如果你有心想在英国买房投资，那么：
何时买？
买在哪儿？
自住？哪儿住着比较爽？又安全？
投资？哪儿的租客需求旺盛？租金回报率高？
如何自己评估自己的需求？又如何自己评估对方的推荐？
接下来的几天，我们回归到基本面，讲讲投资英国房产之前，你所需要了解的根本原则和要素：
- 购物环境
- 交通
- 学校
- 地方投资改造
- 就业环境与需求
今天我们来说第二点： 交通便捷性
整个英国的面积大小，就我们一个省那么大！很多稍微小一些的城市，出门基本靠走……
好在整个英国的公共交通网络非常密集，火车，地铁，有轨电车，长途大巴，公共汽车……哪儿哪儿都有。
比如伦敦，是全英乃至欧洲的交通枢纽，拥有5个机场 （Heathrow, Gatwick, Stansted, Luton and City Airport) ，四通八达的地铁、火车和公路网以及轻轨、巴士和轮渡服务，交通出行极为便利，每天数以百万人搭乘公共交通工具进出伦敦，这也就是为什么伦敦成为世界上最早的钟摆式上班的国际大都市。
但对房价影响非常大的，还是火车站，地铁站和个别城市的有轨电车，毕竟比起哪儿哪儿都有的公共汽车，这些出行方式更加便捷流畅省时高效！
拿伦敦举例：
你以为你看到的是伦敦地铁地图？
不！你看到的是房价网！
比如邦德街地铁站(Bond Street station)附近的街道是房价最高昂的地区，比房价最低廉的Dagenham East地区高出300万英镑，比格林公园站附近区域高100万英镑。
我们看看Timeout总结的房价图
觉得贵？
可还很难抢！
在车站附近住，平均要多花4万2千英镑！
大家都懂英国的天气是孩子脾气，说变就变，在伦敦这个交通出行80%靠地铁的城市，无论是在伦敦租房，还是买房用作出租，住的离车站近，自然方便太多。
如果能在地铁站步行10分钟范围内租房或买房，将非常方便；更容易租出去，也更容易转手卖个好价钱。
1，那么，全伦敦所有地铁站点周边方圆半公里范围内房产每平方英尺的均价，你想不想拿到一手的数据？
英国信用借贷网站Totallymoney.com 根据最大的房地产网站Zoopla的数据统计，列出了上图。
（看不清？加我们的个人微信：fangquanuk，我们发给您～）
但这张图到底透露出了什么信息？
1）均价最低的地铁线是：Metropolitan地铁线沿线站点周边，平均每平方英尺约为500英镑。但是沿线低于均价的房产都位于4区的车站Northwick Park以外，向市中心方向，最高价格则为均价的3倍，
Hamptons International的研究部总监Johnny Morris表示，伦敦居民更倾向于在距离地铁站较近的区域购买房产，但在外伦敦的郊区，优质学校和街区更受欢迎。
2）房价最便宜的站是：Central line线路上6区的Loughton站，每平方英尺的均价为294英镑，是全伦敦地铁站点房价最低的！
3）房价增长迅速的两个站：
比如东伦敦的Bromley-by-Bow车站附近的房产平均为358,000英镑，每平方英尺仅为447英镑，最适合依赖便利交通的首次购房者。该站位于地铁的2区和3区的交界处，到Liverpool Street的通勤时间在10分钟左右，如果伊丽莎白线路开通，通勤时间还会更快，房价的性价比非常高。
再比如位于伦敦西部的North Acton地铁站周边房产均价每平方英尺约487英镑，同样位于2区和3区交界，距离伊丽莎白线的Acton mainline车站步行不到10分钟。
2，看完房价，看房租。一张图告诉你伦敦地铁站点周边房租行情
thrillist.com公布的一份伦敦租房地图，将伦敦市区内9条地铁线，约260个沿线车站1公里范围内的一居室住房的平均月租金进行了整理：
（也看不清？加我们的个人微信：fangquanuk，我们发给您～）
但这张图又到底透露出了什么信息？
租金最贵的TOP 10站点
1、Hyde Park Corner——2920英镑/月
2、Knightsbridge——2832英镑/月
3、Green Park——2384英镑/月
4、Bond Street——2276英镑/月
