如果你有心想在英国买房投资，那么：
何时买？
买在哪儿？
自住？哪儿住着比较爽？又安全？
投资？哪儿的租客需求旺盛？租金回报率高？
如何自己评估自己的需求？又如何自己评估对方的推荐？
这几天，我们回归到基本面，讲讲投资英国房产之前，你所需要了解的根本原则和要素：
- 购物环境
- 交通
- 学校
- 地方投资改造
- 就业环境与需求
今天我们来说第四点： 地方投资改造
很多客户在微信（fangquanuk)上问：
房产君，你推荐的这几套房子都符合我的预算范围，尺价也差不多，都靠近地铁站，但是我该怎么选择呢？如果是你买，你为什么推荐这套而不是另外那几套呢？
是的，如果你不是自住考虑传统的好学区的话，那么投资买房出租 Buy to Let，地方不同的两个项目，价格差不多，到底选哪个？
这时候我们往往要分析给客户：这几个楼盘当中，哪一个的周围在未来几年会被投资被改造，那么这个楼盘不论是房价增值还是房租收益，都会给客户非常棒的回报！
问自己这么几个问题：
你要买的房子，这几年有没有大型的重建计划？
如果有，你买的时候，已经第几期了？
如果现在没有，未来会不会有？
最近这些年，伦敦一直在长高，其他城市也是纷纷开始了重建项目，提升城市的经济实力和就业环境。
比如曼城这两年受到很多英国当地及海外买家的青睐，就是因为前财长奥斯本启动了价值240亿英镑的“北方经济引擎” （Northern Powerhouse)项目，而里面很多规划都特别青睐曼彻斯特。
我们今天重点看看这几个大的投资改造地方：
1，伦敦科技城，伦敦“硅谷”
比如伦敦科技城Old Street 和Islington 以及Shoreditch附近，又是“硅谷”又是“时尚艺术中心”的新定位，已经成功吸引包括思科、英特尔、亚马逊、Twitter、高通、Facebook、谷歌等大型公司在内的2000多家企业进驻，就连Facebook的副总裁乔安娜·希尔兹(Joanna Shields)也毅然投奔，执掌伦敦科技城投资机构，巴克莱银行等金融机构也再次开展针对创业企业的特殊融资服务。
根据国际权威的专业服务公司安永(EY)的一项最新调查报告称，在过去十年中，有超过1000个国际科技投资项目在伦敦成立，这一数量远超欧洲其他国家。紧随其后的是法国首都巴黎，他们吸引了381家。目前，亚马逊已经将其新总部迁至伦敦科技城，并表示目前在伦敦的终身雇员数量已超过2,000名。
自从5年前，伦敦市长鲍里斯·约翰逊和英国首相大卫·卡梅伦共同宣布“科技城”这一项目，伦敦的科技产业实现了46%的增长，吸引了逾10亿英镑的创业投资、雇员人数年增长17%。伦敦的科技产业对经济的贡献可达180亿英镑并为约200,000人提供工作岗位。
在这个没有边界的高科技和创意新聚落，原本几乎被遗弃的重工业贫民区，已经焕然一新，Shoreditch一带的伦敦科技城成为美国硅谷之外的又一个国际科技创业中心，并迅速向北部的Hoxton、东部的Bethnal Green等地辐射延伸。
根据第一太平戴维斯最新发布的预测称，未来五年内，伦敦将新增加368,000专业工作岗位，其中有三分之一的人士将受雇于科技和创意产业公司，将首次超越金融服务和保险机构，成为伦敦最大的雇主。
因此这几年甚至到未来的5年，将迅速兴建一批时尚楼盘小区，崛起成为伦敦市中心和金融城高楼区南北不远并立的新兴高楼区，成为汇聚包括银行家、艺术家和科技精英人士的新城。
2，奥运村“Stratford”的再发展
老伦敦们知道，伦敦东北三区的Stratford在2012年奥运会之前，不是一个什么特别好的地区……
但四通八达的交通线（比如Central线，Jubilee线，伦敦城铁（London Overground和码头区轻轨（DLR）。即将2018完工的横贯城铁），加上成功圆满的伦敦奥运会，都给这里带了很多的生机。
但加上诸多名校扩建，纷纷选择了Stratford附近，这下可就炙手可热了！
这个伦敦奥林匹克公园吸引了维多利亚和阿尔伯特博物馆(V&A)，。
没错，作为后奥运经济的产物，Stratford正在经历着一系列的重建改造工程：
区域内有欧洲最大的一站式购物中心之一：WestfieldStratford City，拥有超过350家店铺。East Wick &Sweetwater区域将建成1,500套新建住宅；到2018年，前奥运会举办地——奥林匹克公园将迎来新的东家：名声显赫的维多利亚和阿尔伯特博物馆（Victoria& Albert Museum）的分部，Sadler’sWells剧院和华盛顿史密森学会在此设立分部。伦敦大学学院(UCL)也预定了Orbit tower南面的地块用于新校区的建设；InternationalQuarter将建成13栋写字楼，两栋住宅楼及一间酒店；iCity将由Loughborough University等机构在此建设一座科技校区。
3，国王火车站 Kings’s Cross 区域“变了魔术”
在伦敦国王十字火车站大厅的一角,总是会有来自世界各地的游客自觉排队,在一个前半截嵌在墙里的行李车前摆出各种姿势拍照留念——这是全世界亿万哈利波特粉丝们的圣地之一——通往魔法世界的 9 又 3/4 站台。
