英国的房产出租市场正在面临“德国化”?

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最近,有不少研究房地产的专家表示,英国很有可能将在未来变成第二个德国,主要指租房市场。

在德国,也就是欧洲租房生活最为盛兴的国家,一半的国民拥有自己的房子,一半的国民住在出租房之中,已经是社会的常态。

根据研究机构的调查,目前英国有大约1700万人口居住在出租房中,占据了全国总人口的1/3。

并且随着平均住房持有率年龄的逐年升高,居住在出租房中的人口比例也在不断扩大。

但是随着租房现象的越来越普遍,租户们的观念也正经历一个天翻地覆的变化。

以前的英国人多求保守稳定,租房的最终目的是为了买房。所以相应的,对于出租房的要求也不高,出租房的房租是市场上决定入住率最直接的竞争力。

而随着政策的变化,市场的应对方式,以及客观上英国房地产的大趋势,年轻一代英国人对于住房的思维模式已经开始向德国靠拢:

70%的租户表示,他们已经没有了买一套属于自己房的打算。

所以有专家称不管是有意无意,英国正在朝着这个方向靠拢。住房出租市场在未来将一步一步走入“德国模式”。

2004年人口总数的住房持有率,英国为70.7%。

2016年人口总数的住房持有率,英国已经掉到了63.4%,在欧洲国家中排倒数第四,只有丹麦,奥地利和德国的住房持有率比英国更低。

 

所以,往后的英国租房市场,到底会不会如专家所说,转型进入“德国模式”?

如果大趋势真是如此,对投资人有何启示或是影响呢?

一、形成背景

真要说英国从此进入德国租房模式还为时尚早。两国国情上就有很大的不同。

上面说到了,现在的英国,有30%的人居住在出租房里,其中有大约70%的人表示愿意一直住在出租房中,不想买房。这批不想买房的人,据研究机构的调查,基于如下几个主观的意愿:

  • 住出租房有有更强的灵活性,方便体验不同的生活,或是很喜欢旅游,居无定所才是自己的常态,不需要买固定房产(9%)
  • 讨厌居住在一个固定的社区之中,喜欢经常改变居住地的(8%)
  • 不愿承担维护费用以及房产衍生的相关费用和风险,更喜欢由房东出面来解决问题的(22%)
  • 对未来形势不看好,觉得怎么都买不起的,索性不抱有买房想法的(剩余部分)

可见英国的国情和德国国情是有一定区别的。

德国人本身就没有买房居住的传统,是一种文化的体现。政府出台了很多诸如“房租管制”,“退租保护”等有利于租户的政策。在英国的现行政策中是普遍行不通的。

英国人本身对于土地和房产就有一种执着,这是英国文化的体现。从上面的不想买房的意愿中也可以看出,大部分人是因为对未来持悲观态度,反正买不起才破罐破摔,将原本应该用于储蓄首付的钱用来改善当下的生活质量。

那么政府在未来可能做的,当然是继续保持现在的思路,去帮助英国的年轻人,使他们能够买得起房。而不是效仿德国去出台一些限制房东的政策,去鼓励他们租房。

真正可能对于行业产生影响的,是上述第三点,

即不愿承担维护费用以及房产衍生的相关费用和风险,更喜欢由房东出面来解决问题的人群。

这部分人群的增多,有可能会致使政府出台保护政策去维护他们的租房权益。因为其它三类人在条件允许的情况下都是更倾向于买房而不是租房的,只有这类人是真正从主观上觉得租房的好处大于买房。

然而这部分人的现行基数在所有租房人群中并不算太大,还没有达到对市场产生影响的程度。未来即便有,也多半是地区性的,而不是全国性的。就伦敦而言,依然会是保护无房人士的购房权益。

所以我们投资人“和本地人抢刚需”的思路不会有太大变化。

 

二、“德国模式”对于房东的影响

前面说到了,标准的“德国模式”不大可能在英国出现。因为社会矛盾的根本还是在“买不起房”上,而不是在“只想租房不想买房”上。那么政府就不会出台类似于德国的户籍制度和保护承租人的强硬法规。“德国模式”也就无从说起。

但是在客观上,确实存在着一批认为租房更划算更省事的人。并且在未来这群人的数量可能还会增多。

我们在做买房出租的时候,也应当对这种趋势的出现做好准备。

 

对于这类人,我们不妨称之为“终生承租人”。由于他们打定了主意一辈子租房子住,对于相关方面的法律法规,自身权益以及对房东及居住环境的要求肯定比一般租户来得更加严格,换句话说他们是更“难搞”的客户。

在德国,许多“终生承租人”和房东签订的租房合同是无期限的,不像我们在英国大多数的租房合同都是签个一年半年,然后再续签。所以拿下一个“终生承租人”,意味着出租房的入住率可以达到100%。没有了空置的风险,我们投资的回报就会更高。

顺应现在的市场趋势,不懂得经营的房东将会越来越难做,但懂得经营的房东都在考虑买进第二、第三套投资房。今天只能说先给大家几条建议了。往后只要关注了我们的公众号,会有很多提高出租房市场竞争力的小tips。也可以翻翻我们以前关于出租房的文章。

 

1)常备反向思维,确定出租竞争力

如上面所说,社会住房矛盾的加深和出租领域有很大的关联。以前房价便宜,我们买房子租房子给承租人提供的东西可能不用很多就能满足他们的期望。毕竟人家也只是暂住,终归是要自己买房的。

而现在的租户由暂住改成了长住,那么对于出租房的要求也势必更高。

装修是否应该做得更精致一些,是否应该购置一些小物件进行装饰,提供一种较为温馨的氛围。是否应该把后花园修剪整齐,更符合英国人心中“家”的味道。这些都是房东们需要考虑的。

2)学习出租行业法律法规,做合法房东

这里说的行业规章不是说逐字逐条去研习,只要明白大概的义务范围和了解政策制定的目的就可以了。

长期承租人看重的就是出租生活的方便,房东会解决大部分房产方面的问题。我们当然要迎合这一市场需求。

比如火警坏了,或是房屋出现了渗漏;天花板发霉了,或是能效评级有点低了。这些都是房东的职责范围。我们发现问题主动改善,在规定的义务范围内不和承租人产生不必要的冲突,这也是打造良好口碑和保证入住率的关键因素。

3)和租户保持适当联系

长期租户会在你的房子里住上很久,不像短租人群那样流动性大。应付一些租期较短的租户可能房东连租户的面都没必要见,代理人就可以全权负责。但是对于租期较长的租户最好还是能和他们保持一定的联系。这对于提高彼此的信任度很有帮助。了解长期租户的人品、生活习惯,对租住双方都是有好处的。

房产圈的结尾提示:

对于很多专家所宣称的英国住房出租市场“德国化”,我们应当保持理性的思考。客观上这一现象确实存在,但从历史文化,产生背景等因素来看,英国人还是更希望拥有自己的房产的。所以看到符合本地人喜好的优质房源果断出手。刚需人士大有人在。

未来可能出现的长期承租人的增多对于房东来说肯定算不上一件坏事。他们可以帮我们规避空置的风险,增加我们的收入,但同时会对房东和房产本身提出更高的要求。从市场出发,从需求入手,才能使我们立于买房出租的不败之地。