如果你有心想在英国买房投资，那么：
何时买？
买在哪儿？
自住？哪儿住着比较爽？又安全？
投资？哪儿的租客需求旺盛？租金回报率高？
如何自己评估自己的需求？又如何自己评估对方的推荐？
接下来的几天，我们回归到基本面，讲讲投资英国房产之前，你所需要了解的根本原则和要素：
- 购物环境
- 交通
- 学校
- 地方投资改造
- 就业环境与需求
今天我们来说第三点： 学校！
国内的绝大部分家长只知道两所学校，一所是伊顿，另一所是哈罗。
大多数人甚至不知道这两所都是私立男校或者全住宿学校……
那么：
英国的公立学校和私立学校有什么区别？
应该选择公立学校还是私立学校呢?
具体又该怎么选择呢？
那什么又是传统的学区房呢？
让我们今天一一道来：
1，英国的公立学校和私立学校有什么区别？
最直观最傻白甜的区别：公立学校免费！私立学校学费高昂！
1）英国的公立学校，是“划片儿区的”（片区在英语里叫做school catchment areas），每间都辐射一个区域（即学区）。如果你不住在这个学区内，但是你想上这家学校，你只能搬到这里来，这也是英国房市好学区房永远都是供不应求的由来。真正意义上的公立学校，由政府出资设立并受到地区政府管理，同时贯彻国家教学大纲（national curriculum）的学校叫做state school。这些学校的老师都属于公务员系统（薪酬标准统一），不收任何学费！但是如果是寄宿制（boarding），学生需要交纳寄宿费。
2）但是在英国，所谓的public school实际上就是独立自主，自行收费，不受政府管理（但是依然受到定期检查的）的学校，也就是私校。比如说著名的伊顿公学（Eton College），哈罗公学（Harrow School），西敏公学（The Royal College of St. Peter in Westminster）以及温彻斯特公学（Winchester College）。Public school中的public是指public access。也就是说，这些学校面向整个社会开放，（只要你家有钱有地位或者你有非常突出的才能），无论你来自哪个种族，你父母从事什么职业以及无论你住在哪里都可以上。
independent school和public school其实就是一回儿事，都是私校。这里的independent指的是行政独立（因为资金自筹），不需要按国家教学大纲安排课程，学校本身可以自由雇佣老师以及设定薪酬标准的学校。但是public school和independent school的区别就是，public school是在1868年公学法（Public School Act 1868）被议会赋予独立管理权的八家贵族私立学校。分别是：
- Brighton College
- Charterhouse
- Eton College
- Harrow School
- Rugby School
- Shrewsbury School
- Westminster School
- Winchester College
之后陆陆续续又有其他的学校被同样认定为public school。目前英国的public school的数量大概在30家左右。简而言之，public school就是top independent school 最顶级的私立学校。
BBC曾经有个纪录片叫做 Posh and Posher: Why Public School Boys Rule Britain and Great White Silence，有兴趣家长们可以找找看，更能理解为什么首相大多来自顶级私校。
4） 私立学校又分成好几类：
如果家长把学习作为教育培养的中心，那好的公立加上辅导要比上私立学校事半功倍！
好的传统的私校教育和公校教育的区别是把培养孩子高贵品格作为第一位，同时注重强健的体魄和牢固的文化知识，均衡发展。依据你对孩子的预期和教育目的可以选择不同的道路。
如果目标只是牛津剑桥，那公立的重点中学（grammar school）加辅导完全够了。
另外，私立学校比较灵活，因为不需要接受政府的funding干预，第二就是小班授课相对来说孩子能够得到更多的关注。最后就是私立学校一般入学需要考试 assessment，经过筛选，理论上可能会选取更好的学生，公立是无法控制的。 而且每个私立学校的课外活动都非常丰富，但侧重点有所不同，有些私立学校音乐比较好，有些体育比较好。不过家长的经济是一定也要跟得上的……
