2025年8月，伦敦东部哈弗林区（Havering）的一位房东Shamsul Huda走进法庭，面对的，是一张33,698英镑的罚单。
他的罪名是：经营一个未注册的多人合租房（HMO）。
法官给了他两个选择：6个月内付清这笔钱，或者坐两年牢。
Huda不是第一次犯事。
哈弗林区议会的记录显示，他”有长期违反住房法的历史”。
此前，议会已经对他发出过民事罚款，还在2022年对他进行过刑事起诉。
但他依然没有改正。
这一次，执法人员在他位于罗姆福德（Romford）的一套11个卧室的房子里，发现了18个人挤在一起住——Huda自己也住在那里。
房子没有HMO执照，消防安全不达标，居住条件恶劣。
33,698英镑的罚单，让Huda成为英国近期因房东违规而被重罚的典型案例之一。
但这不是最严重的。
1.从4,000到33万：罚款天壤之别
非法驱逐和房东违规的罚款，金额差异巨大。
最轻的只有几千英镑。
2023年11月，考文垂（Coventry）的一位房东Wajid Hussain因为非法驱逐租客，被罚了3,991.66英镑。他的手段很直接：趁租客度假时换了门锁，把租客拒之门外。
稍微严重一点的是6,000到8,000英镑。
米尔顿凯恩斯（Milton Keynes）的一位房东切断了租客的燃气和电力供应，然后换锁把人赶走，被罚6,800英镑。
伦敦彼得伯勒（Peterborough）的房东Mirza Tariq Mahmud Jaral更惨，不仅被罚款8,000英镑赔偿租客，还被判入狱12个月——这是近年来罕见的实际坐牢案例。
再往上，就是数万英镑级别。
除了Huda的33,698英镑，还有切尔滕纳姆（Cheltenham）的一位房东被罚7,540.60英镑。这位房主是个室内设计师，多次非法驱逐租客，最终被重罚。
最高的记录是33.9万英镑。
2.换锁是重罪，不是小麻烦
很多房东以为，租客不交租或者制造麻烦，换个锁把人赶走，是理所当然的事。
英国法律不这么看。
根据1977年《防驱逐保护法》（Protection from Eviction Act 1977），房东非法驱逐或骚扰租客，是刑事犯罪。不是民事纠纷，是刑事犯罪。
什么算非法驱逐？
换锁是最经典的手段。
Wajid Hussain在考文垂的案例就是这样：租客去度假了，他趁机换了锁。租客回来时发现钥匙打不开门，自己的物品还在屋里，但进不去了。
切断水电也是非法驱逐。米尔顿凯恩斯的房东把燃气和电力都断了，租客在冬天没有暖气、没有热水、没有照明，被迫搬走。
改门禁密码同样违法。切尔滕纳姆的那位室内设计师房东，把公寓门禁密码改了，租客刷不开门，只能露宿街头。
甚至把租客的物品扔出去、威胁恐吓租客离开，都属于非法驱逐或骚扰。
法律规定，房东必须通过正规的法律程序驱逐租客。具体来说：
- 发出正式的驱逐通知（Section 21或Section 8 notice）
- 等待法定的通知期（通常2到6个月）
- 如果租客不搬，向法院申请占有令（possession order）
- 拿到法院判决后，由法警执行驱逐
整个过程可能需要6到12个月，费用可能高达数千英镑。
很多房东觉得这个过程太慢、太贵、太麻烦。于是他们选择”自力救济”：直接换锁。
结果往往是得不偿失。
3.坐牢不是吓唬人
罚款还不是最坏的结果。坐牢才是。
Mirza Tariq Mahmud Jaral的案子震惊了整个房东圈。
2020年7月，彼得伯勒市议会接到举报，说Jaral在骚扰和非法驱逐租客。调查发现，Jaral换了门锁，不让租客回家，还带着两个男人搬进房子住。
租客最初被允许回来，但发现自己的全部物品被装进袋子堆在一个卧室里，只能在那个小房间里生活。
Jaral否认指控，但在彼得伯勒刑事法庭的审判中被判有罪。法官判了他12个月监禁，外加8,000多英镑赔偿。
12个月实刑，不是缓刑。
Landlord Zone报道这个案件时，标题用了”extraordinary”（非同寻常）这个词。
因为房东因非法驱逐而坐牢，极其罕见。大多数情况下，法庭只判罚款和赔偿，很少有人真的坐牢。
但Jaral的案子说明，法律不是开玩笑的。如果情节恶劣、态度恶劣、拒不认错，法官是会判实刑的。
4.HMO的双重打击
Shamsul Huda的33,698英镑罚单，不只是因为非法驱逐，更是因为经营无证HMO。
HMO（House in Multiple Occupation）是指至少5个人、来自至少2个家庭、共享厨房或卫生间的房屋。经营HMO必须向地方政府申请执照。
执照不是走个形式。地方政府会实地检查房屋的消防安全、卫生条件、最低房间面积、设施标准。不合格？不给执照。有执照？每年还要检查，确保持续合规。
经营无证HMO的处罚非常重。
根据2016年《住房和规划法》（Housing and Planning Act 2016），地方政府可以对无证HMO房主处以最高30,000英镑的民事罚款（Civil Penalty Notice）。这还不算刑事起诉。
Huda的情况更复杂。他不仅没有执照，还是累犯。哈弗林区议会的报告说，他们此前已经对Huda发出过民事罚款，也在2022年刑事起诉过他。但他继续违规经营。
这次法官不再手软，判了33,698英镑，包括：
- 5,000英镑罚款（3项独立违规）
