自己没房子,租别人的房拿去做短租。每月月收几千镑。这空手套白狼的玩法,英国人玩的很6啊!

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上一篇给大家介绍了怎么拿投资房做短租房,以赚取比普通长租房更高的收益。那么,既然短租房的收益比普通长租房的租金收益更高,就可以利用这一点来赚取差价呢?

收益一下可以翻3倍的方法:买套房做airbnb的短租… 但是要注意的也挺多的..

今天我们就来说英国人的另一种空手套白狼的房产租赁玩法:租长租房,做短租的生意。

这种方式,其实也可以算是Rent to let的一种(区别于buy to let)。

之前英国人其实也就在弄了,之前的弄法是:

从房东手里用相对低一些的价格租下一整套房,然后一个一个房间分租做HMO租出去。

比如一个5房的House, 加上客厅一共6个房间。  以每个月2000英镑的价格租下来。 再以每个房间每月600镑的价格分租给一个一个的租客。 去掉水电之类的开销的话,整套房每个月可以赚出1000镑的差价来。

这是一种没有初始资金又能进入房产投资领域的一种方式。 高风险,高回报。

高风险在于,可能找不到足够的租客,一旦有空置,就可能亏钱。

高回报在于,租房分租赚差价,连首付都不用,基本没有投资成本。

然而,在最近短租市场日益火爆之后,英国人又进一步把这个方法发扬光大,这就是我们这篇文章要介绍的方法:租房做短租

这个方法总体来说可以一句话概括,找到合适的地点,找到合适做短租的房型,找房东租下一整套房,谈下一个续租2年左右的合约.. 然后稍微修整房子后,放到短租房的市场上做短租。

在开始之前,我们先看一个例子:

这是一套一室公寓

每月给房东的租金是725英镑。 给房东的这个租金会比直接放在市场上长租要低一些。 但是房东可以不用担心空置,也不需要给额外的中介费 (正常房租10%的基本都给中介当管理费了)。  所以尽管房东降价租给他,房东最后拿到手的钱还是比长租要多。 所以房东也乐意租给他。

房子里面大概这样。

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现在他这个房子的整个财务状况是这样的:

每月支出:

房租(付给房东): 725英镑

水电费等+council tax:191英镑

洗床单等:75英镑

清洁费:40英镑

杂费:12英镑

网络:40英镑

电视费:12英镑

总计:1095英镑

收入:

每晚房费(去掉抽成后):125英镑

出租率:70% (每月租出去20天左右)

月收入:2660英镑

净收入(每月):1565英镑

所以这个哥们几乎没有任何的投入,直接靠着这样的差价以及自己的管理。 就达到了每月1565镑的现金流。

(按照他的盈亏点,每月只要租出去9个晚上就平本。 超过9个晚上的部分都是赚的)

不过,

这种方式,有些需要注意的技巧:

位置的选择

我们在上一篇提过,短租房对位置的要求是很高的。

是要做商务客还是旅游客,比如是选在旅游景点附近,还是选在大城市的市中心交通方便的地方,或者选在大型的商务中心(比如伦敦EXCEL展览馆附近)

还要给大家再提醒的一点是区域内的竞争。

附近是否有同样类型的短租服务式公寓?

附近是否有酒店?酒店的价格怎样?

这些信息其实对于定价很重要的,根据附近的酒店或者服务式公寓的定价来确定自己的定价范围,是一个很靠谱的方法。

市场概况

其实同为短租房,无论是租房做短租还是买房做短租,两者的市场大情况是差不多的。那么针对租房做短租的呢,可能比较不一样的就是这种rent-to-rent(R2R)的投资方式,现在比较多的是房产中介在做。因为这些人手上会有比较多的出租房和客户资源,这样操作起来会比较方便。

不过呢,既然房地产中介他们自己都这么玩,就证明这个市场还是有利可图。

这种出租房面对的主要的租户是那种跨国公司的雇员,这种公司通常会有一些项目需要员工从别的国家过来英国,出差时间相对比较长,一般都几个月,公司需要承担他们的住宿开销。一些做R2R的人呢就看准了这个,他们直接找到公司,就给出了一个offer,比如两个员工过来租一个两居室,租金比一个人在酒店住相同时间的开销差不多,这就等于给公司节省了50%的成本,公司自然很愿意。并且,住在这种公寓里面,这些人会比较多的在家里做饭吃,这样餐饮的开销也会少一些。

