区域投资分析: 剑桥的房子,现在还值得投资么?

0
1692

说起剑桥,可能我们第一反应就是那个高大上的大学。但是剑桥作为英格兰东南部,且靠近伦敦的一个城市,作为房地产投资来说也是一个值得关注的地点。

今天,我们就来给大家介绍一下剑桥的房地产投资情况。

1 人口与经济

剑桥的城市人口在经过了过去十年的飞速发展之后,现在已经达到了13万。英国官方预测,剑桥镇中心的人口在未来的20年内只会有非常小的增长。 但是,剑桥周边地区的人口增长会达到20%。

(人口是供求关系基本面的最根本因素之一)

经济方面,剑桥依托着剑桥大学,聚集了很多高科技产业,软件,研发,制药,生物技术等等。在这些高技术产业的支撑下,剑桥成为了英国在经济危机过后经济增长最快的区域之一。

目前,有八个大型科技园位于剑桥,包括欧洲最大的研究发展中心Cambridge Science Park。剑桥的就业市场非常好,失业率很低,反映在对写字楼空间的需求上是非常大。并且,AstraZeneca在英国的总部和全球的研发中心将在2017年建成,预计将产生2000个工作机会。

2 基础设施及交通情况

经济的飞速发展,让剑桥的基础设施承受了很大的压力。目前拥堵的A14公路升级计划预计在2020年才能完成。

剑桥火车站最近进行了升级改造,而一个位于Cambridge Science Park的新火车站将于2017年开通(然而该地区的房地产项目现在暂时被搁置)。

2018年,剑桥到伦敦的交通会变得更加快捷、频繁,而且在Farringdon中转的火车将于Crossrail相连,进而连通Catwick Airport和南部沿海地带。总的来说,现在剑桥的交通和基础设施都因为经济的发展而承受着比较大的负荷,但这种情况在未来几年将得到改善。

3 剑桥房地产市场

供需情况。毋庸置疑,因为大学的缘故,剑桥的学生人口比较多(20%)。加上快速发展的经济,剑桥房地产市场的需求一直都比较强劲。但是,未来几年剑桥房地产市场的扩张也非常明显。

到2031年,政府计划新增33000套新建住宅,其中14000套位于城区内。其他住宅项目位于周边小镇,例如Ely

(3000套)、St. Neots(3700套)以及Northstowe(9500套)。但是,最近的一项报告显示,新增33000套住宅并不足以满足需求(43000套)。

对于需求的结构来说,虽说剑桥的学生多,但是剑桥大学鼓励学生在读期间住在学校提供的公寓里(因为剑桥的学院制)。

即便如此,还是有一部分学生会不想要住在学生公寓里。

2015年一份当地的媒体报告称,剑桥HMO的增长可能会带来一些负面影响(房屋质量、对当地传统建筑的破坏等)。报告称,现在剑桥有超过300个注册了的HMO,并表示可能有更多的HMO是没有登记注册的。目前来说,在剑桥申请一个HMO执照不会有一些额外的手续(走的就是标准程序)。

Tucker Gardner的董事Alex Gray表示:“今年年初的时候,三居室以上的户型有过一些供过于求的情况,但是现在这些供应都被吸收了。现在完全都没有供过于求得情况出现。需求非常旺盛。通常来说房源放出来,两个礼拜左右就可以租出去。

剑桥的人口流动性非常大,所以相对来说低价、小户型的需求会非常大(一居室永远都是需求最高,租的最快的)。租客主要是学生、科研人员(长租)以及游客(短租)。

对于买房需求来说,因为剑桥到伦敦只有48分钟的车程,所以火车站附近的房子也非常抢手。其他的热门区域主要集中在城区内交通便捷的区域。

4 剑桥租金和房价

Lloyd’s Bank的数据显示,剑桥的消费水平已经达到英国第三。英国土地注册署的数据显示,剑桥郡2016年3月平均房价为227,041英镑,较去年增长10.1%。而Zoopla的数据显示,剑桥城区平均高房价为约41万英镑,同比增长1.92%。

