怎么查到他们历史的房价涨幅？
怎么大致计算这个区域的投资回报？
怎么判断这里的租售情况？
在这些年里，我已经总结了一个成体系的9点方法，今天就用一个实际的区域，给大家做一个例子。
这9种方法是：
1 地区总体概况
2 搜索引擎
3 评估大致的房价
4 评估大致的租金价位
5 计算租金回报率
6 估算租房需求
7 判断历史房价
8 区域细节分析
9 中介与实地分析
今天我要研究的区域是：
伦敦的 Sunbury-on-Thames
为什么我要研究这里？ 因为
1 这里我之前没去过，不熟悉。
2 最近研究的项目当中，有个开发商发来了这里的盘让我看，我看了下价格不错，但是究竟这区能不能买，我得自己先研究仔细。
让我们开始一步一步来看：
1 地区总体概况
分析概况，最简单的方法就是利用google地图。
只要把Sunbury的地名输进去。我们可以看到，这是在伦敦西南的一个小镇。 属于著名的Surrey郡，在传统好区的Kingston的附近。
放大看看整个Sunbury的情况。 镇附近有3个火车站（Sunbury，Kempton Park 和Upper Halliford)，从英国铁路官网搜Sunbury火车站，可以发现这里直达滑铁卢-Waterloo车站， 50分钟。
旁边就是M3高速路，开车进伦敦市中心的牛津街Oxford Street 45分钟。
开车到希思罗机场，15分钟就到～
再把谷歌地区切换到卫星图。 我们不用去实地，都大概看到了这个区域的一些构成。
最上面的这个感觉规划很整齐的白色区域，放大来看是一个办公园区，里面有英国石油BP在内的很多单位。 停车场很大，车很多，这里上班的人不少。
下面的住宅区里几乎全是House。 旁边有一个仓储量贩大超市Costco。
下面的白色区域基本属于工业园区。 （伦敦的工业，基本也只剩一些仓储和轻工业）
Sunbury火车站附近，还有一个超级大的超市 Tesco Extra
可以判断出，这个地方住宅和商务分的比较清晰。 大超市好几个，有工业区和办公区，都给当地提供了不少的就业岗位和生活便利性，对于当地租赁市场有加分。
2 搜索引擎，利用论坛讨论帖收集区域信息
我们继续用google ，一般调查一个区域好坏，可以看看网上大家的讨论。
一般可以搜
area in 具体地名
invest in 具体地名
how is 具体地名
living in 具体地名
之类的关键词分析。 一些投资热点区域，经常可以看到一些本地的论坛和投资论坛，上面的网友都在讨论搜索区域城镇的优缺点。
比如如果你搜曼城或者利物浦，经常会搜到一些讨论这个城市里哪个地区好，哪个地区不好（甚至哪个邮编的区域好坏）
不过这次Sunbury我搜了一圈，没有太多讨论的消息。 都是一些房源和local信息为主。
3 评估大致的房价
判断房价，我们要用到英国两大房产平台。
因为是外伦敦的小镇，那么靠近火车站尤为重要，以当地火车站为中心，按1英里范围搜索周边的房价。
我们可以再加入一些其他的限制条件
比如：别墅，2-3个房间的，House, 2-3bed
当地2-3bed装修一般的house大概市场价在35万-40万英镑。
也有不少更大的，装修更好的3-4bed的house，卖到了70-80万英镑。
House看完了，我们再来看看当地Flat公寓的市场：
我们可以看到，当地市场上的Flat不多…… 大多更多的是一些新建的flat。 二手的flat很少。
（这跟我们在第一步里分析出的情况，这地方基本都是house相吻合）
1-2bed的 flat 价格在27-35W英镑之间。
那么现在，我们大概知道了这个区域的房价
House: 2-3 bed 35-40万英镑，4bed 大房60-80万英镑
Flat： 1-2 bed 1一室一厅到两室一厅的 27-35万英镑。
4 评估大致的租金价位
评估租金的方法跟评估房价的方法差不多。
其实都是到刚才提到的两个平台，从to buy换成to rent就行。
我们可以看到：
House: 2-3 bed 的租金在每月1200-1400英镑左右..
