近日，英国政府发布草案，提出了一种新的制度终生共有产权制度（Commonhold），这是英国房产产权制度近200年来最重大的变革。
跟随房产君，我们来看看这是怎么回事：
1.什么是终生共有产权制度？
终生共有产权制度允许房主完全拥有自己公寓或单元的产权，没有时间限制，同时通过业主协会（Commonhold association）共同拥有和管理公共区域。
这听起来很简单，但对英国来说却是革命性的改变。
在租赁产权制度下，你买的公寓实际上是一个长期租约，通常99年、125年或999年。你是Leaseholder（租赁产权人），真正的产权属于Freeholder（地主）。
地主可能是个人、公司，甚至是你从未见过的海外基金。
随着时间推移，租约剩余年限缩短，房产价值就会下降。
当剩余租期少于80年时，贷款变得困难。
少于60年，房产可能无法出售。要延长租期，需要支付高额费用给地主。
终生共有产权制度彻底解决了这些问题。
你拥有自己公寓的永久产权（Freehold），就像拥有独栋别墅一样。
没有租期缩短的担忧，没有地主从中获利，没有需要延长租约的麻烦。
公共区域——走廊、电梯、屋顶、花园——由所有房主通过业主协会共同拥有和管理。每个房主都是协会成员，对管理决策有投票权。
Osborne Clarke律师事务所解释说：
“终生共有产权制度让房主在共享建筑中拥有完整的产权所有权。它专门为共享街区的房屋所有权设计，在没有第三方地主的情况下提供建筑的有效管理和维护。”
2.全球通行，英国例外
这种产权模式在全球大部分国家都是公寓的标准形式。
在美国，叫做Condominium（分户产权）。在加拿大、澳大利亚、新西兰，也是类似的制度。在法国叫做Copropriété，在德国叫做Wohnungseigentum，在西班牙叫Ppropiedad horizontal。
这些国家的公寓买家从不需要担心租期缩短、产权贬值、地主刁难。
他们完全拥有自己的家，通过民主的业主大会管理公共事务。
英格兰和威尔士是发达国家中的例外。几乎所有公寓都采用租赁产权，这个源自封建时期的制度一直延续至今。
2002年，英国政府引入了终生共有产权制度，试图改变这种状况。《共有产权与租赁产权改革法案2002》为这种新产权模式建立了法律框架。
24年过去了，全英格兰和威尔士只有不到20栋建筑采用了终生共有产权制度。
为什么一个在全球运行良好的制度，在英国几乎无人采用？
开发商没有动力、贷款机构不熟悉、房主和买家不了解、律师和评估师缺乏经验等。
这些因素形成了恶性循环。因为没人用，所以专业人士不熟悉。因为专业人士不熟悉，所以贷款难、交易慢。因为贷款难、交易慢，所以更没人用。
3.新草案如何打破恶性循环？
2026年1月27日发布的草案，采取了强制性和激励性相结合的策略。
最重要的改变是：未来所有新公寓将被禁止使用租赁产权，必须采用终生共有产权制度。
这个”禁令”将彻底打破循环。
开发商别无选择，必须使用终生共有产权制度。贷款机构必须学会如何评估和贷款给这种产权。律师和评估师必须掌握相关技能。房主和买家也将逐渐熟悉这种模式。
政府同时对终生共有产权制度的法律框架进行了全面改革，解决了2002年法案留下的诸多问题。
4.新框架的关键改进
开发商的灵活性得到保障。
新草案允许开发商在终生共有产权建筑上保留开发权（Development rights）。这意味着大型分期开发项目可以逐步建设，已售出单元的业主不会阻碍后续开发。
商住混合不再是障碍。草案引入了”分区”（Sections）概念。一栋建筑可以划分为多个区，各区独立管理。住宅区的房主管理住宅区事务，商业区的商户管理商业区事务。这使终生共有产权制度适用于复杂的综合建筑。
业主协会的治理更清晰。新草案规定了标准化的《业主社区声明》（Commonhold Community Statement），明确了协会的权力、决策程序、费用分摊、违规处理等。房主在购买前就能清楚了解自己的权利和义务。
没收制度被废除。在租赁产权下，如果房主拖欠服务费或违反租约，地主可以申请没收房产，房主可能失去全部权益。这被广泛认为是不成比例的严厉惩罚。
终生共有产权制度下，协会对违规房主可以采取法庭强制令等措施，但不能剥夺其产权。
贷款机构获得更多保障。新框架允许贷款机构在业主协会的决策中拥有一定监督权。如果房主违约且协会未能妥善管理，贷款机构可以介入保护其抵押权益。这消除了贷款机构的主要顾虑。
法律委员会财产法专员Lisa Webley教授表示：”我们欢迎政府实施我们在终生共有产权制度和租约终止方面的建议。我们期待追踪这项广泛草案的进展。”
5.现有租赁产权的转换
对于已经拥有租赁产权房产的房主，草案提供了转换为终生共有产权制度的路径。
转换需要满足几个条件。建筑内的所有或绝大多数房主必须同意转换。所有抵押贷款机构必须同意。地主的权益需要被赎回或补偿。
6.时间表和过渡
草案目前正在接受议会预立法审查。住房、社区和地方政府特别委员会将对草案进行详细审查。
政府同时启动了为期12周的公众咨询，截止日期是2026年4月24日。
咨询重点包括：何时禁止新租赁产权公寓？是否需要豁免情况（如退休住房）？如何确保过渡不影响住房供应？
住房规划大臣Matthew Pennycook表示：”我们将征求业界和消费者的意见，了解是否仍需要租赁产权的有限豁免，或者在哪些情况下租赁产权可能比改革后的终生共有产权制度更可取。我们也会寻求对过渡安排的看法，以减少对新房供应的干扰。”
禁止新租赁产权公寓的具体时间还未确定，但可能在2027-2028年实施。
这给开发商、贷款机构和专业人士留出了适应的时间。
现有租赁产权房主不会被强制转换，但草案为自愿转换提供了法律途径。
7.投资者的机遇和策略
对于海外投资者，这次改革带来了重大影响。
短期内，租赁产权房产的市场可能出现分化。剩余租期长、地租低的房产影响不大。剩余租期短、地租高的房产可能更难出售。
长期来看，终生共有产权房产将成为主流。产权清晰、永久拥有、管理透明，这些优势会逐渐体现在市场价格上。及早熟悉这种制度的投资者将占据先机。
8.未来的英国房产市场
10年后，英国房产市场将呈现完全不同的面貌。
新建公寓全部采用终生共有产权制度。买家购买的是永久产权，就像别墅一样。租赁产权成为历史，只存在于老旧建筑中。
现有租赁产权建筑逐步转换。剩余租期短的建筑率先转换，因为转换比延长租期更划算。管理良好的建筑通过业主协会推动转换，提升房产价值。
房产管理行业完成洗牌。专业、透明、高效的管理公司占据市场主导地位。业主协会成为强有力的监督者，管理质量普遍提升。
二手房市场的产权差异成为重要定价因素。终生共有产权房产比同等租赁产权房产价格更高。剩余租期短的租赁产权房产大幅贬值，除非转换。
海外投资者对英国市场的信心提升。产权清晰、规则透明、管理民主，这些都是长期投资的基石。英国房产市场的国际化程度进一步提高。