- 500英镑被害人附加费（victim surcharge）
- 14,294英镑法律费用
- 其余是赔偿和执行成本
哈弗林区议会负责人Ray Morgon说：”所有居民都应该住在安全的住所里。我们会继续打击不负责任的房东，他们通过提供维护不善的HMO房屋来利用家庭和个人。我们不会容忍房东没有正确的执照或违反执照规定，这个案例表明，我们会采取最强有力的行动。”
HMO的问题在于，高收益伴随高风险。一套5卧室的房子，正常出租可能月收入2,500英镑。改成HMO，每个房间租800英镑，收入能到4,000英镑。利润诱人。
但如果没有执照被抓，罚款可能高达3万英镑。如果租客申请RRO，可能要返还过去2年的全部租金——4,000英镑×24个月=96,000英镑。
一次违规，可能吞掉好几年的利润。
5.租客的反击武器越来越多
房东和租客的力量对比，正在发生根本性转变。
以前，租客处于弱势。
被非法驱逐了？可以报警，可以起诉，但过程漫长，成本高昂，很多租客负担不起律师费，只能忍气吞声。
现在，租客有了更多武器。
Rent Repayment Order（RRO）是最强大的工具之一。租客不需要雇律师，不需要去法院打官司。只需要向First-Tier Property Tribunal（一审物业法庭）提交申请，费用只有几百英镑，甚至可以申请费用豁免。
法庭会审查证据。如果认定房东违规（非法驱逐、经营无证HMO、违反其他住房法规定），可以命令房东返还租金。
2019年，伦敦沃尔瑟姆福里斯特区（Waltham Forest）的两个租客Jack和Craig，就通过RRO成功从房东那里拿回了9,732.99英镑（3,737.70英镑+5,995.29英镑）。
他们的案子很典型。房东在没有发出正式通知的情况下换了锁，把他们锁在门外。房东经营的是无证HMO。Jack和Craig联系了Safer Renting（一个为租客提供免费法律援助的慈善机构），收集了证据——邮件、短信、照片、证人证词。
法庭听证会持续了6个小时。最终，法庭支持了租客的全部诉求。
6.正确的做法只有一条
那么，如果租客确实有问题——欠租、破坏房屋、骚扰邻居——房东应该怎么办？
答案只有一个：走法律程序。
没有捷径，没有例外。
具体步骤：
如果租客欠租，发出Section 8通知，基于Ground 8（欠租至少2个月）或其他相关政策。
等待法定通知期（通常2周到2个月）。如果租客不搬，向法院申请Possession order。拿到判决后，如果租客还不搬，申请bailiff（法警）强制执行。
如果租约到期后你想收回房屋（比如要卖房或自住），按《租客权利法》的新规定，你需要有合法理由。
Ground 1（房东要自住）或Ground 1A（房东要卖房）是最常用的。发出相应的通知，等待法定期限（通常2到4个月），然后走法院程序。
如果租客有反社会行为（破坏邻里关系、制造噪音），收集证据——邻居证词、录音录像、警察报告。基于Ground 14发出Section 8通知。这个Ground需要强有力的证据，但如果证据充分，法院会支持。
整个过程很慢。从发出通知到最终拿回房屋，快的话3到6个月，慢的话可能超过一年。
成本也不低。律师费、法院费、bailiff费用，加起来可能2,000到5,000英镑。
但这是合法的、安全的。
ref：
- https://www.landlordtoday.co.uk/breaking-news/2025/11/rogue-landlord-must-pay-thousands-after-illegal-eviction/
- https://thenegotiator.co.uk/news/regulation-law-news/rogue-landlord-cuts-off-utilities-during-illegal-eviction/
- https://thenegotiator.co.uk/news/rogue-designer-landlord-strikes-again-and-fined-7500-after-changing-door-code/
- https://www.landlordtoday.co.uk/breaking-news/2023/05/second-illegal-eviction-prosecution-for-rogue-landlord/
- https://www.landlordtoday.co.uk/breaking-news/2017/09/rogue-landlord-fined-339k-for-allowing-tenants-to-live-in-atrocious-conditions/
- https://ch1889.org/safer-renting-blog/tenants-win-over-9000-from-rogue-landlord-for-illegal-eviction-and-licensing-breach
- https://thenegotiator.co.uk/news/serial-rogue-landlord-faces-33000-fine-or-prison-for-unlicensed-hmo/
