他经历了07年英国房产的辉煌，又在09年经济危机中破产。最后东山再起，终成大亨…他是怎么做到的？

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Chenxiaoyi

2016年10月23日

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房产投资，可能在国内还是一个比较专业的东西，作为个人的话会比较少去系统地经营这样一门生意（炒房团什么的也不能算是专业投资，最多能算投机……）

但是在英国，房地产投资已经是一个很成熟的行业，很多个人投资者会从一套房子开始，慢慢扩大经营，然后自己注册一个公司，雇一个团队，专门做这个。

接下来这篇文章，我们给大家分享一个比较有代表性的英国个人投资者的经历。

他经历过02-07年英国房产市场的辉煌，又在08-09年的经济危机中破产，最后又重新从破产的失败中走出来，现在经营着一个规模还算不错的房产投资公司。

我们故事的主人公Martin Skinner，公司主要的投资活动在伦敦及周边的通勤小镇。

首先，我们来看看Martin的职业生涯时间表：

2002年：买入第一套房产

2003年末：开始投资房产的管理业务

2006年：经营房产达200套，成立第一个资产合资公司

2007年：将公司的1/4出售给对冲基金，成立第二个资产合资公司（价值750万英镑）。随后，席卷全球的次贷金融危机爆发。

2009年：在金融危机中破产。

2009年末：重新从旧房改造开始做，重返房产市场。

2012年：在一个商铺上盖物业上改建出两套微型公寓，建立Inspired Homes 微型公寓投资模型

2012年至今：扩大公司经营规模，在伦敦的通勤小镇继续买入商用物业并改成微型公寓

2013年9月：开建Surrey House项目

2014年1月：开建Green Dragon House项目

2015年1月：Surrey House建成完工

2015年10月：开建Impact House项目

2016年6月：Green Dragon House建成完工

今天，我们来给大家讲讲Martin是怎样进入房地产，以及在他破产之前的经营状况，破产之后又怎么重归市场这样一个跌宕起伏的经历。

Martin算是一个很有投资头脑的人，在读大学的时候，他跟人合租在伦敦的一套公寓里，当时他就琢磨：是不是可以自己租下一套房子，然后把里面的房子再转租出去，这样赚取差价，自己就不用付房租。当然，当时的情况并没有按照他想的那样发展，但是这个投资的想法从此在他的脑子里扎了根

（这就是无本进入房产市场的第一种方法：rent to rent 我们之前讲过。）

他毕业之后，也和大家一样找了份工作。不过，在他赚取了第一桶金之后，他把眼光投向了房地产投资市场。

2002年，他贷款买下第一套房子：位于伦敦Royal Docks的三居室，价值21.2万英镑。这套房子，他是这么玩的：他自己住在客厅，然后把三个卧室租给其他人，租金用来还贷款。经过最初的一段时间之后，他赚了一些钱，然后利用这笔钱，把这套三居室改成了六居室，继续分租给不同的人。

（人家2002年就已经开始玩HMO分租房了..）

在这个过程中，他有了这样一个运营的模式，并且命名为Nice Room。有了稳定的现金流，他子把这套房子再抵押贷款，解放出现金。用同样的方法，接下来的一段时间，他在Canary Wharf、Isle of Dogs和Docklands等区域分别买入7套房产。每套房子每月差不多都能获得500-1000英镑的纯利润。这个时候，他辞掉了他的工作，专门做房地产投资。

（从一套HMO发展成管理N套HMO）

Martin投资房产，是从一个消费的角度来切入的。他从供需等层面分析这个市场，把房产投资当做一个消费品来经营。他通过收集和分析数据发现，租房的人的承租能力大概在500英镑左右，但是当时市场上房子的租金都比这个高（一居室或者studio都远不止这个价格）。那么他发现这样一个断层之后，觉得自己可以想办法来补足这个市场的断层。

他的方法很简单：就是把大的房子分成小的单元租出去，租金就可以控制在一个租房的人可以接受的范围（其实就是我们现在反复所说的HMO）。

他发现，最理想的状态就是一套房子，六个卧室，然后有一个比较大的公共空间，厨房等等。如果把房子整个租出去，租金大概在1100-1200英镑左右，但是如果分成六个房间租出去，每个房间租金500英镑，那总共的租金就可以达到3000英镑，整整提升了1200英镑。在这种模式下，算上所有开销，每套房子每个月的净收入可以达到1000英镑左右。

