当地时间今天，Landlord Today报道了一个让数十万Airbnb房主紧张的消息：
英格兰的短租登记系统很可能在今年春季正式启动。
“春季”意味着最快3月，最晚5月。距离现在，最多只剩3个月。
对于在英格兰运营短租的房主来说，这不是一个可以慢慢准备的小变化。
这是一场影响整个行业的监管风暴。
登记系统一旦上线，每一个短租物业都必须注册，获得一个唯一的注册号。
没有注册号，就不能在Airbnb、Booking.com等平台上架。
已经上架的房源，可能被平台强制下架。
更棘手的是，登记系统只是开始。
紧随其后的是新的规划许可要求、更严格的安全标准检查、可能的执照费用。
政府的目标很明确：把野蛮生长的短租市场拉回监管轨道。
1.威斯敏斯特的呐喊
推动这场变革的最响亮声音，来自威斯敏斯特区。
威斯敏斯特是伦敦的心脏地带，包括白金汉宫、特拉法加广场、牛津街、摄政街。
这里是游客最密集的区域，也是短租最泛滥的战场。
数据触目惊心。
威斯敏斯特工党委员会估计，这个区有9,300个Airbnb式短租物业。其中三分之二——约6,200个——违反了伦敦的90天规则。
90天规则是什么？
根据大伦敦议会1973年通过的《通用权力法案》（General Powers Act），伦敦的住宅物业每年只能用于短租不超过90天。
超过这个限制，房主必须申请规划许可，把物业用途从”住宅”（C3）改为”短期出租”（C1或者即将推出的C5/C7）。
但在实际操作中，这个规则形同虚设。
原因很简单：
没有有效的监管系统。地方政府不知道哪些物业在做短租，不知道它们出租了多少天，更不知道谁在违规。
Airbnb和Booking.com虽然会自动在伦敦执行90天限制（达到90天后自动锁定日历），但房主可以轻松绕过：在多个平台同时上架，或者通过自己的网站直接接单。
威斯敏斯特的国会议员Rachel Blake对《标准晚报》（The Standard）说：
“这是一个对整个国家都非常重要的问题，尤其是伦敦市中心。在我的选区，某些地方多达20%的住房被短租占据。”
她特别强调了90天规则被违反的严重性：”我担心大量物业正在违反90天规则。这就是为什么我们迫切需要一个登记系统。”
Blake提出了一个大胆的建议：让威斯敏斯特成为登记系统的试点区域。”我要求政府尽快在伦敦市和威斯敏斯特试行登记系统。”
从中央政府到地方议员，压力正在形成共识：必须对短租市场动手了。
2.一个号码改变一切
登记系统的核心很简单：一个物业，一个号码。
根据政府此前的咨询文件和行业预测，系统的运作方式大致如下：
房主需要登录一个全国性的在线门户网站，填写物业信息。物业地址、产权证明、安全证书（燃气安全、电气安全、火灾风险评估）、保险证明——这些基础文件都要上传。
系统审核通过后，房主会获得一个唯一的注册号。
这个号码必须显示在所有的在线房源页面上——Airbnb、Booking.com、你自己的网站、社交媒体广告。任何地方推广这个短租物业，都必须附上注册号。
没有注册号？
那就不能合法运营！
更关键的是，在线平台可能被要求只能展示已注册的物业。Airbnb和Booking.com一旦收到政府指令，就会开始清理未注册房源。
去年11月推出的BnB Management London指南明确写道：”你的新注册号必须显示在所有在线房源上——包括你自己的网站、Airbnb、Booking.com和其他平台。”
这不是建议，是强制要求。
3.春季上线，时间紧迫
最让房主焦虑的是时间表。
去年9月，首相基尔·斯塔默（Keir Starmer）确认，登记系统仍在政府议程上，预计”上线日期”是2026年4月。
Landlord Today的最新报道说，”系统可能在今年春季启动，细节可能在4月前公布”。
春季在英国通常指3月到5月。
如果按最早的3月计算，距离现在不到1个月。如果按4月计算，也只有2个月。
而房主需要准备的材料不少。
燃气安全证书（Gas Safety Certificate），有效期12个月，需要注册燃气工程师检查后签发。
电气安全检查（EICR），有效期5年，需要注册电工进行全面测试。
火灾风险评估（Fire Risk Assessment），特别是对于多人合租的物业。
一氧化碳探测器和烟雾报警器，每层楼都要安装。保险证明，必须覆盖短期出租活动（很多标准房主保险不覆盖商业出租）。
这些证书和设备，不是一天两天能搞定的。
燃气工程师和电工在旺季通常要提前数周预约。火灾风险评估可能需要专业公司上门，费用从几百到上千英镑不等。保险需要重新询价和购买。
如果你有多套短租物业，时间压力会成倍增加。
My Getaways是一家南海岸的专业短租管理公司，他们给房主的建议是：”现在就开始准备清单：收集所有安全和合规证书（燃气、电气、火灾风险评估），检查保险是否覆盖短期出租活动，保留客人入住记录、收入记录和维护检查记录。”
