废除无过错驱逐对房东不利?遇到欠租和反社会恶租客,房东赶起来也将更容易!

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就在昨天,英国正式宣布了重磅法案——《租房改革法案》(Renters’ Reform Bill),这被视为一代人以来对租房市场最大的一次改革。

在这次改革中,最受大家关注的就是英国政府废除了“无过错驱逐(no-fault evictions)”,也就是我们常说的“第21条(Section 21 Notice)”。

这也意味着,以后房东想要收回自己房产时,不能在“没有任何理由的情况下”就驱逐租户,租约“只有在租户终止或房东拥有有效占有理由的情况下”才能终止。

在这一消息公布后,很多朋友也是非常担心,来咨询房产君,租房改革法案是不是对房东不利?无过错驱逐废除后,想要保护自己的合法权益,房东还有哪些招数?

今天,我们就来聊一聊大家非常关心的这几个问题。

一、租房改革法案对房东不利吗?

首先,必须要承认的是,《租房改革法案》的推出,的确意味着租赁市场的监管相比以往变得更加严格了

除了废除无过错驱逐外,《租房改革法案》还推出了其他一些保护租客的措施,比如在没有“合理理由”的情况下,房东不能禁止租户养宠物,也不能拒绝将房子出租给有孩子的家庭或福利领取者。

同时,房东还需要在未来新推出的房地产门户网站中注册,以此了解他们的法律义务。

尽管乍看之下,英国政府对于房东的要求似乎越来越多了。但需要注意的是,这些监管实际上打击的还是极少数“流氓房东”,对于好好经营出租物业的房东来说,目前的变化带来的影响其实是有限的。

以无过错驱逐为例,英国政府之所以废除这一条款,是有一些流氓房东在出租了条件很差的房产后,会用这一条款来威胁那些想要抱怨恶劣居住条件的租户。而正常情况下,大部分房东提供的出租屋条件都是过关的。

不仅如此,为了保护合法房东的权益,英国政府还推出了一些相应的“补救”措施。

其中第一条就是让房东更容易驱逐那些不负责任的租户或反社会租户,对于违反租赁协议的租户,例如拖欠租金或对财产造成严重损坏等,驱逐的通知期限也将被大大缩短。

同时,新的收回权也将适用于想要出售房产,以及想要自己或家人搬入的房东。

第二,英国政府还计划设立一个新的监察员,负责解决房东和租户之间的低级纠纷。这意味着一些小的矛盾不需要再通过法院系统来解决,大大缩短了纠纷解决的难度和时间。

另外,值得一提的是,英国政府也推迟了一些比较有争议的计划,比如将“体面住房标准”扩大到私营租赁部门。目前,这一标准仅适用于社会租赁领域,要求社会租赁房屋不能存在严重的健康和安全隐患。

当然,即使推出,对于正常合法经营房产的房东而言,影响还是有限的。

可以说,英国政府在保护租户群体的同时,也并不是完全“忽视”房东这个群体,而是在寻求一种平衡。

一些分析人士也认为,英国政府在当下推出这些政策,其实也是为了拉拢一些选票(因为保守党目前的支持率大幅下降),而不是真的要拿房东群体“开刀”。

而且,还有分析认为,无论是对租客还是对房东来说,这些政策其实都有两面性

对于租客来说,英国政府对流氓房东的打击,可以让租户等到更多保护。但同时,更多的监管也会让一些精力有限的房东退出市场。

比如有些房东日常工作非常忙碌,或者已经上了年纪,仅是通过第二套房赚取一些外快,无暇再顾及新的监管。

这样的结果就是他们可能会退出市场,这将再次加剧出租物业的短缺,继续抬高已经创下历史记录的租金。

至于取消无过错驱逐也是一样,看似租户占了一些便宜,但这也使得房东不可避免地会更加挑剔租户,他们一定会趋利避害,选择向更优质的租户提供房产。显然,这将加剧租户之间的竞争,房东也可以从中获得更有利的租金。

对于房东来说,尽管需要承担更多的监管,花费比以往更多的精力和时间,但随着流氓房东的退出,市场上的恶性竞争将会减少,因为在此之前很多流氓房东都会以超低价吸引租户。

总之,对租赁双方而言,这些法案有利有弊,对合法房东也不一定就是坏事。

那么,既然无过错驱逐已经废除,想要保护自己的合法权益,房东还有哪些招数?

二、房东还有哪些保护自己权益的招数?

