—08年到现在伦敦房价涨了8年了… 未来还会继续么？
了解最近几年英国房价走势的人都知道。 从2008年全球经济危机，伦敦房价下跌之后到现在，伦敦平均房价已经翻了接近一倍。
最近一段时间以来，英国地产行业对于从今年开始的伦敦未来房价也做过各种预测，有人表示伦敦房价增长即将放缓，中心豪宅区甚至已经开始下跌。 也有人表示，伦敦虽然短期增长放缓，但是长期增长依旧看好。
今天，我们这篇文章就准备从伦敦的人口增长和伦敦住宅的供求关系出发…. 综合分析下伦敦未来的发展趋势…. 希望能给大家对伦敦未来房价的预测提供参考。
人口增长
要说伦敦房子的供求趋势，就要从伦敦人口的增长说起。
英国国家数据统计局发布的人口统计数据显示，英国的总人口将会从2014年的6400万增长到2027年的7000万，而这其中，伦敦的热门口数量将会在2022年从现在的830万增长到940万，2036年突破千万，到2050年，预计为1127万人。
这意味着：
2016到2022年间，有一个伯明翰的人口搬入伦敦。
2016到2050年间，有三个伯明翰的人口搬入伦敦。
据英国官方数字预测，到2039年，英国将成为欧盟成员国中人口最多的国家。
是的，就是那这么多人……
这些人都是都哪儿来的？
这些伦敦新增人口的构成，这些人口的收入状况，决定了他们对于伦敦楼市的选择能力。
根据预测，未来伦敦新增人口的构成，大概由下面几个组成：
婴儿潮 – 数据显示，2014年伦敦人口出生率位居欧盟之首，达17.7‰，而欧盟平均水平仅为10.4‰。
本国迁移人口 – 作为首都及全国经济中心，伦敦就像一个吸铁石，对整个英国的人都充满着吸引力！光2013年，就有20.4万人口从英国其他地方搬进了伦敦。
外来移民 – 牛津大学研究机构数据显示，伦敦有着全英最高的非本国出生人口，约达300万人。与此同时，全英36.9%的外国移民的目标城市为–伦敦。
就业增长 –就业是驱动英国国内和海外移民定居伦敦的主要原因！伦敦改造计划（FALP）预测指出，到2036年，伦敦可提供580万个工作机会。而牛津经济研究更指出，此前官方预测的到2050年就业机会达630万的目标有望在2026年提前完成。
其他因素 –当然不是所有向往伦敦的人都是来工作的，伦敦的高等教育机构目前拥有36万名学生。最新的仲量联行（JLL）报告指出：2025年伦敦的学生数量将翻倍；而过去十年间，伦敦欧盟外国家留学生人口已然增加了一倍。老龄人口也不甘示弱，到2035年居住在伦敦的超过八十高龄的人口会比2015年增加70%。另外还可能影响人口发展的是英国是否留在欧盟，英国未来的移民政策走向，以及英国及世界经济形势……
显而易见，人口的增长必将导致住房需求的增长，那么
这多出来的人……
都会去哪儿？ — 伦敦人口增长分区域预测
尽管目前流行的说法是伦敦居民更倾向于居住在相对比较便宜且有潜力的郊区，但更有预测指出未来人口的最高增长点还是会出现在内伦敦的几个区域。英国国家数据统计局预测，到2039年， 伦敦金融城 The City of London 的人口增长速度最快，可能达到50% ，而Tower Hamlets，Barking and Dagenham两个区域紧随其后，预计增长三分之一。
到2039年，人口增长率排名前十的地区：
综上可见，未来20年来年时间内，中心城区人口增长速度将远超周边地区，那么，简单粗暴点来讲，住房需求将会集中在中心城区，这就意味着，价格的增长，也将在中心城区更为明显。
人口增长密集的地方，人口因素对于房价的影响，越强烈。
伦敦住宅供求关系预测
供不应求！
很多年以来，整个英国的新房源都处于供不应求的状态，这样的短缺在伦敦更是体现的淋漓尽致。按照伦敦目前的人口增长趋势，伦敦每年需要增加42000套新房产才能满足人口增长的需求。然而，英国房屋委员会（NHBC）最新报告指出，2015伦敦地区新建成住宅数量较上年反而下跌了9%，仅有26,000套新建住宅完工。
可想而知，供应的紧缺将直接推升房价和租金。
供应来源 – 伦敦政府出台了一系列政策来帮助开发商寻找土地开发新房源，包括公共拥有的土地，废弃的工业或商业用地…… 例如，伦敦政府已经承诺将目前拥有的635单位公顷公共土地在未来几年内开放为居住和商业用地。这将为伦敦带来约5万处新住宅单元，也仅供一年所需的供应量。此外，英国政府的住房区域计划(Housing Zones)，用以帮助精简全国范围内20万处新房产的开发流程。在伦敦，该计划旨在提供20个场地共计5.1万处新房产，90%的规划同意书将在2020年到位。部分场地的施工规模较大，计划建造超过5000户以上的新房。这些建设计划主要集中在伦敦东部和近郊。除此之外，私人土地的住宅供应难以统计。由此可见，中心城区住宅供应仍将十分紧张。
扩张版图 – 供不应求的现状必将带来住宅版图的扩张。
第一太平戴维斯Savills：伦敦现有的32区内，显然不能满足人口增长带来的需求。人们或将在32区之外的地方寻求性价比更高的房产。因此，需伦敦的几个卫星城将成为热门，比如Sevenoaks，Guildford，Windsor以及Maidenhead。
其他考量 – 当然，在伦敦计划进行大规模房地产开发的投资方，需要考虑周边的基础设施是否能够配套。将于2018年伦敦跨城铁路Elizabeth Line (Crossrail)的开通无疑能够大大提升交通承载能力。跨城铁路二期Crossrail 2工程，如果按计划推进的话，能够帮助释放20万处新住宅的开发，尽管这个路线的完成至少要等到2030年。
那么，评价完伦敦人口的扩张，住宅的供求关系.. 我们终于来到了这篇文章最重要的部分。
伦敦未来价格及租金预测
目前看来，伦敦市场未来需求充足–既不会缺少租房者，也不会缺少后续购买者；相关预测亦显示，伦敦地区物业价格及租金将保持平稳增长。
房价方面
第一太平戴维斯（Savills）在其2015年的报告中预测，2016年伦敦住宅售价年增长率将达到5.5%，且2017年到2020年将维持2-2.5%的增长。到2020年，伦敦平均房价累计增长将达15%。租金方面，Savills认为平均租金将保持3%的年增长率。
另一家房产投资公司Knight Frank的报告结果与Savills基本一致。他们认为，2016年伦敦房价涨幅约为5%，2017年将达4.5%，2018至2020年年增长率将维持在2.5%-3%。到2020年，房价累计增长将达19.3%。
桑坦德银行Santander Mortgages的预测结果则更为乐观。他们认为到2020年房价累计增长或将达到23%，到2030年累计增长将达97%之多。
房租方面
英国皇家特许测量师协会RICS预测租金将在未来5年维持大约5%的年增长率，到2020年累计增长25%，而房屋售价将维持大约4.7%的年增长率。
仲量联行JLL年度预测报告则指出，预计2020年伦敦的平均租金增长幅度将达到13.7% ！
太复杂？没关系，看下图：
好了…
希望这篇文章能给大家对未来伦敦房价的预测能有一个更为清晰的参考。