准备不及时的后果？可能是房源被迫下架，收入中断，甚至面临罚款。
4.不只是登记，还有规划许可
登记系统本身已经够麻烦了。
更大的麻烦还在后面：新的规划用途类别。
英国的规划系统（Planning system）将建筑物分为不同的”用途类别”（Use class）。住宅是C3，酒店是C1，餐厅是A3。不同类别有不同的规划规则。
目前，大多数短租物业仍然被归类为C3（住宅）。房主可以在不申请规划许可的情况下，把自己的住宅偶尔出租给游客。
但2023年的立法已经提出，要为短租创建一个新的类别——C5或C7（两个版本都在讨论中）。
一旦新类别生效，”不是房主主要住所”的短租物业将被自动归入这个新类别。也就是说，如果你把一套完整的公寓整年用于短租（而不是自己住），你需要申请规划许可，把用途从C3改为C5/C7。
这个变化影响巨大。
在很多住宅区，地方政府可能不批准C5/C7用途，因为短租会干扰居民生活（噪音、陌生人进出、垃圾堆积）。
如果规划申请被拒，短租生意可能被迫关闭，物业必须恢复为长期出租或者自住。
更棘手的是，上议院（House of Lords）提出的修正案建议：如果一个物业在过去三年内曾作为长期出租（assured tenancy），转为短租时必须申请C7用途变更。
这意味着，很多房主原本想把长租房改成短租来提高收益，现在可能被直接卡死。
Chambers律师事务所的分析指出：”规划暴露：登记会让那些缺乏适当规划用途类别的物业暴露在地方政府的监管之下。”
换句话说，登记系统不只是一个登记动作，它是一个筛网，会把所有不合规的短租物业暴露出来。
5.费用：从50到150英镑，但可能只是开始
登记要多少钱？
政府还没有公布官方费用，但业内预测在每个物业50到150英镑之间。
Chekin是一家短租管理软件公司，它的指南中写道：”登记费用尚未确定，但预计在每个物业50到150英镑之间。”
这个数字看起来不大。如果你只有一两套短租房，100英镑的登记费完全可以承受。
但对于专业运营商，情况就不同了。
根据政府2024年的研究，伦敦约6%的Airbnb房主持有3套或以上物业，但他们控制了31%的活跃房源。一个持有10套短租公寓的房主，登记费就是500到1,500英镑。
更重要的是，登记费可能不是一次性的。
苏格兰的短租执照系统（已经运行了几年）需要每三年更新一次，每次都要重新支付费用。如果英格兰采用类似模式，登记费将成为一个持续性支出。
此外，登记费之外，还有其他隐性成本：
- 安全证书的年度更新费用（燃气安全每年约100英镑，电气安全每5年约300到500英镑）
- 更高的保险费（专业短租保险比普通房主保险贵30%到50%）
- 可能的规划许可申请费（几百到数千英镑）
- 合规咨询和管理的时间成本
BnB Management London的指南算过一笔账：如果考虑所有合规成本，一个短租物业的年度合规开支可能达到1,000到2,000英镑。
6.苏格兰和威尔士的前车之鉴
英格兰不是第一个实施短租登记的地区。苏格兰和威尔士已经走在前面，他们的经验值得警惕。
苏格兰从2022年开始要求所有短租物业申请执照。执照系统比登记更严格：不仅要提供安全证书，还要通过地方政府的实地检查，证明物业符合防火、卫生、安全标准。
执照费用不便宜。爱丁堡市议会收取的费用是每个物业约1,100英镑，有效期三年。格拉斯哥的费用更高，达到1,400英镑。
一些小型房主因为负担不起执照费和合规成本，干脆退出市场。另一些房主把物业改回长期出租，虽然收益更低，但管理更简单，成本更可预测。
威尔士也在2024年推出了类似系统。数据显示，威尔士的Airbnb房源数量在系统实施后下降了约15%。
7.谁会受益，谁会离场
登记系统一旦实施，短租市场将重新洗牌。
受益者是谁？
专业的、已经合规的运营商。那些本来就有完整安全证书、适当保险、清晰记录的房主或管理公司，登记系统对他们影响不大。反而，大量不合规竞争者的退出，会让他们享受到”减少竞争”的红利。
房源减少意味着供应紧张，房价可以相应提高。一个合规的伦敦市中心公寓，可能可以在登记系统实施后提价10%到15%，因为客人别无选择。
新进入者也可能受益。如果你现在才开始做短租，按新规矩从一开始就建立合规体系，你不会面临”改造遗留问题”的麻烦。而且，你进入的是一个监管更清晰、竞争更少的市场。
好吧……
春天要来了，带来的不只是温暖和鲜花，还有监管风暴的第一声号角。
ref：
https://www.landlordtoday.co.uk/breaking-news/2026/02/new-short-lets-register-likely-to-kick-off-this-spring/
https://bnbmanagementlondon.co.uk/legal-requirements-for-airbnb-uk/
https://www.houst.com/airbnb-rules/england