5、Oxford Circus——2260英镑/月
6、Piccadilly Circus——2256英镑/月
7、Cannon Street——2156英镑/月
8、Regent’s Park——2136英镑/月
9、Monument——2128英镑/月
10、Bank——2128英镑/月
租金最低的TOP 10站点
1、Hatton Cross——324英镑/月
2、Redbridge——488英镑/月
3、South Ruislip——552英镑/月
4、Ruislip Gardens——552英镑/月
5、Elm Park——552英镑/月
6、Croxley——680英镑/月
7、Upton Park——692英镑/月
8、Hounslow West——732英镑/月
9、Ruislip Manor——732英镑/月
10、Barkingside——736英镑/月
3，横贯城铁 Crossrail 1
炒了这么多年的伦敦横贯城铁 Crossrail 1，2018年就要开通了。
说是伦敦楼市这几年的黄金投资带，Crossrail1是当之无愧的。
即将于2018年全线通车的横贯城铁(Crossrail)不但是伦敦可持续发展的命脉之一，同时也给伦敦楼市注入了新鲜的血液。作为贯穿伦敦东西的一条主干线，是英国近20年中最大的基础设施建设，通车后整个伦敦的铁路运输能力将提高一成。同时将为沿线地区带来配套设施的改善与通勤性能的提升。
横贯城铁西连雷丁（Reading），东接申菲尔德（Shenfield），连通了伦敦市中心和伦敦西区的伊灵（Ealing）自治镇，希斯罗机场以及伯克郡（Berkshire），白金汉郡（Buckinghamshire）和埃塞克斯（Essex）。途径交通枢纽帕丁顿（Paddington）、托特纳姆宫路（Tottenham Court Road）、利物浦街（Liverpool Street）、金融枢纽金丝雀码头（Canry Wharf）和购物天堂邦德街。届时，人们到达希斯罗机场、金融城和邦德街所需的时间将大幅减少。
据莱坊(Knight Frank)最新发布的一份报告显示，自2008年7月正式启动建设至2014年第四季度，大伦敦地区的横贯城铁邦德街车站周边步行10分钟范围的房产价值已增长82%，位居横贯城铁沿线个站点周边房价上涨之首，远远超出距离站点超过10分钟行程的43%的涨幅。
报告还显示，在该时期内，横贯城铁沿线车站周边的房产价格增长都高于周边区域。伦敦中心区车站周边步行10分钟范围内的房价涨幅最高，平均为57%。莱坊最新发布横贯城铁指数(Crossrail Index)显示，全线平均而言，每年房价增幅比周边区域的大行情的额外增幅为5%。
到2019年伦敦伊丽莎白全线通车之间，沿线站点附近的房地产价格的平均增幅约为60%，是同时期伦敦房价预计平均涨幅30%的两倍。其中，横贯城铁位于伦敦五、六区以及周边的房产将呈现高于60%的更大增幅。
4，横贯城铁 Crossrail 2
现在还想着投资Crossrail 1？ 有点晚了吧？
该涨的这几年都涨差不多了，不是吗？
在伦敦东西横贯城铁Crossrail顺利施工通车在望时，英国政府已经开始规划筹建南北的纵观城铁 Crossral2，将快捷交通延伸到伦敦南北有些从来没有轨道交通的区域。
正如人们所预测，有轨交通将大幅度提到沿线居民的通勤便利度，势必刺激沿线经济、增加就业，同时推高房价。
英国房地产服务网站emoov最近预测，伦敦市政府正在规划兴建的纵贯城铁(南北向纵贯伦敦的Crossrail2)，将给沿线房产带来相同或更大的刺激作用，未来5年左右飙升74%左右。因为纵贯城铁沿线有大量区域将是首次享有地铁的便利，市中心通勤的时间将降低三分之一到一半左右。
按照目前的线路规划，纵贯城铁将从伦敦西南部的Twickenham、Surbiton、Epsom三个地表支线开始，汇聚到Wimbledon后通过隧道北上，沿途经过TootingBroadway、Clapham Junction、Victoria，在市中心的Tottenham Court与横贯城铁交集后继续北上，途经EustonSt. Pancras和Angel后，可能分成两大支线，一条直线通向Dalston Junction、Seven Sisters、AlexandraPalace等；另外一条支线沿Hackney Central、Tottenham Hale一路向北到Cheshunt。