私立里面也有好中坏三种：
第一类是差的私立。招些老外，或者吊儿郎当的，没出路的，或者家里有钱的，等等，这些学校要敬而远之。
第二类是中等的普通私立。绝大部分私校属于这种。通常给钱就成，一般不用考试，即使考试也只是象征性，实在太差的学生当然会被学校劝退，但一般的都应该没有 问题。一个学段2500学费，年费7500，加吃喝玩乐，校外活动，年费应该在10000英镑左右，节省点花，绝对在10000英镑之下。
第三类是好的私立。这类我想是所有有经济能力的家长应该最重视的一类，既然打算给钱，当然要物有所值才成。即使你没有经济实力也照样可以参考一下。
好私立首先要考试，择优录取。考试在4，7，11，13+，15+(sixth form)岁的时候进行，详细的信息可以从各学校网站索取。好私校不仅仅要考试，而且学费也贵过普通私立。1个学期的学 费是3500-4500左右，加上吃喝玩乐，校外活动，年费总消费在20000-25000英镑上下，不是普通工薪家庭可以承担的。但要注意的是，很多好私校都有自己的奖学金制度，而且相当丰厚，有的甚至全免。奖学金主要针对成绩优异，或者体育，音乐，及绘画等有天分的学生。对于普通工薪阶层，孩子能考上好私立，并且名列前茅的话，学费会根据收入情况减免，这样可以在相当程度上减轻部分经济负担。对于成绩优异但年薪低于13000的低收入家庭，学校会免掉全部学费，甚至提供免费食宿，校服等等。所以，即使你想放羊也好，pushy也好，攀藤也好，威逼利诱也好，有钱也好，没钱也好，都无所谓，反正只要你的孩子有真正的天分就成。所以好私校并不想大家所想象中那样，好私立为社会提供了一个良好的平等的教育环境和机会。只可惜，绝大多数好私立都集中在伦敦，譬如Westminster，St Paul’s，City of London都在市中心。
在了解了什么是公立学校还是私立学校和分别的特点之后，“孟母们”是不是还是想多问一句：
我该选择公立学校还是私立学校呢？
我们房产圈的建议是：
有钱有闲有能力就去私立，或者孩子真的天资聪明明显超常，父母可以负担的情况下，送私立；
财力有限就上公立，如果有好的公立可以先上公立，看看孩子的情况…… 没有必要节衣缩食去上私立，把钱用在其他方面的培养上。而且很多公立的排名和名望也很不错，考上世界知名大学的几率也很大。
无论私立还是公立，父母都是需要自己花费心思和财力在教育上的。如果觉得送孩上私立自己可以不用管理了，那可能也会失望的。
3，那具体又该怎么选择呢？
1）选择好的公立学校
英国的免费教育从小学（5岁开始）持续到16岁中学毕业。5～11岁上小学，11～16岁上中学。
英国的公校被评为4个等级：
Grade1：Outstanding
Grade2： Good
Grade3： Satisfactory
Grade4： Inadequate
在中国家长的心里，Good都只是普通学校，进入这样的学校，孩子们是轻松愉快了，作业很少，下课也早，课堂老师管理松散，在小学阶段甚至学习不是重点，老师在课堂上往往浪费很多时间在管纪律……
而Outstanding虽然级别最高，但其实也是优劣相参杂的。那么如何选择一个真正好的outstanding的公校呢？具体怎么查学校的排名呢？
直接登陆英国教育部的官网http://www.education.gov.uk/，点击学校排名选项就会出现以下界面：
以及这三个英国官网，都可以先输入邮编，查大致排名：
https://www.gov.uk/government/organisations/ofsted
http://schoolsfinder.direct.gov.uk/schoolsfinder
http://www.schoolguruhertfordshire.co.uk/
家长或学生可以选择学校的类型，如果是小学排名就选primary，如果想查看某一区的小学的情况可以通过地址或者区域地图来查找。
除此之外，一些媒体也会整理出学校的排名，专门设有一个区域公布英国学校的排名情况：
Daily Telegraph排名榜
A level按照得A*的比例排的排名榜 A-Level results 2015: results from 427 state schools（前427所公校)
http://www.telegraph.co.uk/education/leaguetables/11803533/A-level-results-2015-results-from-400-state-schools.html