以这个“魔法圣地”为中心的方圆一公里，正诞生另一个魔术般的奇迹：斥资数十亿英镑重建的国王十字区，占地 27 公顷， 将跟随伦敦市政府和所在的 Camden 区政府的重点发展，从单一的交通枢纽和传统工业废，迅速蜕变成市中心最有潜力的重建区之一！
据统计：国王十字交通枢纽每年通勤人次为 8500 百万人，平均月人流量 708 万人，快要相当于整个伦敦的人口。所以这里也是伦敦最为重要的英国以及连同欧洲的交通枢纽，有直接通往剑桥大学城和伦敦北部东部的通勤火车,以及通往巴黎或布鲁塞尔的欧洲之星高速火车。这也凸现了国王十字的战略重要性以及此地未来的成长前景。随着纵贯铁路 (Crossrail 2) 的立项开建，周边的房价还将进一步大幅升值。
国王十字区的重建，以及伦敦几大国际知名高校、科研机构、世界大型科技、文化创意企业等的青睐, 外加英国数十家科研学术机构联合打造的知识角、医药研发城 等项目，已经使这个区域成为伦敦楼市最闪耀的中心。
伦敦艺术大学中央圣马丁学院率先入驻，学院主建筑前的 Granary Square 成为深受公众喜爱的中心广场。上千个喷头的大型喷泉组合能喷射近 3 米高，在夏天是儿童们流连忘返的嬉戏之地。无论是学生、游客还是孩子们和家长，或坐或卧，手中捧着咖啡，静静的看着来来往往的“艺术设计新星”们。抑或是旁边某栋高档写字楼里的职业精英，或者是等待欧洲之星的游客们…… 这种具有高度凝聚力的社区，正是政府和开发商追求的。
已经在附近办公的谷歌公司将把紧挨国王十字火车站的新办公大楼作为其欧洲总部，此外, 法国巴黎银行、Louis Vuitton、环球唱片以及英国中央政府和伦敦市的一些政府机构也将陆续搬迁至此。
按照规划，到 2020 年前后,国王十字重建区将兴建约 2000 套住宅、一座全新的小学、10 个公共广场、3 大公园绿地、一个露天泳池,50 万平方英尺的餐饮和商业区、340 万平方英尺的办公区。
英国地产代理机构 Carter Jonas 的分析员 Lee Layton 认为:“走到这里, 会感受到人们真正融合到了社区里，这绝不是开发商简简单单盖几栋楼就能成就的，而是需要像 Granary Square 广场的其乐融融,以及知名机构、公共绿化和配套集于一体的凝聚力。”
已经开盘发售的 Onyx 、 Art House、Tapestry 和 The Plimsoll 等 都非常受投资或自住者欢迎和疯抢。
“国王十字重建区的住宅需求仍十分巨大,”莱坊国际的合伙人 Priya Pannu 对英国《金融时报》表示,他认为得天独厚的交通条件和谷歌等大型知名公司的入驻，刺激了房产销售。据莱坊的最新预测，未来3年左右, 这一区域的房产价格或将上涨 40%, 每平方英尺的均价将突破 2000 英镑。
4，曼城
曼彻斯特位于英格兰西北部，有着超过500万总人口10万在校大学生，是英国的第二人口大城。30英里半径的曼彻斯特，贡献整个西北部52%的经济总量。有金融时报评选出全球前100的企业有65家全球知名企业在之其中，随着经济的增长，现已超过了英国的其他地区，大曼彻斯特展示着其重要的区域经济比重。
曼彻斯特的交通十分发达，是英国的交通物流枢纽中心，乘坐火车去伦敦和伯明翰分别只要3个小时和一个半小时，去苏格兰首府爱丁堡也只要3个半小时。曼彻斯特国际机场是英国的主要机场之一，每天有上百次的航班通往欧洲大陆和本土其它城市。曼彻斯特拥有各种现代化的交通、通讯工具，随时与世界各地保持着密切的联系。四通八达的公路、纵横交错的铁路为工商业的发展提供了良好的条件。每年有1250万多旅客从这里飞往世界165个目的地。
根据投资的规模，评估表明在全球范围内，曼城排名第15位，领先北京、巴黎、柏林和米兰等城市。
在英国的所有城市当中，除了伦敦之外，只有曼城跻身全球前50投资理想目的地排名。
2008年后房产市场一直不景气，新项目停工很多，以致目前产生房源短缺现象，房市直至2013才现转机，目前租金回报率还是>6%的。
而我们中国人，不仅在买下曼城，他们还参与建设这座城市。
北京建工集团在曼彻斯特城市机场投资8亿英镑，其中包括建设一个为其他中国机构提供服务的中心。中国领导人习近平去年亲自视察了这一项目。
同时，这里的一条街道将用中文命名。
“对中国人来说，中国领导人视察曼城意味着市场信心，”房产顾问文森特（Vincent Cheng）说，“在中国文化里，我们需要信心，领导人视察是再好不过的方式。”
开头提到的去年启动了价值240亿英镑的“北方经济引擎” （Northern Powerhouse)项目，而里面很多规划都特别青睐曼彻斯特。
例如：英格兰北部的主要投资项目可包括：
- 曼城天地：总值30亿英镑、分为3个新区的1万套住宅的建造计划。
- 谢菲尔德新城广场：和谢菲尔德市议会合作，打造全新的市中心住宅区和写字楼。
- 利兹南岸：一个覆盖面积达130公顷、位于市中心的城市振兴项目。
- 把北英格兰的工业园区扩大一倍
- 位于曼彻斯特的英国最大的工程管理和工程开发咨询公司莫特麦克唐纳将和世界最大的铁路公司中铁建签订人员借调和人才合作计划。
曼城，正在变成北方的“伦敦”……
英国房产圈结尾提示：
你即将投资的房子周边，有重建项目吗? 未来会有吗？
如果没有这些大的地方投资建设项目，有相对小的吗？比如会新建酒店吗？新建购物中心吗？新建工业园区吗？
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