周边城镇的房价为:Huntingdon 266,357(增长3.2%);Newmarket 322,253(增长3.8%);Ely 274,424(增长5%);St.Neots 267,356(增长0.38%);Royston 401,600(增长0.82%)。

就租金而言,home.co.uk的最新数据显示剑桥的平均租金为1,312英镑每月。具体而言:一居室813英镑每月;二居室1,314英镑每月;三居室1,517英镑每月;四居室1,954英镑每月。RoomRental的数据显示,平均一间房的租金为534英镑每月。

Alex Gray表示:“剑桥所有的房子的租金都在缓慢增长。最近我们刚刚成交了两套Studio,租金分别为875和900英镑每月。一般来说,studio的租金在650-700英镑每月。虽然最近成交的这两套都是位置不错,质量也不错的房子。但从这个例子我们可以看出来,如果能有这样的房子,租客还是愿意也可以承担得起高房租的。”

5 投资现状及未来走势

Avalon Property的Christine Hertoghe表示:

“现在在剑桥投资房产的人越来越多了。那么现在的剑桥就有点像伦敦——如果想要在剑桥投资买房,真的需要花一番功夫。”

“不过由于印花税和脱欧的影响,现在房价的涨幅有所放缓,那些高价的楼盘也卖的不是特别好。但是,我认为剑桥的服务式公寓市场会保持比较好的增长(用来做类似airbnb之类的短租)。最近买下了一套这样的公寓,然后稍微自己装修了一下,结果租的非常好——尽管租金挺高的,但是放到市场上的五天之内,未来两个月都已经是订满了。”

“对于学生租赁市场来说,尽管我现在只有一套房子是针对大学生的,但是我仍然是把房租放的相对低廉,不然很可能就会租不出去。加上最近很多学生公寓都在建设中,估计以后空房率会有所上升。总而言之,就算完成现在所有的在建房地产项目,剑桥的房地产市场仍然是供不应求的。新增供应可能要再多个30000套才行。而且,尽管现在在建的项目有这么多,但是房价合适,人们可承受的房产数量其实不多。那么可能未来大家房子都买到郊区去了,这样一来交通拥堵可能会越来越严重。”

同样Belvoir的估价师Georgina Gray表示:

“我认为剑桥的房地产市场是会持续发展的。尽管印花税的提升,提高了买房投资的门槛,但是剑桥的租赁需求还是会已然旺盛。好的投资机会依然存在,毕竟HMO的回报率还是可以达到10%。”

“现在看来,唯一的担忧就是,剑桥的房价比周边地区贵了挺多的,但这也是由需求高,空置率低而引起的,而且房价的增长几率也挺大的。学生公寓市场增长很大,扩张也很快。一些高端的学生公寓已经建成,租金在850-1000英镑每月。其实这也意味着价格相对较低(500-600)的学生公寓还是会比较抢手。每一年都会有新的学生来到剑桥,这也是一个比较稳定的租赁需求来源。那么对于HMO市场来说,政府还是挺支持的。最新的一项政府规定要求每个房间至少要10平米大。但是其实这也不算是一个硬性的要求。”

英国房产圈结尾提示:

1 剑桥的房价走势跟伦敦类似。 价格高,房价增长capital gain高,租金回报 yield 略低。

2  在大学和周边高科技产业的推动下,需求和经济形势继续看好。

3  纯投资角度看,剑桥三室以上house的潜力没有一室的小户型需求高。

4  无论是学生,旅游,还是本地职场人士,对剑桥房子的需求都旺。

———

我们是英国房产圈,一个靠谱,有料,不忽悠的英国房地产公众号。

如果你对英国房产投资感兴趣,就戳下面二维码关注我们:

发表回复

Please enter your comment!
Please enter your name here