Daily Telegraph上前面几年（2015甚至之前）的A-Level排名榜
http://www.telegraph.co.uk/education/2016/03/28/a-level-school-league-tables-2015-compare-your-schools-performan/
公立Comprehensive前243所学校GCSE按照得C以上比例排的排名榜（得A*和A的比例的信息也可以查到） GCSE results 2015: school-by-school resultshttp://www.telegraph.co.uk/education/leaguetables/11816591/GCSE-results-2015-state-school-results.html
Guardian：
A-level results 2014:
http://www.theguardian.com/education/ng-interactive/2014/aug/14/-sp-a-level-results-2014-grades-database
GCSE results 2015:
https://www.theguardian.com/news/datablog/2015/aug/20/gcse-results-2015-passes-grades-and-entrants-in-charts
BBC
信息不是很多: Secondary league tables 2014: Best A-level results:
http://www.bbc.co.uk/news/education-31023681
来之前先在网上查好一下当地学校的情况，然后列出一个你看得上眼的学校名单，然后一个一个去看：
看什么？
看各个学校的官网和Council出的报告，以及评级等信息！
上面也说了，公校收学生的规则其实也很简单。找到离学校最近的学生，招满为止。看起来还挺公平的哈！不过这样也就意味着，学校每年的学区面积都会变化。反过来说就是，就算你买了学校旁边的房子，你也未必能上学。所以，尽量买的近一点，再近一点！我们之前一直强调0.5个盈利，甚至0.3个英里！
另外，租房子也可以上学。这让很多刚来英国的家庭，或者想先搬到好学校旁边，或者不富裕的家庭看到了曙光。有些学校要求租一年才可以上学，有些则住在附近就可以。不过学校旁边的房租可是价格不菲哦！尽管如此，租房仍然非常抢手。不过，不管是租房子还是买房子，在规则的比较里面都排在最低优先级。
不过录取上学这件事，其实没那么简单。Council对于学校的录取有一系列优先级的规则，对于每一位学生，Council就是根据这些规则来决定该学生是否能够优先入学。最高优先级的是有特殊需要的孩子，比如残疾儿童。这能有几个啊！的确，几乎没有。排在第二优先级的规则是兄弟姐妹。也就是说，如果报名的孩子在这个学校有哥哥或者姐姐正在此读书，那么他要排在前面。（其实这个比例还挺高的……）
学校申请具体操作起来并不难，在所属Council的网站上在线填表申请就可以了。每个学生可以申请4个学校，Council会根据申请时这4所学校排列的顺序作为优先级去安排。
每年的9月学校开学。所有学校的报名截至日期是当年的1月。Council会经过调查，核实，统计等工作，最终在4月份公布所有学校学生的分配。为此，每年的12月，所有学校都会设立开放日。在开放日里，家长可以在老师的带领下参观学校。因为参观日是设立在工作日，所以你会看到学生们在学校里的真实状况。
选择学校的时候，视察报告一定要好好阅读。对于学生的组成也要留意。有些学校虽然评级很高，但大多是印度和巴基斯坦后裔，还有非洲移民。家长们要慎重选择。
说起优秀的小学，你头脑中一定浮现出气派的学校正门，崭新的教学楼和红绿色的塑胶操场。来到这里，一切都变了。学校正门很不起眼。教学楼都是平房，面积也不大。学校的名字写在门口接待室的大门上方，字体很小，很平常。教学楼外面大片的绿色草地，下雨的时候就变成了泥地。而且有些学校就连这样的泥地也没有。天哪，这就是发达资本主义国家的学校？？？还不如我们村的学校呢！
