶颈。”
事情似乎偏离Peter之前的预测，也使他意识到在最后的环节没有了装修团队会是最大的问题，因为只有装修团队知道这栋房子的根底，也只有他们了解如何去获取一些必须许可证书。在行业内，很少专业人士愿意在最后阶段进来为你的项目做担保、为你的项目办理各种许可证，因为他保证不了你之前装修工作的质量到底到哪个程度，保证不了是不是有豆腐渣工程。
Peter此时打电话给父亲：“我真的需要你的帮助，你现在手上有多少活还在处理？”父亲想也没想，就决定放下手上所有的生意来帮助Peter度过难关。最后两父子再次联手完成了项目的整体装修。
最终，他们做成了这个项目： 改造完之后的样子，是这样的。 
日期：2004年末-2005年初
购买成本：310000英镑
装修成本：250000英镑
四套公寓的出售价格：20.5万英镑，15.5万英镑，14.5万英镑，20万英镑
总价：705000英镑
通过这个改造项目，他们的利润为：145,000英镑。
在这件事情上，他们也有一些经验教训可以分享下。
首先，必须对项目保持高度的控制权。关于这一点，投资方不能插手每天的项目进展沟通以及项目管理工作。父子再次联手后，父亲Dick主要的职能之一，就是维护投资方关系，说白点就是了解投资方的需求，照顾他们的情绪，定期给他们汇报让他们了解项目的进展。
其次，对于项目投资，最核心的一点就是为物业增加附加值。他们的初衷就是思考要怎么做才能为对方带来更多的价值。通过多年的经验，他们提供了不同的服务包括了项目管理、分析物业机会、交易谈判，获取建筑及改造许可证，以及为物业策划增加附属功能来提升它的价值。
因为做出这样的调整，他们重新梳理了与投资方的关系。现在，这种合资合作关系还升级为投资方直接占有公司的股份。
这件事成为了两父子合作的一个转折点，让他们再次重新联手成立物业投资团队。
2004-2007,8年：父子档携手并进
在最初几年，合伙的方式对于业务的拓展的确有非常重要的作用。后来，他们逐步缩减了与合伙人一起合作的项目，因为对于他们而言同时操控有2个或者3个项目最为合适、最为灵活。
这段时间是全球金融危机时期，筹备资金变得越来越难。他们决定走回原来的路子，寻找合伙人，利润分成，并尝试不少新的东西，例如：1. 聘用项目经理来管理物业投资；2. 继续进修提升自己，学习英国其他的一些地产大亨推崇的投资策略，学会怎么进行房产物业投资选择。
经验的累积及专业知识的提高使得这对父子在物业投资领域看得更广更宽。
Peter回忆道：“在这个阶段，我们开始尝试为一些新建房屋做小范围的改造——新领域里学习总是永无止境的。因为虽然可能运用的是相似的技能及谈判的技巧，之前我们仅仅做的是对旧房屋进行翻新改造，但是新建房屋开发毕竟是完全不一样的生意。
那个时候，我们买了一套半独立式的房子，已经获得批准可以拆分成2个独立的公寓，同时也获准在房屋外建造其他形式的物业。除了把房子改造成loft复式外，我们还把旁边的房子也买下来，计划做同样的规划。最终摇身一变，我们投资的物业变成2个半独立式的房子。”
最初，这对父子只是想把这房子连同改造许可证转手卖出去，目标价格是70,000英镑左右。这价格一点都不高，而且这个价格仅是建筑的成本而已。不过这里，须考虑当时整个经济发展的特殊性，是处于金融危机期间，有很多人想买这套房子但是没有一个人能向银行借到钱。他们花了很长的时间与买家协商都未果，最后他们决定自己来操盘。
Peter说：“接下来，我们需要和一些对建造新房子有经验的团队一起合作，亲自去了解并学习房产建筑及物业管理的所有细节，要向有经验的人学习，当然最理想的是你自己本身就拥有这样的专业知识。”
是的，在房地产这一行里，经验显得尤为重要，因为你必须有这样的专业知识去获取相关许可证，有能力亲自监督项目的进展，并确保项目有质量的完成。最重要的是，你的物业如果需要获得贷款，建筑物必须满足这个行业的各项标准。
回到建筑领域，这对父子还是不可避免地需要大量的钱去对新建房屋进行改造，因此他们必须重新回到谈判桌与投资方进行沟通，最终房子还是能顺利改造成功并找到它的买家。Peter也承认：“在这个过程中，我们犯过错误，也因此吸取了经验教训。在这个项目之前，我们认为新建房屋就像一个艺术品，我们看着它觉得很好看，但是对它一无所知。但是现在我们知道整个完整的过程，我们也知道遇到某些问题要怎么解决。”
2009年的时候，他们有一个金额不算很大的项目改造，但是房子整改后却收到了不错的效果。这套房子，购买时花了81,000英镑。
买之前是这样的。
装修改造仅仅花了28,000英镑……
最后改造完成后的样子
经过对屋顶，墙壁，厨房等地进行翻新后，最后房子估价为135,000英镑。赚了2.6万镑。
尽管当时英国正在经历金融危机… 他们依旧靠着一些小的投资保持着收入。
2012-2013年：公司重新评估、重组、革新
在接下来的几年里，他们的事业开始稳定下来，有了持续的发展。这对父子档一直携手解决各种挑战，直到有一天他们发现自己越来越忙了。
这时期，他们开始做一些商业地产物业的改造。想下面这个改造案例：把一栋商业用途的物业改造成住宅，变成1间2居室的公寓以及2间1居室的公寓。
一开始这个房子，外观残旧已经是有种被人荒废已久的既视感，当时买下来的时候花了110,000英镑。