那么除了这些相对比较长的租赁需求之外呢,在一些大城市,在节假日的时候还会有游客的租赁需求。那么针对这两种需求,定价也会有所不同。相对来说租期比较长的客户的租金是这些短期租赁需求的租金的一半左右。毕竟,我们的定价是为了赚取最大收益的,所以对于游客这种短期的租赁需求,或者在节假日等租赁旺季的时候提高租金,才能做到租金收益最大化。

管理体系

我们在上一篇已经提到,短租公寓这个市场是需要比较频繁的管理。而且这个市场一些特质,比如季节性,旺季淡季等,就需要我们更为频繁的去给自己的物业做广告,和日常的管理。

长租房可以做为业余的投资,但是短租一定是需要全职投入的。一般来说,那些专门做rent to rent 的人,会有一个自己的管理团队,主要负责房屋的日常维护,清洁等等。

就拿日常清洁来举例好了,短租房其实跟酒店差不多,需要定时去给租户更换床单和做清洁,那么有些投资人就会有自己专门的清洁人员去打扫,也会跟一些洗衣店啊之类的达成一些合作,就专门提供干净的床单什么的。

不过呢,这些管理和日常的维护也没有那么辛苦。都有专门清洁维护人员的,日常的一些清洁啊,房屋的修整啊就可以让这些人去做,跟酒店的后勤部门的工作差不多。而且,虽然短租房相对长租房来说租客换的比较频繁,出入的人员也比较多,但是真正需要维修啊或者对房屋的损坏啊这些两者是差不多的。

只是说短租房有时效性,一旦房屋有一些需要修理之类的,必须在下一个租客到来之前就修好。还有就是这种租客呢可能不会及时去报修,反正他们住的时间比较短,可能在他们走的时候他们才会提一下什么东西需要清洁啊或者修理,这样如果下一个租户马上就要入住的话,就需要后勤人员及时处理问题。

租金、收益和开销

上篇已经提到,对于短租房来说,除了和普通buy to let一样要付的council tax和水电费等等,最大的开销就是预定费了。就是我们付给预定平台的费用。今天我们来说说airbnb。Airbnb需要的预定费是固定的3%。但是airbnb覆盖不到所有的客源,大概只有15%-20%的客人是来自airbnb的,其他的主要还是来自booking.com。 而booking.com也会有抽成。

还有一个跟普通buy to let不一样的是清洁费会多一些。别的费用的话,上篇已经提到,跟普通的出租房差不了多少。一样的,R2R的收益也是要根据房子的出租率还计算的。

那么对于R2R来说,差不多要达到35%-40%的出租率才能收支平衡;那么就意味着大概出租率要渠道55%-60%才有钱可赚。

好消息是,如果管理得当,现在的R2R的出租率可以达到70%-80%。当然,这个数是个平均值,前面也讲过了,短租房是有淡季和旺季之分的。

 

接下来,我们来看看另一个例子:

房屋情况:一居公寓

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  • 每月开销:租金(付费房东):875英镑

    水电等+council tax:201英镑

    洗床单费:75英镑

    清洁:45英镑

    杂费:12英镑

    网络:40英镑

    预定费:228

    电视费:12英镑

    总计:1483英镑

    收益:

    每晚价格:125英镑

    出租率:80%

    月租金收入:3040

    净收入(每月):1557英镑

    (盈亏平衡点在12个晚上,入住率40%左右)

    最后,几点提示。

    • 预订人必须满21岁。 如果预订人是本地人,最好打个电话过去问问为什么会要短租。不要觉得这样很鲁莽,因为很有可能是要租个房子来开party……
    • 全部是男生/女生的预定人。遇到这样的一群人过来预定,要小心了,可能会发生不好的事情..
    • 如果可以的话,最好三天以上起租,这样会大大避免掉开party的人群。并且,在长假期时间(例如圣诞节),就只租给熟客。
    • 制定terms and condition的时候,可以去参考一下酒店的条款,稍微改一改就可以了。

    这篇文章给大家一个大概的介绍。

    具体的事实上,这种方法需要一定的经验。

    还是那句话,高风险,高回报。

    英国市场上已经有专门这样的个人,管理着10多套这样的短租房,每月的利润也有上万镑。

    有的经验丰富的人,已经成立专门的公司团队,3-4个人的团队,管理接近50套房子。 一年的利润也能达到几十万镑。

    这些都是英国一些房产投资方法的一部分。  甚至最近已经开始 Build to let  (自己买地造房出租) 的方式.. 我们之后会给大家介绍。