别急，日子长了，你会慢慢习惯。这里的小学重视的是素质教育。人与自然，天人合一！说的有点夸张了，呵呵。小学里的课程主要就三种，数学，英语和自然科学。不过日子长了，你就会发现他们非常重视：音乐和体育。学生们经常能获得古典音乐的熏陶，学校还会教授基础的乐理课程，很多学校还有自己的小乐队：弦乐，管乐，一样不缺。学校里还经常举行小型的音乐会，而走在英国，随处可见大片的绿色场地：足球场，英式橄榄球场，板球场，还有高尔夫球场。别看小同学们不起眼，可都是身怀绝技。小学生们每天一半以上时间都是在操场上参加各种各样的体育活动。曾经看过7、8岁小学生的足球比赛，虽然还不太懂得团队配合，但是个人技术绝对没的说。有这样的学习生活，同学们肯定都是吃饭倍香，身体倍棒啊！
与我们的童年不同，这里大部分的小学每个年级只有一个班。你没看错，就一个班！30人，45人，或者60人。为了保证教学质量，不管多好的学校，人家就是不扩招。而且，坚决免费！老师也不多，一个班大概2、3个，而且老师们是什么课都教的。好吧，原来你们的数学都是语文老师教的……
提起数学，不得不多说几句。英国的数学，在中国人眼中绝对出名…… 普遍来说，英国人的数学实在太差了。超市标价出错那都是常有的事。在市场买菜你最好一捆捆的买，要是让卖菜的算个几毛几分的，那真要他的命了。这就是为什么最近英国小学决定引进中国小学生的“一课一练”教材，还有中国的小九九文具盒！所以，父母们，变身家教辅导你们的孩子数学吧！
2）选择好的私立学校
同样，也要用类似的方法先查一些排名:
A level按照得A*的比例排的排名榜 A-level results 2015: Independent school results table（私校）：
http://www.telegraph.co.uk/education/leaguetables/11816732/A-level-results-2015-Independent-schools-results-table.html
私校GCSE按照得A*和A的比例排的排名榜 GCSE results 2015: Independent school results table
http://www.telegraph.co.uk/education/leaguetables/11825016/GCSE-results-2015-Independent-schools-table.html
The Top 100 Independent Schools at A-level
http://www.telegraph.co.uk/education/leaguetables/11816732/A-level-results-2015-Independent-schools-results-table.html
私立小学没有义务公布它的Key Stage 2考试成绩，所以私立小学找不到任何排名榜，要想知道KS2的考试成绩只有直接问学校了，有些学校在网站上或者招生简章上有这个信息。另外看看私立小学的学生后来大部分堵去了那些私立中学了，很多小学是和中学紧密结合的，如果能给好中学输送学生那肯定不错。
如果想知道附近有什么私立学校可以到local council的网站查很多council网站都有所有学校的信息的，另外可以到这两个网站查http://ukindependentschoolsdirectory.co.uk/，http://www.isc.co.uk/，还有私校的Inspection Report可以在这里查到http://www.isi.net/reports/。
这里先给大家一个基本的idea，但是这些东西经常会变化而且不同Council和不同学校也会不同，local council的网站有很多信息，大家可以去那里找最新和最准确的信息，另外学校的网站也会有admission policy的。
几年前，伦敦政治经济学院的学生张阳露在网上发表了一篇题为《真正的贵族精神》的留学日记，文中对贵族女校生活是这么描述的：“我们也睡硬板床，吃粗茶淡饭，每天还要接受非常严格的管理，甚至比平民学校的学生还要苦……。”张阳露一针见血地指出：“西方所崇尚的贵族精神不是暴发户精神，它不意味着养尊处优，悠闲奢华的生活，而是一种以荣誉、责任、勇气、自律等一系列价值为核心的先锋精神。”
在英国教育体制下，对孩子的溺爱和娇宠是孩子形成独立性格的最大障碍。“在伊顿，学校第一个措施是：家长前三周不准探望，学校把各种娱乐、体育和业余生活安排得满满的，这样每天既增长了知识又参与了各种活动，孩子还没来得及想家也没来得及学坏，晚上头一着枕头就睡着了。”
3）男校？女校？混校？
