对英国租赁市场来说，近期最值得关注的事件莫过于《租户权利法案》（Renters’ Rights Bill）的推进。
该法案目前已进入英国议会审议的关键阶段，距离正式公布实施越来越近。作为“一代人以来私人租赁领域最大的一次变革”，这项法案将对英国，尤其是租赁市场体量庞大且至关重要的伦敦地区产生重大影响。
伦敦目前有超过三分之一的家庭依靠私人租赁市场解决住房问题，租客数量超过百万，整个市场价值高达6,170亿英镑。任何政策变动都备受房东与租户的关注。
为了帮助房东和租客们更清晰地理解这次变革的重点内容及其可能带来的影响，有媒体邀请了多位顶尖的租赁市场专家和法律专业人士对法案进行了解读。他们围绕法案的核心变化、对房东与租户的利弊、潜在挑战以及市场未来走向等关键议题，展开了全面分析。
参与这次会谈的包括：房产律师David Smith，Hamptons的住宅投资组合管理主管Nicola Evans、首席分析师David Fell、伦敦中部租赁区域总监Jonathan Isaac、以及租赁与私人租赁行业（PRS）执行主管Catherine Westerling。
接下来，我们就一起来看看专家们是如何看待这次法案的吧~
一、《租户权利法案》是什么？为何重要？
1、《租户权利法案》提出了哪些变革？
David Fell：法案的核心内容包括：禁止房东使用“第21条”（Section 21）无理由驱逐租客；禁止竞价战（即租客不能靠出更高价抢房），并取消固定期限租约（fixed-term tenancies）。
此外，租金每年只能涨一次，涨幅必须符合当地市场水平；所有出租房必须满足《体面住房标准》（Decent Homes Standard）的最低质量要求；租户将有权申请在出租屋内饲养宠物。
2：这可能如何重塑租赁市场？
David Smith：未来的租赁结构将更加透明开放。房东能够拥有收回房产的特定合法权利，优质租户也可以有信心在一套房产中长期居住。这对习惯于在固定期限结束后无需提供理由即可收回房产的房东来说，在理念上是一个相当大的转变。
但我认为更大的变化在于租金及其广告方式，新的限制措施将禁止超额竞价，广告价格将成为最高价格。
另外，新规还要求房东加入国家房产数据库（national property database）和经批准的申诉机制（approved redress scheme）；引入《阿瓦布法》（Awaab’s Law）（强制所有房东在特定期限内处理包括潮湿和霉菌在内的健康危害）；以及实施《体面住房标准》（Decent Homes Standard）。
二、房东能从中受益吗？
1、监管增多后对房东会有好处吗？
Nicola Evans：这将创造一个更平衡、更透明的租赁市场，应该对所有人都有利。房东和租户的关系应该会更融洽。
租户想要搬离房产时，将继续提前两个月通知，而房东通常需要提前四个月通知。一位负责任的租户居住在一个维护良好的房产中，很可能会住得更久，这符合大多数房东的利益；他们通常努力避免更换租客，因为这会导致空置期增加。
David Smith：多年来，优秀的房东一直被不良房东所拖累。这些不良房东根本不遵守法律，也没有支付相同的成本，并带来了恶性竞争。监管的变严更多的是针对不良房东，对于一直遵守法律的房东来说，这反而是一件好事。
2、允许养宠物的法规是有利于房东，还是仅仅对租户有利？
Catherine Westerling：这实际上是双赢。希望养宠物的租户将明白其中的责任，通常会先确保自己能够承担相关的财务承诺。这些都是租户的积极品质，因此如果房东从这个角度来看待房产中的宠物，他们的感受可能会有所不同。
大多数房东担心宠物造成损坏，但任何原因造成的损坏在租约中都是不可接受的。因此，无论损坏是由宠物还是人造成的，房东索赔的能力并无差别。房东可以安排的宠物保险（pet insurance）会在必要时提供进一步的保障。
三、法案存在哪些潜在隐患？
Catherine Westerling：法院处理能力和收回房产所需的时间可能是房东们最担心的因素，在过去12个月内通过法院系统收回房产的房东中，有57%的人报告称有过负面或非常负面的经历。
David Smith：糟糕的案例确实存在，房东在法庭上也可能遇到困难（尤其是在必要文件不齐全的情况下），但我认为我们需要客观看待。
私人租赁领域每年有4万起收回房产案件，然而，仅伦敦一地，就有一百万份租约。这意味着与活跃租约的数量相比，问题发生的比例仍然相当低。
四、法案对租户有何影响？
1、该法案对租户会带来任何负面影响吗？
David Smith：可能会有。在法案预期下，我们已经看到第21条通知（Section 21 notices）的发出有所增加。去年英格兰共发出32,287份第21条通知，比2023年增加了7%。在法案成为法律之前，我们很可能会看到通过第21条通知终止租约的情况增加，以及租金上涨至市场价值的现象增多。
