去年， 伦敦市长Sadiq Khan宣布要深入调查海外买家在伦敦房产的投资行为：
要弄清楚各国的海外买家占全部投资者的比例是多少？
海外买家购买的房产，是不是还都空着？
海外买家都买了什么价位的伦敦房产？
又偏爱哪些地段？
这些对伦敦房产市场有什么影响？
市长表示，这是伦敦政府首次发起这类的调查。
于是，去年年底，市长Sadiq委派伦敦政治经济学院（LSE）开始了调查。
近6个月过去了，伦敦政经联合约克大学制作出的这份调查报告新鲜出炉！
吸引了广泛关注！
报告不仅解答了伦敦市长提出的各种问题，也揭露了很多新思路和新数据!
我们深度研读了这份报告，总结这么一些重点，分享给大家:
1.英国新房知多少
LSE这份报告，对海外买家的研究主要在新建住宅的范畴。
2015年到2016年，伦敦新建房屋数量为24,180，其中约17,000套住宅为私人开发公司建造。私人开发公司建造的新房数量已经高于前几年的12,000套。
即便如此，伦敦住宅储备量的年增长率也低于1%。
1995年，伦敦的新房销售量仅占伦敦整体住宅销售量的10%。去年，这个比例缓慢上升到了13%……而已……
如下图所示：1995年以来，伦敦新房销售量占伦敦整体住宅销售量的百分比。
也就是说，2016年，伦敦市场上出售的房产中，有87%为二手房。
2017年1月，Molior数据显示，伦敦共有610个私人住宅项目出售，共97,500套住宅。
其中，93个项目已经建成，还没有完全出售；其余的还正在建设中。
这些项目中，只有5%是在伦敦市中心，57%是在内伦敦，还有38%在外伦敦地区。
如下图所示：2017年1月伦敦各个地区新建的住房数量如下，颜色越深代表住宅数量越多。
不难看出，伦敦有三个地区的新建住宅最多：Tower Hamlets, Greenwich 和 Wandsworth。这三个地区都位于内伦敦，这三个地区的新建住宅数量占了整个伦敦地区的三分之一。
其它的10个地区，每一个地区的新建住宅数量不到1000套……
2.海外买家占全部投资者的比例是多少？
Real Capital Analytics数据显示：从2016年4月至2017年3月，伦敦房产项目总共收到118.83亿英镑的投资，其中的绝大多数，也就是109.57亿英镑的投资，来自海外！
海外对伦敦房产的投资占总投资的76%！
这其中就包括了很多在伦敦买房的海外投资者。
据约克大学数据，海外买家所占比例如下图所示：
可以看出，来自香港的买家所占比例最大，为28%！
其次为新加坡（20.1%），马来西亚（7.1%），中国大陆（5.4%），海峡群岛（英语：Channel Islands，5.1%），英属维尔京群岛（British Virgin Islands，3.2%），阿拉伯联合酋长国（3%）， 沙特阿拉伯（2.9%）
其中，前四名均来自亚洲，而这四个国家和地区在伦敦购房的投资者加起来所占比例高达61%
如下图所示：（数据来源为约克大学）
这个数据还是多少让人有些惊讶的：仅仅来自香港和中国大陆的华人投资者就占到了33.4%，毋庸置疑是伦敦房产的最大买家！
排名第一的是香港买家，这也得益于大多香港投资者对伦敦房产市场了如指掌。
同时，相比内地买家受到外汇管制的限制，香港的投资者可以轻松地购入伦敦房产。这也吸引了很多大陆投资者，以“香港投资者”的名义进行海外投资。
排名第二的是新加坡买家，而新加坡买家也以华人为主。
有意思的是，香港和新加坡对海外买家是要加收15%的印花税的，相比之下英国却是所有国家的买家一视同仁，收取同样的印花税。
排名第三的是马来西亚买家，这也是以富裕的马来西亚华人为主。
因为伦敦巴特西发电站项目（Battersea Power Station development）是由马来西亚开发商开发的，因此这里的房产颇受马来西亚买家喜爱。
而来自中国大陆的买家排名第四，主要原因还是受到了外汇管制的影响。
此外，LSE的报告还显示：很多房产中介都把分公司开到了香港，中国内地，远东，中东，俄罗斯和欧洲其他国家等，还经常举行各种卖房的活动。
然而，大多数的开发商却表示，他们会在最初以英国市场为主，对于海外市场，他们只会销售一定量的房产或者某种类型的房产（a proportion of schemes, and indeed types of unit）。
对此，开发商给出的理由是：考虑到海外营销的成本也很高，因此他们海外营销的主要目的是降低那些住宅数量很多的项目的风险。
如下表所示：开发商的类型，开发项目的地段，开发项目的价格，售卖给海外市场的比例和开发商对市场的态度
大多数开发商最喜欢在香港设立海外办公室负责海外房产的销售，其次是中国大陆或者新加坡。
开发商之所以看上香港，最主要的原因当然是香港不像中国大陆和新加坡，政府防止资金外流，对海外投资设立了很多限制。
也正因如此，近几年来英国房产来自新加坡的投资呈现下降的趋势。
同时，期房和预售（Off-plan和 pre-sales）是很多高密度的住宅项目海外销售的重要手段。
调查也发现，预售的房产对海外买家也极具吸引力。
买家的购买方式大多是支付部分的预约金，一般为2000英镑，签合同时支付10%的首付款，最终交房的时候支付全款。
3.海外买家购买的房产，是不是还都空着？