1、第八条( Section 8)

在“第21条(Section 21 Notice)”废除后,房东还可以通过“第八条(Section 8)”来驱逐租户。

不过,不同于Section21,Section 8要求房东给出具体的理由,这包括财产损失、拖欠租金或反社会行为等。

但是,如果租客不同意驱逐并将房东告上法庭,房东将需要有证据来支持自己。

如果决定利用Section 8驱逐租户,房东必须填写一份名为“Notice seeking possession of a property let on an assured tenancy or an assured agricultural occupancy”的通知。

在此表格上,房东应具体说明租户违反了哪些租赁条款。一般来说,房东应该提前两周到两个月向租户发出通知。

2、反社会行为

政府最近公布了一项行动计划,以帮助房东打击反社会租户,但尚未确定新权力的日期。

目前,房东只有在租户被定罪的情况下才能终止对反社会行为的租约。新提案将取消定罪的要求,这意味着房东可以仅凭证据就对反社会租户进行驱逐。

英国全国住宅房东协会(National Residential Landlords Association)的James Wood表示,反社会行为是出了名的难以证明。“大多数受害者将是近邻或其他租户,他们害怕在法庭上提供证据是可以理解的。”

因此,专家建议房东,如果发现租户存在反社会行为,应该给其他租户和邻居一个秘密报告信息的渠道。而且,房东最好保留事件发生的时间和地点的证据。

专家还指出,房东也可以寻求警方或地方政府的帮助。如果这种行为持续存在,房东还可以向法院起诉,申请财产占有令( a possession order)。

这种情况下,房东需要填写两份表格:在N5表格中写明占有声明,在N119中写明占有声明的详细信息。

理论上来说,在发出占有令14天后,房东就可以寻求法警的帮助。

3、财产损失

对于由租户造成的财产损失,房东其实也可以获取到一定的赔偿。一般来说,如果租客对房屋造成损坏,费用可以从押金中扣除。

专家表示,自然磨损与财产损失之间存在明显的区别。比如,墙壁上的划痕和损坏的电器可能是自然磨损的例子,而地毯上的灼伤、破损的椅子或超载的插头插座都构成财产损坏。

为保障自己的财产安全,大家在出租房产之前,最好先列一份房产清单报告,其中包含房产中的物品以及这些物品的状况,最好还要拍照保留证据,并和租户核对后签字确认。

如果财产遭到损坏,房东需要从押金中扣除费用,也要遵守“等价赔偿”的原则。简单来说就是如果租户损坏了一个便宜的床垫,房东获得赔偿的费用要等价于这个便宜床垫的购买费用,而不能向租户收取更高的费用。

4、未付租金

自疫情开始以来,向租户追讨未付租金的房东数量有所增加。根据Landlord Action的数据,与前12个月相比,去年租金债务追回服务的需求激增了180%。

Landlord Action创始人Paul Shamplina表示:“一个好的房客不会一夜之间改变,如果租户停止支付租金,房东应尽快与他们取得联系。如果租户只是暂时遇到困难或忘记支付,房东可以和租户协商补缴租金的时间。”

但是,如果房东无法和租户达成妥协,并且租户超过两个月未支付租金,房东就可以决定发出第8条通知,这将给租户14天的付款期限。

如果租户仍未支付租金,房东将可以向法院申请占有令。或者,如果房东仍希望继续租约,他们可以通过在线金钱索赔申请仅对租户所欠的租金作出判决。

Money Claim Online是一个在线门户网站,由HM Courts & Tribunal Service运营,允许房东提出高达100,000英镑的索赔。

但如果此时租户仍拒不付款,房东则可以继续请求法院和法警帮助。如果租户在过去三年内至少有3次拖欠过两个月的租金,这就可以构成强制驱逐的理由。

房产圈的结尾提示:

《租房改革法案》是近一段时期英国上下都比较关注的一个法案,既涉及到对租户权益的保障,也涉及到对房东监管的一些变化。

不过,随着该法案的庐山真面目揭晓,大家也不必过于担忧,因为这一法案中出台的政策,其主要目的还是为了打击流氓房东,而不是针对整个房东群体,再加上英国政府也同步推出了一些保护房东的措施,对于一直合法经营的房东来说,影响是比较有限的。

而且,凡事都有双面性,随着流氓房东退出市场,对于市场的健康运营也是有一定好处的。

此外,尽管废除了无过错驱逐,但房东还有一些保护自己权益的方式和渠道。对于简单的纠纷,房东们可以通过协商处理,如果涉及到严重的纠纷,比如持续拖欠房租,严重破坏财产,大家也一定要拿起法律的武器保护自己的权益。

最后,除了依赖于法律法规的保障,在出租房产时,房东也可以多留个心眼,挑选优质的租户,或者通过靠谱的平台打理房产,从而避免未来需要驱逐不良租户的风险。