近日，英国住房部长马修·彭尼库克（Matthew Pennycook）宣布了一个让房东松口气的决定。
新的住房标准（Decent Homes Standard）将推迟到2035年才强制执行。
这意味着，从现在开始，房东还有整整十年时间来让他们的出租房达到”体面”的最低标准。
对于那些手握多套房产的购房出租投资者来说，这是一个难得的喘息空间。
但对于住在潮湿、发霉、冰冷房子里的租客来说，这是一个漫长得令人绝望的等待。
1.一个标准，两个世界
住房标准本来不是什么新鲜事。
早在2001年，当时的工党政府就推出了这个标准，要求社会住房（由地方政府和住房协会提供的保障性住房）必须达到基本的”体面”水平。
标准很简单：
房子必须安全、温暖、维修状态良好、有基本设施。
2006年更新一次后，这个标准就再也没有动过。
20年过去了，英国的房子老了，租客的期待变了，但标准还停在原地。
更关键的是，这个标准从来没有适用过私人出租房领域。
社会住房必须达标，私人出租房却没有明确的”体面”定义。
虽然房东有法律责任确保房子”适合人居住”，但这个要求含糊不清，执行起来也困难重重。
结果呢？
目前英国社会住房中，只有10%不达标。而私人出租房中，这个数字是21%。
换句话说，每五套私人出租房中，就有一套住不到”体面”的水平。
工党政府决定改变这个现状。
新的住房标准将首次适用于所有出租房——无论是社会住房还是私人出租。
问题在于，执行日期定在了2035年。
2.各界反响
慈善机构Shelter的执行官莎拉·埃利奥特（Sarah Elliott）直接了当：
“让数百万租客为最基本的体面住房保护等待整整十年，简直是侮辱。”
他们的愤怒可以理解。
住在潮湿、发霉房子里的租客，每天面对的不只是不舒适。
全国住宅房东协会（NRLA）的执行官本·比德尔（Ben Beadle）的态度却截然不同：
“提供一个体面、安全的住所应该是任何房东的首要任务。我们大体上欢迎政府的计划，它为房东和租客都提供了急需的明确性。”
为什么是2035年呢？
因为房东已经面临很多新规定（《租客权利法》、能源效率要求、税收变化），再加上住房标准的话，压力太大了。
给他们十年时间，可以让这些改革分批落地，避免一次性冲击。
更现实的原因是，2030年还有一个硬性要求——所有出租房必须达到能源性能证书（EPC）C级。
很多房东正在为2030年的EPC要求做准备。
如果同时要满足住房标准，改造成本会叠加，可能让一些房东直接退出市场。
2035年的时间表，让房东可以先搞定EPC，然后再处理其他住房标准的要求。
3.五个标准，看起来不难
新的住房标准到底要求什么？
英国政府列出了五个核心标准：
标准一：无严重隐患房子必须没有任何”一级危险”。这包括严重的潮湿、危险的电路、摔倒风险、火灾隐患等。
这个要求其实很常见。房东本来就有法律责任确保房子没有严重危险。但新标准让这个要求更明确、更容易执行。
标准二：合理维修房子的外部、内部、供水、供电、供暖、通风——所有系统都必须处于合理的维修状态。
这不是说房子必须全新。老房子可以符合标准，只要关键部分能正常工作、维护得当。
标准三：温暖、无潮湿和霉菌这是新增加的要求，也是最受关注的。
房子必须能在冬天保持温暖（至少18摄氏度），同时不能有明显的潮湿或霉菌问题。
很多老房子隔热差、通风不良、容易潮湿。
要达标，房东可能需要安装更好的供暖系统、改善保温、修复漏水问题。
标准四：核心设施房子必须有足够的浴室、厨房、隔音设施。
具体来说，房子需要有现代化的厨房和浴室，合理的噪音隔绝，基本的生活便利。
有趣的是，英国原本提议要求房东必须在所有房间提供地板覆盖物（地毯或地板）。
但这个要求引发了争议——有些租客更喜欢木地板或瓷砖，强制地毯可能不合理。
最终，英国政府删除了这个强制要求。
标准五：能源效率房子必须满足最低能源效率标准（MEES），也就是EPC至少达到C级。
这个要求会在2030年生效，比整体住房标准早五年。
4.成本：不是小数目
达到这些标准要花多少钱？
政府的影响评估估算，改造一套不达标的私人出租房，平均成本在5,000到15,000英镑之间。
具体金额取决于房子的初始状况：
如果只是小修小补（重新粉刷、修复漏水、安装更好的通风），可能5,000英镑就够。
如果需要大改（更换供暖系统、重做保温、修复严重潮湿），可能要15,000英镑甚至更多。
好消息是，有十年时间来分摊这些成本。大房东可以每年改造一到两套，而不需要一次性投入。
更重要的是，很多改造工作（比如保温、更换供暖系统）可以降低长期运营成本，还能提高租金。一套达标的房子，更容易出租，也能吸引更好的租客。
5.新标准将由地方政府执行
标准再好，没有执行就是一纸空文。
新标准将由地方政府执行。
如果房东不达标，地方政府可以发出高达40,000英镑的民事罚款。如果房东继续不改，可能面临刑事起诉。
租客也有权向一级法庭申请”租金返还令”。如果房东的房子不达标，租客可以要求返还最多两年的租金（之前是最多一年）。
6.投资者应该怎么做
对于在英格兰投资购房出租的海外买家来说，这个政策有几个关键启示：
现在买房，要考虑2035年的标准。
看房时，不只要看当前状况，还要想想房子是否容易达到新标准。
一套保温好、供暖现代化、没有潮湿问题的房子，达标成本低。一套老旧、潮湿、保温差的房子，可能需要大笔投资。
考虑购买新建或近期翻新的房产。这些房子更容易达标，省去了未来的改造麻烦。
十年是很长的时间。政府推迟到2035年，就是为了避免让房东措手不及。
ref：
- https://www.mortgagestrategy.co.uk/news/government-sets-2035-start-date-for-decent-homes-standard/
- https://www.lbc.co.uk/article/campaigners-rent-2035-decent-homes-5HjdRWq_2/
- https://www.lettingagenttoday.co.uk/breaking-news/2025/07/government-reveals-details-of-private-rental-decent-homes-standard/
- https://www.gov.uk/government/consultations/consultation-on-a-reformed-decent-homes-standard-for-social-and-privately-rented-homes/consultation-on-a-reformed-decent-homes-standard-for-social-and-privately-rented-homes
