如果你有心想在英国买房投资，那么：
何时买？
买在哪儿？
自住？哪儿住着比较爽？又安全？
投资？哪儿的租客需求旺盛？租金回报率高？
如何自己评估自己的需求？又如何自己评估对方的推荐？
这几天，我们回归到基本面，讲讲投资英国房产之前，你所需要了解的根本原则和要素：
- 购物环境
- 交通
- 学校
- 地方投资改造
- 就业环境与需求
今天我们来说最后一点： 就业环境与需求
谁是你的邻居？谁是你的租客？
当地的就业环境如何？工作机会多不多？
物以类聚，人以群分。相似收入背景，教育背景和素质的人往往买房在一个地区……
谁都希望起码自己的邻居，自己的租客是收入稳定，彬彬有礼的工作人士，如果能是高净值人群，就更好了……
1，伦敦金融城 City of London
在伦敦著名的圣保罗大教堂东侧，有一块被称为“一平方英里”(Square Mile)的地方。这里楼群密布，街道狭窄，虽不像纽约曼哈顿那样高楼密集，但稳健、厚重的建筑风格和室内豪华、大气的装饰却有过之而无不及。在过去两千年的历史中，伦敦城市的范围曾经只是局限于圣保罗大教堂和伦敦塔之间的那“1平方英里”，也就是现在我们说的伦敦金融城。至今伦敦的范围虽早已拓宽，但这块伦敦金融城地区仍旧被称作“伦敦城”City of London，并拥有独立的当地政府、市长和警察机关。
伦敦金融城不仅遍布着纵横交错的中世纪小街巷，各种汇聚国际性金融机构的高楼大厦也鳞次栉比。平时工作日这块金融区随处可见西装革履来去匆匆的人们，也正是他们，掌控着可撼动世界经济的命脉。
整个欧洲所有想在金融业发展的年轻人竞相“投奔”伦敦金融城，因为伦敦是整个欧洲所有想在金融业发展的毕业生梦寐以求的目的地。有统计显示，伦敦金融城里近40万的金融从业人员中，有说100多种语言的外来从业者。现如今，在金融机构工作的华人精英也逐年增长。
在金融城阴影下生存的边缘地段City Fringe，如今已成为一个亮点，透过精品建筑，尤其是令人瞩目的“碎片大厦”（The Shard）向各界宣告它的时代的到来。
这个在金融城边缘一英里左右之内的地带被称为City Fringe，中文的意思为“金融城边缘地区”，含Shoreditch、Hoxton和位于Old Street的科技城（Tech City）。这个地区完美地融合了居住、工作和社交生活，逐渐成为又一处热门的居住点。
随着伦敦东边地区多项庞大的旧城改造工程不断深入，伦敦东西部之间的差距越来越窄。这点在金融城边缘地区（City Fringe）尤为显著。截至2014年为止的十年里，金融城边缘地段的房价攀升92%。大笔资金投入旧城改造，吸引了高收入人群迁入定居和国际投资者的兴趣，金融城边缘地段已经和伦敦西区的传统高尚住宅区看齐。
金融城边缘地段大致可分为三个区域：以Farringdon为中心较为成熟的生活区、以Hackney的Shoreditch/ Old Street为中心的后起之秀，以及以White Chapel为主的新兴地段。
在Farringdon及邻近地段，多见的是大房换小房、年龄偏大的买家。该地段价格为三者中最高。且极少有新建房，仅有一些零星的小型楼盘。此地二手房房源也相对缺乏，供不应求使得楼价较高。
在Shoreditch及邻近地段，经过近几年的发展，此地楼价急追较为成熟的Farringdon地区。
这个地区有三大利好因素：
1）首先，位于金融城东的边缘地段受益于紧邻金融城的优越先天位置。在城内供职的专业人士上下班非常方便。
2）其次，当地的交通网络越来越发达。四、五年以前，地上铁路（Overground）的投入使用大大改善了这个地区的交通，提升了物业价值，而定于2018年开通的Crossrail火车线路将进一步惠及当地住房市场。Crossrail火车将在利物浦街、Farringdon、White Chapel等站停靠，将来从金融城边缘地区前往金丝雀码头只要4分钟。