在《泰晤士报》2010年的调查中显示GSCE 成绩前十名中90%是男女分校，前50名中80%是男女分校。单一性别学校学生的成绩会比混校的好，原因主要是有两点：
1. 单一性别学校学科的课程设置更符合自己的学生。因为男生女生大脑对于事物的理解能力不同，单一性别的学校会根据自己的学生的优势来培养。女生比较感性，所以文科和艺术相对优秀。女校的文科和艺术类课程齐全，并且周围完全是女生，围绕着艺术气息的大环境，大家会互相起到良好的促进作用。
2. 单一性别学生更加专注于学习。青春期是培养一个人爱好和提高知识最关键的时期，同时青春期的孩子对于异性也会开始产生情感。大家认为，单一性别的学校学生会更专注于培养自己的兴趣，不会因为和异性的交往而产生困扰，学生也不会因为男女发育速度不同而产生心理生理上的落差从而影响学生情绪。
事实上混校的比例越来越大，从而导致单一性别的学校数量减少，也因此单一性别的学校申请更为严格，如伊顿公学（男校）和威克姆阿贝中学（女校）都常常满额，他们往往会在申请人中挑选最优秀的学生。
很多家长和学生认为混校更符合社会的大环境，单一性别学校的成长环境会让学生在进入大学甚至社会时候感到不适应，从而难以与人交流，滞后了社交能力的发展。但其实在英国，男校和女校之间会有很多社交的活动，确保学生在进入社会之前，和异性可以和谐相处。
其实学生在单一性别学校或者混校都可以得到很好的教育，而且在完善的英国私立学校结构中，学生在每一个阶段都有选择的机会。
| 男校女校 | 混校 | |
| 课程设置 | 所有基础课程都具备，但是男校女校有些许区别，两种学校的强势学科，教学偏向重点以及特色课程会有些许不同。 女校强势学科：偏文科/艺术 男校强势学科：偏理科/体育 |
所有科目全面发展，学校课程种类齐全，男生女生的课师资都平均分配。学生得到文科理科，艺术体育等全面课程的发展。 |
| 课外活动 | 除了一般的House Competition，社交活动以外，男校女校特色各不同。男校：学校的足球场，篮球场等等体育设施齐全。学生下课以后会有马术，射箭，划船，足球，橄榄球等等的活动和训练。
女校：礼仪，美术与设计，音乐，戏剧，烘焙等等课外活动应有尽有，可供女生们选择。同样，体育活动也很齐全，马术，la-cross, net-ball等等英国传统女士体育运动都有。 |
除了一般的House Competition，社交活动以外，各式课外活动都有。如马术，射箭，划船，高尔夫，足球，la-cross, cross country，橄榄球，烘焙，美术与设计，音乐等等。 |
| 优点 | 在单一性别学校学习的学生普遍成绩高于混校，学校会根据男生/女生的优势进行教学；避免由于异性带来的困扰；男生/女生的兴趣以及爱好会得到更好地提升 | 所有课程发展全面；课外活动种类齐全，学生可以体会各种活动；提早体验社会大环境，有利于社交能力的发展 |
4）寄宿还是走读？
英国私立学校有将近2600所，其中寄宿学校有800来所。如果在英国没有亲戚或者住处，学生选择寄宿学校，既保障了学生的人身安全又解决了稳定的伙食。寄宿学校会让学生和与学生老师一起，无时无刻的生活在英文的环境中，学校也会组织出游和讨论等活动，让学生更容易和同学打好良好的感情基础。像英国顶尖名校伊顿公学、哈罗公学及维康姆女校就是寄宿学校。
走读也是一种选择，学生在放学以后可以上一些校外的课程，充实自己的生活，不过这要求校外学生有稳定的住处，可以是寄宿家庭也可以是亲戚朋友，能够好好照顾学生的生活，确保学生的安全。
但在寄宿还是走读没有好与不好之分，更重要的还是看哪种选择更适合前来读书的学生以及家庭的实际情况，18岁以下的学生来英读书都需要有一个稳定的“监护人”，相当于孩子的“代理家长”，负责学生的生活、安全等。
| 优势 | 劣势 | |
| 寄宿 | 生活学习有规律，锻炼学生的独立自主能力；学校有丰富多彩的课外活动，培养学生的兴趣，鼓励学生间的互动；往往有优质的师资和良好的硬件条件 | 价格更高；有严格的作息时间表 |
| 走读 | 学费便宜很多；适合在校外有稳定、安全住处的学生（亲戚、朋友或寄宿家庭）；可以选择参加校外的活动和培训 | 需要谨慎选择校外住处，要考虑监护家庭与学校的距离
|
5）地理位置
除了学校本身课程的因素以外，学校的地理位置也是大多家长考虑的因素。伦敦—剑桥—牛津地区有很多学校可以选择，交通便利。其实在伦敦附近的寄宿学校，大多也不在伦敦市中心，地铁/火车大概也需要30分钟-一个小时才可以达到伦敦的中心区域。而且这些学校大多非常受欢迎，所以国际学生相对比较多，报名竞争比伦敦以外的城市要大很多。