因为已经建筑有一定年份，石灰各种脱落，对于这样的物业改造，还是花了很大的精力，装修改造费用高达150,000英镑（比这栋楼的本身价值还要高很多）！那看下他们的”妙手“……
虽然从楼梯的外观上看，还是能看出一定的年份，但是屋里的装修还是杠杠的。这栋房子最后的价格？
通过改造后，1间2居室，2间1居室，价格分别为：£105,000、£125,000以及£125,000，一共是355,000英镑。
房子价值是原来的3倍多，除掉装修花的钱，净利润达到95,000英镑。
就这样，他们总是乐此不疲地对一些有潜力的项目进行改造。但是，他们发现这样下去也不行：“有一天我们坐在一个角落，开始讨论我们这盘生意要怎么走下去的时候，才发现已经有好多年我们没有做过这种年度性的回顾。我们一直以来都非常忙，没有任何时间可以静下来思考怎么才能让我们的事业再更上一层楼。”后来的结论是，他们需要人才！
是的，当公司的业务越做越大时，引进人才成为了是否能上一个台阶的重要方法。为了更好地管理公司，他们创建了管理层架构，希望能在业务及人事管理上更科学。例如，他们规定每个项目到了一定的阶段必须要举行闭门会议。在开会之前，要求梳理好：项目的需求、期望值，我们能为这个物业做些什么，谁是投资方，整个项目的预算是什么等。他们认为每个项目都会有四个或者五个阶段，必须思考以及推进像下面的这些问题：
- 我们要去建造一间房屋，还是仅仅是对房屋进行改造？
- 我们最后是否要持有这个物业？
- 我们是否要为这个项目筹集资金？
- 我们最后是不是把这个项目下的所有房子都卖掉？
只有深入思考这些因素，并及时跟进项目每个阶段的进展，才会产生理想的项目成果。
在一次非常偶然的机会，他们与一位投资者在聊起公司的业务结构。这位投资者是一位在并购领域上非常资深的专家，自身也有很多相关的业务在做。跟这位专家聊完后，Dick回忆起还觉得有点疑惑：“我们真的希望有人来告诉我们什么是对的、什么是错的吗？不过当我们再往回想，我们的确需要这么一些人。”
回顾过去的业务及管理模式，他们决定把个人从公司的管理中脱离出来。虽然他们在这个业务开拓和管理中得到很大的成就感，但是终有一天，他们会力不从心。所以，他们要做的是建立这个公司管理系统，为每个项目设定流程，而非每样工作都必须亲力亲为巨细无遗。
这个改变最大的挑战就是对人员的管理。公司最大的核心是增加价值，每一位员工就算是短期的合同工，也需要围绕这个核心去开展业务。管理独立的项目合同工是最大的挑战，是必须要找到最合适他们的工作模式，确保他们的工作不会偏离公司的目标。
Dick最后总结道：“对项目的管理是具体到每一个阶段。现在我们拥有4个项目经理，在需要的时候还有一些兼职项目经理可以随时来协助开展业务。公司建立系统，也就意味着我们可以退到二线，但仍然可以了解并管理到整个团队的发展。”
2015-2016年：公司现状及未来发展
尽管他们还是在做物业改造及翻新，但已经开始涉及一些新建房屋开发的项目。
在2015年初，他们投资建造一个项目，项目是8间2居室的公寓，总价值高达200万英镑，最终全部售罄。这个项目，他们花了495,000英镑买了两间挨着的半独立式的房子。
他们申请规划许可，把整个房子推倒后，重新盖了一个小公寓楼。
最后，变成8间2居室的房子，整个物业状态都改变了，成为了一栋新建住宅大楼，建造及装修成本花了900,000英镑。
最后，这里的八套房一共卖了2,013,750英镑。通过这一改造，利润为618,750英镑。
从最初的小打小闹，从每个赚1-2万英镑的项目，到如今操盘的项目已经是整栋改造，项目总额也翻了很多倍。
同期，他们手上也有7到8个同样规模同等水平的项目在，业务形式已经发展，与之前他们与最初的业务模式有很大的不同。
像下面这个项目，是改造一间平房：
计划将它改造成2栋独立的五居室别墅，我们来看下规划图：
把这个平房及前面的地买下来花了740，000英镑，重建花了900,000英镑，装修花了80,000英镑，最后整个项目的价值
2,400,000英镑。
所以改造房产物业，不仅仅是为它们进行装修、翻新，还会涉及到整个物业的重新规划，必要时推倒重建。
如今，公司的架构更加企业化，不再是简单的父子档分工的模式。他们还针对不同的项目成立分公司，允许投资者入股投资项目，这与个人贷款的模式显然高级了许多。在过去2年里，公司人员数量翻倍，也搬到了新的办公室。
4年前，公司旗下有76个物业产品，部分是与合伙人共同拥有。当时他们决定要减少持有的物业数量至大概60个物业产品，因为只有这样他们才有更多的时间和金钱去开拓其他的物业形式。现在的物业不仅仅在英国的东南部，也有一些位于西北地区，这样通过不同地区收益率及资产价值的平衡，公司的发展会更加稳定。
Peter介绍到：“现在的金融市场，贷款环境比较好，可供选择的贷款产品很多，使得我们能及时把握机会开拓业务。同时，我们与正在合作的投资商开始以众筹的形式去谈不同的投资项目。”
最后他们总结过去十几年的物业投资历程，他们认为自己的是幸运的，受益于物业的升值。通过一些物业项目的操作得以还清贷款以及回报投资者。也可以看到一路过来，这对父子的投资模式并不是一成不变，正如英国乃至全球每个地区的物业市场也不可能是一成不变。这种不同时期的创新和变革，都有机会将对事业推上新的高峰。
如果你将来要开始物业投资之旅，不妨通过这个案例学到一些经历教训？