Flat:
(很有意思，Flat在出售的市场上很少，但是在租房市场上还是有不少）
一般有点装修的旧房大概在每月1000镑左右
装修好些的或者新房大概租金在1300每月。
于是我们租金的结论出来了
House: 2-3 bed 每月1200-1400英镑
Flat: 1-2 bed 每月1000-1300英镑。
5 计算租金回报率
当市场价和市场的租金都估计出来之后，我们就可以算一下这个区域的大致租金回报率。 都取范围的中间数
House : 1300*12 / 370000 = 4.2%
旧Flat： 1000*12 / 270000 = 4.4%
新Flat: 1300 *12 / 320000 = 4.8%
这个算是这个区域的总体概况。
一般来说，在伦敦买房，租金回报在4%以上就算合格，5%以上算非常值得投。
(伦敦想要稳定的达到6-7%以上只能靠HMO)
所以总体来说，这里的租金回报还可以。
6 估算租房需求
这个其实是一个重点。 既然要买房出租的buy to let投资。 当地的租房需求情况，异常重要。
我们还是去看一下zoopla。
在list view下，我们可以看到在租赁市场上每个房子被挂到市场上的时间…
然后我做一些筛选，只看火车站附近1/2英里范围内的楼。
总共有35套house和flat在租赁市场上挂着
其中18套是7月挂出来的
7套是6月挂出来的
4套5月挂出来的
5套3-4月的。
70%左右的房子，都是在最近1个半月内挂上市场。 超过2个月还没租掉的只有不到30%。 （还不包括一些挂太久估计都忘了拿下来的房）
这可以说，这里还是一个很有流动性的市场。
（一些比较死寂的市场， 经常一半以上的房挂了超过2个月……）
当然，对于租赁的需求，经常还要询问当地中介，考察当地的一些调查报告等等….
以上还只是一些基本的估算，让你对租赁市场的流动性有一个基本的判断。
7 判断历史房价走势
这里要向大家推荐一个价格所有好用的网站：
home.co.uk
在主页面中选择 “Price&Rents”这个选项, 然后输入目标区域邮编的前半部分 （Sunbury这里是TW16）
进入搜索结果页面以后，在也面底部可以找到查询该区域历史交易房价的位置，最早可以追溯到1995年1月的记录。
然后你就会看到从1995年1月以来的平均价格和成交数量等，按房产的类型进行划分。
比如这是过去十年来这里asking price的走势。
以上我们看的是房价，回到价格和房租，即Price & Rents页面，选择Market Rents 再搜索邮编的前半部分，就可以看到类似的关于区域内租金的历史数据。
比如这里 1bed 的平均租金1011镑每月，2 bed 1209镑每月
平均在市场挂着租掉的时间在60-70天之间。
结合以上两次搜索得出的报告，你对目标区域的租售价格有了相当的了解。你对你自己的研究也会比较有信心了。
不过要注意的是，Home分析的是整体的统计数据。 有时会有偏差。 一些小地方，一年总共也就成交几套房，数据比较小影响也会比较大。 这个可以作为参考。 但是不要作为唯一的决定依据。
8 区域细节分析
接下来我们要深入到区域内部，看一些细节。
这是我个人很喜欢的一个网站工具：http://datashine.org.uk/
这是英国人口普查数据的一个总表，里面可以看到各类的数据：
比如人口啊，人种啊，健康程度啊，住房啊，教育，就业等等等等方面……
信息量很大，但值得我们花时间去研究一下，尤其是住房这边：
Sunbury火车站旁边，65.9%到87.6%的人都自己拥有住宅，橙色红色一片。这是一个非常高的数字！
如果是搜索多少人是租房住呢，搜private rented，出来的结果是：
还是Sunbury火车站旁边同一片地区，9.5%到13.4%的人租房子住。
看来，拥有自己房子的人很多，可以供租赁的房子很少，越便利的地区越多人聚集。
这个工具很好用，还可以查房子里面是否有暖气，每间房多少人住……
有时间的话，你可以慢慢找你有兴趣的数据。
还有一个有用的网络工具是查这个地区的犯罪率
http://www.crime-statistics.co.uk/postcode
可以看看都是些什么问题，这地区的安全程度。
其实还有很多其他数据可以细细挖掘，但先给你们一个大致的寻找方法，去研究。
同时，交通方便，生活便利，很多人聚集，拥有自己住宅的人挺多，缺少出租的房型，看上去是个很适合投资出租的地方。
但实际怎么样呢，网上分析了这么多，都足够准确么？
这时候需要给当地中介打几个电话，问问看他们当地实际的租金和租房需求，帮你做更进一步的判断。
今天我们这9点方法，带着你们从很广泛的范围，一步步缩小，锁定，深入，让更多细节浮现在我们的眼前，去综合判断这个地区适不适合投资。
希望你们现在更清楚自己该怎么判断之后的投资走向。