早在2012年，英国London First的数据就显示，海外买家购买英国房产的目的为：购房出租（58%），自住（27%），第二套房（15%）
此外，约有70%的海外买家购房的目的是投资。
既然目的明确，那么海外买家房产的闲置率就可想而知。
如下所示：海外买家购买房产的地段，数量以及是否闲置
数据显示，大多来自中国的海外买家在伦敦金丝雀码头购置的套房产有一半已经出租出去了，一套闲置房都没有！
亚洲买家在东伦敦购买的房产，有70%到75%都已经出租出去，一套闲置房都没有！
亚洲买家在Lambeth购买的房里，一半以上都出租出去，只有只有2间被空置，其中一间正挂在市场上准备出租。
研究数据显示，海外买家购买的房产，闲置的数量小于1%，这些房产要么出租，要么用于自住。
这个结果也与开发商预料的，95%的海外买家的房产都在闲置截然不同。
相比之下，很多英国人购买的第二套房产，一年只有几周住人，闲置率远大于海外买家。
4.海外买家都买了什么价位的伦敦房产？
跟英国买家相比，海外买家购买的新房价格也几乎和英国买家差不多。
如下表所示：伦敦市中心，内伦敦北部南部和外伦敦地区英国买家和海外买家购房价格差异。
从2014年4月到2016年3月，在伦敦市中心和外伦敦，英国买家购房均价略高于海外买家。
而在内伦敦地区，海外买家的购房均价略高于英国买家。
但总的来说，差异并不大。
具体点，我们来看看海外买家的购房价位和地段
如下图所示：海外买家购置的房产价位和地段
数据显示：海外投资者购买的房产中，50.5%为不到50万英镑的房产。
这也就意味着海外投资者买下了大量适合伦敦首次购房者购买的价位较低的房产。
Lloyds bank数据显示：目前，伦敦适合首次购房者购买的房产平均价格为£405,000。
这些相对价位较低的房产被海外投资者抢购，意味着伦敦本地的首次购房者买不到合适的房了，这也使伦敦市长感到担忧。
如下图所示：伦敦和英国其他地区年轻家庭的住房拥有率连年下降
从1994年到2017年，在伦敦的年轻家庭住宅拥有率下降了60%左右。
英国其它地区也下降了45%到50%。
而买不起房的人，最终只能靠租房生活，这也进一步刺激了租房市场，购房出租也会更加火爆。
对此，英国政府决定建造更多经济适用的出租房，还把“建房出租”（Build-to-Rent）提上了日程。
LSE调查发现，伦敦的大型地产项目均有海外投资注入，此外，许多“建房出租”项目在发展阶段也有很多海外资金助力，甚至有些项目直接属于海外投资者，由海外的机构进行管理。
5.海外买家偏爱哪些地段？
海外房产交易量最大的伦敦地区为伦敦市中心：City, Westminster 和 Kensington & Chelsea。
此外，伦敦Camden, Greenwich, Lambeth, Newham, Southwark和Tower Hamlets房产交易量也很大。
如下表所示：伦敦市中心（Central）、内伦敦北部（Inner N）、内伦敦南部（Inner S）和外伦敦（Outer）海外买家所占比例
平均来说，38%的购房者来自海外。而在伦敦市中心购房的海外买家占53%，外轮的海外买家才占30%。内伦敦的北部为38%，内伦敦南部为36%。
这个数据说明，海外买家偏爱伦敦市中心的房产，越靠近市中心，海外买家的比重越大。
那么，再具体点，海外买家最偏爱伦敦的哪个区？
伦敦分区如下：
海外买家占比例最大的伦敦地区如下：（数据来源约克大学）
伦敦富人区所在地Westminster海外买家比重最大，占约11%。
其它的富人区Wandsworth和Kensington And Chelsea海外买家占比例分别为8.6%，8.4%。
Land Registry数据显示，2014年4月到2016年3月，约有13%的伦敦新房，即3600套新房被海外买家买走。（除了价格在£200,000的房产，数据包含海外公司购买的房产）
如下所示：购买伦敦新房的海外买家所占比例（数据来源约克大学）
伦敦富人区所在地Westminster海外买家比重依然最大，为37.9%。
其次为富人区Kensington And Chelsea，比重为32.2%。
也就是说，部分海外买家偏爱伦敦市中心的房产，尤其是富人区。
6.各界反映
这个数据出炉之后，英国网民对此怨声载道…
“伦敦成了洗钱的地方了…这是丑闻！”
“我们也应该效仿其它国家，限制海外买家在英国买房！
俄罗斯人可喜欢在伦敦买房了，那么如果你是俄罗斯人或者爱人是俄罗斯人，那么区莫斯科买房吧！”
而华人网民则认为这是巴基斯坦裔伦敦市长Sadiq Khan转移公众视线，掩盖事实转移矛盾的方式：
“据我所知，印巴人是英国炒房的主力军！”
“怎么不查查印巴人手里握了多少英国房产？”
“这不是挑拨华人和英国人的关系嘛！这个巴基斯坦裔市长居心叵测…”
房产圈的结尾提示：
这份报告的数据翔实，究竟告诉了我们什么信息?
1, 在伦敦投资房产的海外买家，尤其是亚洲买家并没有闲置房产，大多数人都出租了出去，获得不错的收益，投资者们精明睿智；聪明人都是一个大体的思路和方向……
2，把握英国脱欧以后的窗口期，海外投资者选择的区域，不论市中心的传统富人区还是靠近金融城科技城的地带，都非常明智，和当地人争夺稀缺资源；
3，LSE报告的最后也肯定了海外投资者进军英国房产对英国经济以及英国房市的积极影响。
