关注英国租赁市场的人，近期或许已经察觉到这片市场的“风云突变”。从即将实施的《租客改革法案》（The Renters’ Reform Bill），到市场上流传的多项房产税调整传闻，种种信号叠加，为整个租赁行业蒙上了一层不确定性的阴影。
面对潜在的政策与税负压力，一些精力有限的房东选择“静观其变”，或暂时退出市场。其直接结果是，租赁房源挂牌数量大幅减少。据英国皇家特许测量师学会（RICS）研究，目前英国的租赁房源数量下降速度，已创下新冠疫情封锁期以来的最快记录。
然而，“有危就有机”，随着部分房东退市，租赁市场的供需不平衡进一步加剧，反而推动了租金持续走高，租金收益率不降反升，达到近十年来最高水平。
据Pegasus Insight的调查，2025年第二季度，房东的平均收益率达6.5%，与2024年第三季度创下的十年峰值持平。
大家关注的伦敦市场，又是一番什么样的景象呢？数据显示，尽管伦敦房价高昂，但也为房东提供了平均6.1%的收益率，显示出强劲的租赁需求与投资吸引力。
不过，需要指出的是，作为一所国际化大都市，伦敦是由多个微型社区组成，各个区域之间的特色和差异也非常大。
正因如此，伦敦不同区域的表现跨度极大。例如位于东伦敦的巴金（Barking，IG11），平均租金收益率超过7%，投资属性突出；而在市中心一些高端地段，平均周租金收入甚至可超过1,000英镑，具备稳定可观的现金流。
今天，我们就带大家详细梳理一下伦敦各区域的租金收益率与周租金水平，以便大家对伦敦有更好的了解。
这项分析来自Property Investments UK，综合引用了英国土地注册处（HM Land Registry）、住房、社区和地方政府部（Ministry of Housing, Communities and Local Government）、Propertydata.co.uk等多家机构的数据，具备较高的参考价值。
那么，具体哪些区域表现最佳？让我们一睹为快吧~
【最佳租金收益率排行】
1、北伦敦
北伦敦的租金收益率呈现明显的层级分布。托特纳姆（Tottenham, N17）以6.5%的收益率领先，外围区域整体表现优于中心地段。
埃德蒙顿和恩菲尔德走廊（Edmonton and Enfield corridor, EN3, N9, N18）一带的收益率稳定在5.2%至5.7%之间；而像圣约翰伍德（St John’s Wood, NW8）这类优质地段，尽管平均要价超过130万英镑，仍实现了5.0%的收益率。
温布利（Wembley, HA9, HA0）同样表现强劲，收益率接近5%，平均要价约50万英镑，显示出该地区对投资者的持续吸引力。
2、东伦敦
东伦敦的租金收益率呈现出比较鲜明的格局，最高收益率主要集中在那些房价相对较低且租赁需求稳定的区域。
譬如，巴金（Barking, IG11）以7.2%的收益率位居榜首，显示出东伦敦外围地区具备高回报潜力。
与此同时，达格纳姆走廊（Dagenham corridor, RM8, RM9, RM10）收益率稳定在5.9%以上；而鲍尔（Bow, E3）和斯特拉特福德（Stratford, E15）等成熟区域尽管房价较高，仍保持着超过6%的强劲收益率。
3、南伦敦
南伦敦的租金收益率呈现出明显的集群效应。
其中，泰晤士米德（Thamesmead, SE28）的收益率最高，为6.4%。而伦敦东南部的多个地区（如SE16, SE8, SE13）收益率集中在5.8%至5.9%之间。
数据还显示，伍尔维奇（Woolwich）、佩卡姆（Peckham）、斯托克韦尔（Stockwell）和米查姆（Mitcham）这四个地区的收益率均为5.7%，显示出不同地段的一致性表现。
高端区域如巴特西（Battersea, SW11）尽管平均要价超过80万英镑，仍实现5.6%的收益；而如刘易舍姆（Lewisham）和米查姆（Mitcham）等更可负担的地区，以低于40万英镑的要价提供了相近的收益率。
4、西伦敦
西伦敦的租金收益率呈现出清晰的地域特征。
诺索尔特（Northolt, UB5）以6.0%的收益率领先，希思罗走廊周边（Heathrow corridor, UB2, UB3, UB7, TW13）收益率稳定在5.1%至5.5%之间，要价均低于43.5万英镑。
尽管西伦敦有四个区域价格差异显著——从西德雷顿（West Drayton）的39.7万英镑到牧羊丛（Shepherd’s Bush）的68.9万英镑，仍同样实现了5.1%的收益率。高端中心区域如帕丁顿（Paddington, W2）平均要价超100万英镑，收益率为4.8%，显示西伦敦可满足不同预算投资者的需求。
【最高周租金排行】
与租金收益率分布不同，伦敦周租金最高的地区普遍集中于传统优质地段。便利的交通、丰富的商业与文化配套设施，持续推动这些区域的租金水平居高不下。从整体来看，西伦敦和北伦敦的部分高端区域表现尤为突出。
1、北伦敦
北伦敦租金最高地区为圣约翰伍德（St John’s Wood, NW8），周租金达1,256英镑，远超其他区域。汉普斯特德（Hampstead, NW3）和巴尼特（Barnet, EN4）紧随其后，分别达826英镑和747英镑，显示北伦敦核心地段持续受到高预算租客青睐。
2、东伦敦
东伦敦周租金整体较为平缓，最高为白教堂（Whitechapel, E1），周租金656英镑。哈克尼（Hackney, E9 、E8）表现稳定，超过570英镑，反应出东伦敦新兴区域的租赁市场正在稳步成长。
3、南伦敦
南伦敦以巴特西（Battersea, SW11）领先，周租金为883英镑。南华克（Southwark, SE1）、巴尔哈姆（Balham, SW12）和沃尔沃思（Walworth, SE17）等区域周租金均超过600英镑。
4、西伦敦
不出意外，西伦敦是全伦敦租金最高的地区，南肯辛顿（South Kensington, SW7）周租金高达1,238英镑，肯辛顿（Kensington, W8）和梅菲尔（Mayfair, W1）也均突破1,000英镑。
帕丁顿（Paddington, W2）、贝尔格莱维亚（Belgravia, SW1）等传统高端住宅区也持续领跑市场，凸显西伦敦作为顶级租赁市场的地位。
【投资者如何选择】
总体来说，伦敦高租金收益率地区主要集中在房价相对较低但需求稳定的地区，这些区域的资产成本较低，为投资者提供了更具性价比的选择。
除了受投资成本的影响，便利的交通网络也是推动租金需求的重要助力，例如伊丽莎白线的开通显著提升了沿线如Abbey Wood（SE2）和Woolwich（SE18）等区域的通勤吸引力，从而助推租金收益水平提高。
而根据伦敦的目前市场情况，一个地区收益率能达到5.0-5.5%，就代表具有稳健的回报，而收益率在5.5%以上，则代表投资回报非常好。
当然，高收益率虽然吸引人，却未必总是最优选择。它可能伴随较低资本增值潜力或位于尚在发展中的区域。相反，伦敦市中心地区始终受到国际高净值买家的青睐，它吸引了最富有的超高净值业主，这使得当地的房价上限极高，而这些极高的房价又带来了稳定且可观的租金收入。
因此，重要的是要平衡收益与其他因素，例如地段质量、租户需求、升值潜力以及每月现金流等。在最终投资决策也需结合个人投资目标等因素综合判断。
ref：
https://www.propertyinvestmentsuk.co.uk/areas-of-london-highest-rental-yields/