比如这种户型，每个房间都可以隔开单独出租。

起步之后，下一步就是扩张了。

Martin认为仅仅靠自己的几套房子，资金的回笼速度肯定是很慢的，但是这个时候他在朋友和亲戚圈子里也算是小有名气，所以就有人找到他，希望他可以帮忙投资以及管理房地产项目。

从这个时候开始，Martin成立了一个物业投资管理公司，专门帮人投资、改建和管理物业，并从中收取一部分佣金。虽然这个投资管理公司是可以盈利的，但是Martin发现还是把工作重心放在扩大自己手中持有的资产规模和资产组合上更好。

那么，如何更进一步扩大资产组合的规模呢？

毕竟投资的第一步是需要资本的投入的，所以Martin在这个阶段选择了跟基金公司合作。

第一步，就是把自己现有的资产组合资本化，并以一种资金流动的方式体现出来，这样就能很直接的跟基金公司或者机构投资者去谈合作。

最开始的时候Martin去找了5家房地产投资基金谈合作，虽然对方对Martin的营业方式和盈利模式非常感兴趣，也比较认可，但是Martin所提出的250万英镑的投资规模对于基金来说是太少，他们没有办法去做这样小规模的投资—这让Martin又开心又苦恼：合作没有谈成功，竟然是因为自己要的钱太少了……

在吸取了这次教训之后，Martin开始扩大他的商业计划，然后把目标投资规模增加到了3000万英镑。这一次，双方达成了合作协议。合作进程在一开始很顺利，第一年过去之后，资产总值达到了1.8亿英镑。之后，2007年，Martin又和一个债券风险投资公司合作，继续投资了750万英镑。

这个阶段的Martin，可以给到大家的一些Tips：

对于扩大投资规模来说：看看那些走在你前面的人是怎样的一个情况，以及他们都做了些什么。比如，作为一个Buy-to-let的投资者，那么就可以去跟一些大一点的开发商、投资经理或者投资基金的经理去聊聊，看看这个层次的人都在做什么，这样就更有目标，也更清楚知道自己接下来要怎么做
对于提升自身的能力来说：首先，要坚持。坚持努力去做这件事，做多了，就会越做越好，毕竟，这个世界上懒惰的人还是挺多的……虽然并非真的做得多了就能不犯错，但是做得越多，就会做得越来越好；而且，在逆境中学到的东西，比在顺境中多的多。
对于组建和管理一个团队来说：
人都是需要一定的空间才会开心的，不要看得太紧
手下的员工能力可以比你强，但是要清楚他们在做什么，并且在适当的时候及时给出清晰的工作方向
个人的事业就是我们最大的风险所在，所以尽可能做到万无一失
不要给团队太多的权利，在必要的时候强硬一点，但是要相信自己的队伍
适当的激励机制。让每个人得到应得的东西，多劳多得。给他们足够的和能力及工作成果所匹配的金钱，但是自己掌握最终决定权

02-07年，这是英国房价一路看好上涨的时间。不断增长的房价和HMO良好的现金流，让他可以不断用remortgage解放初买房的资金，买新的房子，迅速扩张自己的管理的房产规模。

然而，

在那之后，次贷危机爆发，全世界陷入了信贷紧缩之中。基金和风投的资金链开始出现问题，在之后的18个月里，风波不断：

当时有一个风投公司承诺给Martin的资产组合注入1亿英镑的资金，所以Martin就开始进一步扩张他的生意，但是这笔钱始终都没有到账，所以就面临着Martin没有收到合作伙伴的钱，但是支出的费用又全部是他的公司出面来签订的……

这是一笔非常大的开销，当时平均每个月的花费达到了150万英镑。

而Martin在这个时候都没有意识到问题的严重性，并再次犯了同样的错误：他向另一家风投公司借钱，但是同样的，压根就没有真正收到过这些承诺的投资。

所以，过了没多久，Martin的公司终于没办法偿还银行贷款，就此宣布破产。

嗯，公司规模夸张太快，而又碰上金融危机，资金方的合作伙伴资金跟不上，导致现金流断裂，最终导致了公司最后破产……

但是既然是大神，那么，Martin在破产之后又做了什么？

该如何东山再起呢？

其实，当时破产也是外部因素占主要原因，Martin自己的这个运营模式还是很不错的。留得青山在，不怕没柴烧！

经过一段时间的修整之后，在2009年，Martin又重新开始了他的房地产投资计划。

他这次成立的公司名字叫Inspired Asset Management。他最初的计划，是先筹集一笔不大的资金，控制规模，做到小而精。公司的目标规模为1000万英镑。

