Centre for London最近发布了一份关于伦敦住房市场的研究报告。
我们来看看都有哪些有用的信息可供投资人参考：
一、伦敦租客平均年龄下降
最新的数据显示，2018年在伦敦的租房市场中，租客的平均租房年龄出现了下降。机构称，从2015年以前，伦敦的平均租客年龄一直都在稳步上升，达到了32岁。而到了2018年伦敦的平均租客年龄下降到了30岁，29岁及以下的年轻人占据了出租市场一半以上的比例，而市场上公认的租房“主力军”，30岁-39岁的中年人士比例则出现下滑。
不仅如此，全英国范围内的年轻租客比例也在2018年出现了幅度不小的增长。伦敦29岁以下的年轻租客比例达53%，英国全国的年轻租客比例则达到了47%。
图为伦敦及英格兰各年龄阶层租客的比例。
不少市场调研机构都宣称英国的租客群体正在呈现“老龄化”的趋势。伴随着房租和生活成本的增加年轻人储蓄变得更为困难，买房压力增大，所以租房人群的平均年龄正逐年增高。
那为什么在2018年末的调查报告中，年轻租客的比例不降反升了呢？这两个结论其实并不矛盾。
根据Halifax去年年中的报道，2018年首房买家的数量达到了10年以来的最高值，比例也首次突破总数的50%，达到了51%。且平均年龄为31岁。
当脱欧形势企稳，放开贷款政策对冲了加息给贷款市场带来的不利影响，并且成功抑制了通膨。根据ONS最新的经济形势报告，在通货膨胀率得到抑制之后，英国的实际工资进入了正区间，对比2016-17年，反弹趋势明显。
图为英国工资增长趋势。
额外的可支配收入外加多年的储蓄，在贷款市场放松的背景之下，一大批30多岁的刚需人群买了房。由此退出了“租房一族”。这样一来，年轻人的比例自然就提高了。
租金工资的比值也为这一观点提供了有效支撑：
尽管房价工资比的差值在逐年扩大，但是租金工资比的比值却一直处在一个比较稳定的同生同降趋势之中。这一比例从2018年第二季度开始出现背离。比例扩大的背后是工资较高的30岁以上群体买房脱离了“租房一族”，而在市场上留下了比值过半的年轻租客群体。他们的工资没有那么高。
二、伦敦房价保持增长，租金涨幅探底回升
早些时候Halifax的年报已经确立了英国房价在2018年出现了超预期增长，具体到伦敦，各区的数据也开始出现全面回暖的现象。根据Land Registry的数据绘制图表，伦敦外区仍然是涨幅最大的地区，只不过2018年的热点从东部转移到了南部地区。
核心区因为房价基数大，上涨的动能也就相对而言会小一些。北区和西部地区则已经回归到了3%的正常区间。
诸多民间机构和私人机构对于伦敦地区性的调查中均显示2018年是伦敦房租水涨船高的一年。从2016年限制政策逐步出台之后，房租也开始一路走低。直到今年的市场反应过来在出租房这一块供需已经严重不均，优质出租房源供不应求，私人房东开始坐地要价。
ONS的官方数据则因为庞大的数据量以及参差不齐的房源质量，得出了较为平缓的房租租金增长曲线。从下图可以看出从去年6月房租涨幅出现“触底反弹”的走势。如果以2010的图形为参照，房价涨幅至少有4点的反弹空间。当然这是比较理想的情况，但是2019年的房租反弹趋势却是肯定确立的。
房型方面，伦敦一居室房型的租金涨幅最小，仅为1.8%，两居室、三居室和独栋别墅的租金增长都保持在4%左右，联排房型的租金增长幅度最大，达到了4.7%。
当然了，在考虑买房出租的时候，光考虑租金的年涨幅是不够的。因为增长幅度不代表租金回报率。一套一居室公寓在伦敦一些便宜的项目里只需要40万镑左右，租金回报率能达到4.5%以上。而像独栋房子，三居室公寓就很难有这样的回报率，通常只有4%左右。 如果是好地区的房子的话，回报率会更低一些（因为房价高）。
适合家庭居住的大房型房租增加也可以说明伦敦的租客年龄还是处在一个上升的大趋势之中的。据同报道称，在伦敦，最好租的地段在一区和二区。虽然刚入职场，20多岁的年轻人愿意用通勤时间换金钱，居住在租金较为便宜的边区甚至是伦敦以外的通勤区。但当这些年轻人开始组建起小家庭，还是要搬到基础设施和教育资源较好的市中心居住。
房产圈的结尾提示：
总结下来就是，现在伦敦所有租客中的年轻人比例最高，但归结于一系列政策和宽松贷款市场背景之下的首房买家数量攀升，租客平均年龄逐年增长的大趋势并未获得改变，多数年轻人，现在还是买不起房的。
报告显示最好租的租房区域是伦敦的一二区，虽然租金高，但是赢在通勤时间短，交通和生活都便利，教育资源也相对丰富，自然不愁租。投资房型方面还是以优质的一居室和两居室为主。
不管是私人机构还是官方数据均显示2019年整体房租会继续上涨，一方面买不起房的人越来越多只能租房，另一方面各种政策打压房东导致市场上的房东数量减少，出租房供不应求的局面，短期内不会改变。