其中市中心南段从Clapham Junction到Victoria站之间的线路尚不十分明确，一种方案是路径King’sRoad新站点，一种方案倾向于途经新建的Chelsea West站。但无论哪种方案，新的站点都将为沿途居民带来巨大的便利。
目前预期的开工兴建时间为2020年，全线通车运营时间是2030年，将给沿线房产带来相同或更大的刺激作用，5年左右飙升74%左右。
总结下来：
新建轨道交通项目沿线站点周边房产价格上涨的红利期，有三个节点——项目获批、开工建设、以及完工通车。这三个节点的前后，是投资者趋之若鹜的高峰期，也是房价上涨最可观的时期。
按照伦敦交通便利程度和房价的比例关系，通勤时间每减少5分钟，平均房价就高出约10万英镑的基本规律非常恰当。因此，任何一条新修的地铁、开通的夜班服务所节省的旅途时间，都将以房地产价格上升的形式兑现。
5，地铁线延伸
伦敦交通局计划在接下来的15年内，将投资20-30亿英镑到地铁改线中。
1） 比如考虑Bakerloo地铁线将从终点站Elephant Castle向东南方向延伸，经过Southwark地区，然后再向东南延长至Lewisham地区，当中途径Ladywell, Catford Bridge, Lower Sydenham, New Beckenham，继续向南经过Clock House, Elmers End, Eden Park, West Wickham 等站点，最后终点在东南区的Bromley区Hays。
规划案中还在考虑新建另外一个分支，东南途径Beckenham Junction后，可通往Bromley区的核心镇。
看到了么？
注意到了吗？
东南方向！
那可是拥有不少低洼地区的地带啊！
敲黑板！划重点啊！
2）伦敦地铁黑色线 (Northern Line)预计将在2020年延伸新的路线从肯宁顿 (Kennington)到巴特西(Battersea)，此沿线将新增两个地铁站，一站是九榆树(Nine Elms) 在Vauxhall和旺兹沃思(Wandsworth)间，另一站是 Battersea Power Station，未来可能还会延伸到Clapham Junction火车站。
看到Battersea是不是你们的眼睛都在放光？！
不过最近脱欧后，受冲击相对比较大的也是之前价格比较高的Battersea……
2020年后，环境和交通都不错的Battersea肯定是个不错的区域，但前提是你购买时的价格，要合理……
从英国房产投资的角度来看，类似这样的地铁延伸工程将会为刺激伦敦房市并带来巨大影响。
光Bakerloo的延伸工程，就伴随而来的是将要新建至少25,000套新房来满足市场需求，更重要的是，Bakerloo地铁线延长部分站点周边地区的房价必定会因为新地铁开通有所上涨。
工程建好后将会为伦敦东南地区的交通状况带来巨大改善，每个方向的运输载客量可达65,000人次，到达伦敦市中心通勤时间缩短20分钟，到时沿线居民能够直达伦敦各大中心站点如：Waterloo、Piccadilly Circus 、Oxford Circus、和Paddington等。发车的频率也会由现阶段的每小时6班地铁增加至每小时15班地铁。
英国房产圈结尾提示：
今天我们房产圈的文章给大家介绍了交通便捷性对房价，尤其是对伦敦的房价的影响，关注以下这几点很有必要：
第一，投资房产距离站点的距离，最好不要超过800-1000米，也就是步行时间最好不超过10分钟。
第二，得知重大的地铁沿线消息时，一定要提早下手！千万别等到房价都涨得差不多了再入场……
第三，看清了交通利好的刺激对就业和通勤效率的大幅度提升，下手伦敦那么多的低洼地区，比如东南方向……
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