（恩，在管理过之前上亿规模的房产后…. 1000万英镑的规模，在他心中还是一笔小资金）

当然，在当时那个经济危机的环境下，为投资住宅房地产项目融资无比困难。通过Martin的努力，在18个月内，他只融到了75万英镑的启动金，利用这笔钱加上贷款杠杆，建立了一个价值400万英镑的投资组合。

不过对于Martin来说，当时真的也是困难重重，他的孩子刚刚出生，开销也开始变得很大。他当时采取的方式是去找到破产前自己投资过的房产，再把它们重新买下来。

因为这些房子是他自己精心挑选，改建的，收益高，租金回报也很不错，都是很好的投资房。拿着这些房子去银行贷款，是肯定没有问题。

但是，作为Martin自己，因为有过破产的信用记录，所以申请贷款是很难，所以这个时期的贷款，都用他妻子的名义去申请；同时，他也跟信托公司担保，将支付这些房子头三年的服务收益。

虽然对于Martin来说，当时的确是过得胆颤心惊…… 因为万一买回来的房子收益下降，他没有办法去支付贷款，也没办法支付信托那些承诺的资金收入，那么他可能就再也没办法东山再起了…… 但是，因为当时的利率处于一个非常低的水平，这种模式是他们当时最好的选择，没有其他更好的办法了，只能硬着头皮走下去。幸运的是，Martin这个时期的BTL投资房状况都比较好，收益也很稳定。

上文提到因为他自己已经没有办法去贷款了，但是他又需要更多的资金来扩大规模，这个时候他的解决办法是给现有的租户以租金折扣，让他们预先支付租金，有一些租户接受了这个折扣，那么就给到Martin一部分资金用来再次投资。同时，他还找了一个过渡性的借款方，这种贷款方式呢，会更看中Martin投资组合的收益和公司的管理经营能力。

Martin在破产之后买的第一套房子是一套studio，价值15万英镑。花了2.5万英镑改造之后，这套房子变成了一个高质量的一居室，价值提升到了28万英镑。

他利用这套房子赚到的钱，花了8.9万英镑买了一个位于Peckham的商铺，又花了2.5万英镑改造，之后房产的价格涨到了27.5万英镑。

就这样，慢慢的，Martin的投资规模扩大了起来。这也得益于他在20岁出头的时间就进入了这一行，所以在第一次失败之后，还是有足够的时间和经历能重新开始。

金融危机，让他之前破产。

而也是金融危机，让英国房价下跌，他得以在09-10年房价最低时入场，买入了很多低价房。

2012年10月，他在Limehouse的商业街上买了一个临街的店铺和上面的住宅，刚好在买了这个物业的同一个月，政府发文，放松房屋的规划许可（permitted development），所以Martin新买的这个房子就能不用再额外申请许可就可以改建成两个两居室。这套房产，虽然位置不是特别好，但是改造之后价值为1000英镑每平方英尺—这在当年真的是很贵了，差不多已经达到了当时新建房屋价格的两倍。

这给了Martin一个新的想法— 分割小户型！

当时伦敦经济不好，房价又还相对比较高。人们买不起大房子。

那时候伦敦的平均工资大概在4万到5万英镑，一般来说人们的贷款额度大概是工资的5倍，也就是差不多25万英镑，所以如果想要买一套50万英镑的房子，就需要支付25万英镑的首付！大部分人根本没有这个钱。而当时标准的新建住房（一居室）的价格也在60万英镑以上了。所以对有买房需求的人来说，这些新建的住房真的是很贵。

这就有了机会！

他买下一些大房，再分割改建成一系列总价30万银邦的小户型。 户型虽小，但是里面的装修和设备都是非常好的，很多智能的元素，住起来也很舒服，而买这样的房子，算上还贷款，每个月大概支出只需要850英镑。

另外，在房源的选择方面，Martin发现，买那种商铺上盖的物业机会还是不多，没办法复制，所以他把目光投向了办公用房。

接下来的投资房他都是买下各种办公用的office楼，申请规划许可，改建成住宅用房。在政府放松了针对办公物业的改造规定之后，他马上就找到投资人和资金，拿下了伦敦和周边通勤小镇的好多办公物业，改造成住宅，从而获利。

在经过了一些小项目练手之后，从2013年开始，他终于出手，投了3个大项目.. 这三个项目，无一例外的全都在伦敦南部的Croydon.

如果对那边楼盘熟悉的话，不少投资者应该会听说过这几个项目：