除了这片“教育金三角”之外，布里斯托、约克、布莱顿以及威尔士等地，也有很多质量优良，安全漂亮的大校园寄宿制私立学校。这些校区离附近的城市并不远，而且市中心虽然略小但应有尽有。每座城市都有购物中心，餐馆以及博物馆等样样俱全，往往有着悠久的历史，是学生安心学习的良好的选择，最重要的一点是这些地区的生活成本与伦敦附近相比大大减少。大城市相对而言，对于孩子课余视野的拓广也较有优势。而选择私立学校的家长，不少都倾向于选择寄宿学校，一些地处偏远的寄宿学校，校区较大，环境和风景也较好。
4，那什么又是传统的学区房呢？
看完了上面这么多内容，是不是心里清楚了很多？
数据统计，在全英前50所最好的学校1英里之内的房屋价格，比同个区域的房屋价格平均高出25%！好学校的周围一个小圆圈，往往要求0.5英里之内住着，才可以申请这个学校！还有人满为患的牛校，甚至要求0.3英里以内，甚至按楼层划分优先级别……是不是很可怕？
所以大多数家长们疯狂抢购，不惜出高价买学区房就近入学，也不再稀奇，详细的文章，可以参考我们英国房产圈之前写过的几篇：
6月11号的：
6月14号：
6月16号：
特别是小学。英国的父母们往往在孩子还没有到达入学年龄的时候就已经在寻找学区房了。好的公立小学，可以影响周围房价增长40%之多。
举个例子，Holland Park School是伦敦的一所非常优质的公立学校，为了能获取一个入学资格，英国家长愿意支付比同地区房子高出79%的价格来购买该校地段内的房子!
位于英国柴郡的Altrincham Girls Grammar School，英国家长更是疯狂，愿意支付比同地段房价高出223%的价格，仅仅为了给孩子争得一席入学名额!在英国索利哈尔的Tudor Grange school，该校的catchment area房子价格比同地段高出94%，
同样是一房难求……其变态程度简直与中国有得一拼!
学区房在房地产投资中一直都是一个不错的选择，无论国内还是英国，不管政策调控也好，金融危机也罢，英国学区房一直是海外投资者眼中的高富帅和香饽饽，小荷才露尖尖角，楼花已被抢入手。不论英国在08年经济危机的时候还是现在脱欧，英国学区房在整个大环境中房价居高不下。
但是！好学区未必有好学校，好学校未必需要学区房
首先诸位家长要了解，自己所要投资的英国学区房是否真正在看中的名校录取范围之内。通过当地Council职员得知，如今多数公立学校都是按照距离来录取新生，并且申请人数及录取范围也会逐年改变，很多开发商口中的“黄金地段学区房”根本只是姜子牙的钓鱼竿-愿者上钩，不过也不用担心，很多信息其实是可以通过街道办事处(Local Council)的网站上去获取，因为这些信息在英国是公开的。
其次我们不得不了解的是，一些所谓的好区域的房产未必是重点的英国学区房。要知道什么都有例外，众所周知，英国政府对每一个开发商有着楼盘必须有部分是廉租房的要求，而且在很多好的街区也都有英国特色的经济适用房，从而导致该区的部分人口结构会影响学校的学生品质。要知道即使是非常贵的Kensington and Chelsea区也有几家名声很差的学校，当然，也有可能是这个区很多的家长们都把孩子送到有名的私校也不一定。
拿Richmond的 Barnes区举例，有个小学它Key Stage 2(英国公立小学生11岁是所需接受的第二关键阶段考试)的英语和数学的成绩同时达到Level 4的比例是96%；英语和数学同时达到Level 5的比例高达76%，跟Kensington and Chelsea的Oratory Roman Catholic Primary School差不多(前首相托尼布莱尔的孩子就读的小学)，但Barnes附近的中学却声名狼藉，原因就是因为Barnes的中产阶级的孩子都几乎是在私校就读的。
另外值得一提的是，英国的公立中学，大部分公立中学是综合性学校(Comprehensive School)，就是说录取是按“就近原则”，少部分好的公立中学是按照入学考试成绩录取。这就是Grammar School，一流的Grammar School比很多私校还要好。如此一来，以考试录取而非以学区录取的话，英国学区房就失去了其原有的含义。
英国房产圈结尾提示：
各位“孟母”们，在择校或者购买学区房的时候，兼听则明，网上攻略和实地考察，以及当地人的评价，缺一不可！
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