Catherine Westerling：法案有可能降低租赁市场的供应。如果收回房产的房东选择在法案生效前出售房产，我们可能会看到伦敦等昂贵地区的出租房产供应量下降。这对于首都超过百万的租户来说是个坏消息，他们可能会经历租金上涨速度加快和选择减少的情况。
David Fell：如果你现在还不是租户，但打算明年租房，并且可能信用评分不佳或是自由职业者，如果房东觉得他们对房产的控制权不如现在，那么说服他们向你提供租约可能会更加困难。
Jonathan Isaac：任何立法变革在实施阶段通常都会伴随一些波动。房东会考虑他们想租给谁，愿意为租户入住做多少投入，是否提供家具或升级房产，这中间有很多需要权衡的地方。最终，对租户而言可能产生的意外后果是，如果租户搬进搬出的速度比预期更快，房东的成本可能会上升，从而导致租金上涨。
五、长期影响如何？
David Fell：如果新法案在操作上不顺利，比如房东想收回房子却要等很久、手续很麻烦，那么可能会导致一些小房东觉得干这行太费劲，干脆就不出租房子了。出租的房子变少了，一个直接的结果就是租金可能会上涨。这对留下的房东是好消息，但对租户来说则是个不受欢迎的前景。
David Smith：市场在三四年后将与现在有所不同，它将变得更加结构化，周转速度会略有放缓。房东会不同，租户也会不同。但仍有大量的人不想买房，或买不起房，无法进入社会住房，希望住在私人租赁的房产中，同时也有很多人希望提供这类房产。我认为这些数字在相当长一段时间内变化不大，不可能因为一项法案的出台，市场就会剧变。
六、房东能否轻松应对新法规？
Catherine Westerling：一些房东可能会希望寻求中介的帮助，至少在接下来的12个月内，直到新规稳定下来他们适应为止。我对房东的建议也是现阶段不要独自应对。一个好的中介（务必选择好的中介）将引导房东适应变化，并帮助规避陷阱。
Jonathan Isaac：获得好的建议非常重要。如果你有几百万英镑在某个投资计划中，你会每六到十二个月咨询一次财务规划师。奇怪的是，并没有多少人以同样的方式看待价值相似的房产投资。该法案将有助于鼓励房东进行更具战略性的规划。
Catherine Westerling：房东进行适当的规划很重要。在新规下，他们很可能会等待租户主动提出终止租约，然后再决定是重新出租还是出售。如果他们的购房出租计划是十年期的，而租户在五六年后就发出通知，答案将是重新出租。如果通知接近十年期，出售决定可能是合适的。房东的思维方式需要随着该法案而改变，虽然很少有人喜欢改变，但这未必被视为问题。
七、房东还能涨租金吗？
David Smith：将禁止超额竞价，广告价格将成为房产出租的最高价格。
Catherine Westerling：租金允许每年上涨一次，但价格必须与市场租金保持一致。不过，法案生效后房东可能面临的一个问题是：广告租金（在中介网站和房产门户上看到的）并不等同于市场租金。这些价格仅证明房东要求租户支付的金额，而非当地租户实际支付的金额，具体还取决于当地市场情况。
八、法案会立即生效吗？
David Smith：将会有一个“生效日”（D-Day），同时，房东们会有一个月的时间，去提交政府要求的一些文件。
政府将极力推动在7月前获得御准（royal assent），但法案今年是否就能生效仍是未知数。因为按照惯例，法案通过后，还需要制定具体的实施细则（相关法规）。制定这些细则通常需要至少28天的公示期。所以，政府表示会给整个行业留出至少两个月的准备时间，之后才会真正开始执行新规定。而这个时间够不够，也是值得怀疑的。
房产圈的结尾提示：
综合专家们的分析，不难看出，《租户权利法案》的推进，主要是为了构建一个更加平衡、透明且规范的租赁环境。尽管变革初期可能带来一定的不确定性，但从长远来看，这场变革其实有望实现房东与租户的“双赢”局面。
对于绝大多数遵守规则、致力于提供优质房源的房东而言，新法案带来的益处是明显的。
一方面，可以淘汰不良竞争：更严格的监管将有效打击那些不达标、不守法的“坏房东”，让合规经营的“好房东”获得更公平的市场环境。另一方面，更高的住房标准、更合理的租金规则以及更和谐的租住关系有助于吸引和留住负责任的长期租户，提升租户质量与稳定性，从而减少空置期，保障稳定的租金收入。
总之，一个更透明、更规范的租赁市场，最终将惠及所有认真参与其中的主体——房东能更安心、可持续地经营其资产，而租户也能享有更安全、更有保障的居住权利。
ref：
https://www.standard.co.uk/homesandproperty/renters-rights-bill-landlords-tenants-b1230136.html