3）另外，随着高收入居民的流入，这个地区的生活设施越来越完善。随着当地房价上升，原先较为多见的艺术家和音乐家逐渐搬走，取而代之的是收入较高的金融从业人员，也吸引了不少品牌精品进驻，从餐饮、购物、日常消费到周末露天市场，可说应有尽有。
近年来，伦敦金融城的房价远不及传统高端住宅区；但如今伦敦金融城的住宅价格也在迎头赶上，两者之间的房价差距正在缩小。2008年时，伦敦高端住宅区的房屋均价比伦敦金融城同类地产价格高出60%，到如今两者间的房价差距缩小到了30%。如果伦敦金融城的住宅价格一直保持强劲的增长态势，那么伦敦金融城的住宅价格有望在五年的时间里超越高端住宅区。
伦敦的新住房市场近来表现抢眼，尽管有部分原因是受潜在的资本增值影响，但这股趋势也反映了开发项目质量的普遍提升。这也使得传统的高端街区范围开始向新地区蔓延，例如Southwark和伦敦金融城等。目前伦敦金融城新的开发项目每平方英尺的价格超过2千镑。Heron的顶级豪华公寓升价达到1800万英镑。
在目前所有的在建项目中，有63%为期房。最近两个月完工的开发项目中，97%已成功售出，伦敦只有300套房产在售。伦敦金融城东端的几个区经历的变化最大，项目规划的规模也是最大的。这里的英国地产吸收速率也高于伦敦均值。
未来十年，伦敦金融城及其周边的居住用房将大幅增加。据估计，住房需求与建设率的差距超过60%、受供不应求影响，地产吸收速率和房价都将在未来持续走高。
受益于其金融中心的地位，伦敦金融城及其周边成为了大受热捧的居住选址。投资者在工作地点附近购房的意愿越来越强烈，而伦敦金融城的住宅质量也在提升，这也满足了在伦敦金融城工作的在职者的要求。因此，伦敦金融城正在成为高端住宅市场的重要部分。
但另一方面，伦敦金融城的住宅供不应求。即便新建项目增加，其供应量仍无法满足巨大的需求。目前伦敦金融城的在建房产只有200套，还有640套尚在规划中。这些项目仅占未来十年所需的2615套房产的三分之一。伦敦金融城周边的开发项目数量相对较多，在建项目约为2500套，还有4500套在规划中，即便如此，住房仍旧供不应求。
2，金丝雀码头 Canary Wharf
从金融城往东不远，是一个叫金丝雀码头(Canary Wharf)的地方。那儿面积不大，却矗立着数幢几十层的高楼。从楼顶上的HSBC、Barclays、Citibank等广告牌可以看出，这儿也是金融机构扎堆的地方，因此也被叫做金融城。与“一平方英里”不同的是，这儿的楼群都是近20年内建起来的，规划更新，设计也更现代化。因此有人把这儿称为“新金融城”，与“一平方英里”那边的“老金融城”遥相呼应。
经历了30年的发展，金丝雀码头区从一片近乎荒芜的船坞港口崛起成在国际上举足轻重的伦敦第二个金融中心，云集了英国数座最高的大楼，成为新贵们住房首选地之一和公司商务办公的绝佳场所。
去年5月启用的横贯城铁金丝雀码头车站购物休闲中心，成为伦敦基础设施建设的又一成功典范。横贯城铁即将于2018年开通，势必推动金丝雀码头区域成为伦敦最具朝气和活力的综合商住区之一。
在三十而立之年，金丝雀码头金融区最大的物业集团——金丝雀码头集团再次发力，即将启动下一阶段的大规模开发建设，在保持原有金融区特色的基础上，新建的办公区域还将吸引媒体、科技和电信类公司的入驻，预计将为该地区再新增110000个工作和生活的新增人口，无疑将对周边房价上涨注入新的力量。
金丝雀码头曾经只是一个装卸蔬菜水果的废弃码头区，1987年之后才逐渐转变成伦敦第二个金融城。如今，这个位于伦敦东部的摩天大楼遍布的码头区聚集着众多世界级银行集团。
截止2014年，约有105,000人在金丝雀码头工作。众多大型银行的全球或欧洲总部，专业服务公司以及媒体机构等纷纷在此落户，包括巴克莱银行（Barclays）,花旗集团（Citigroup）, 高伟绅律师事务所（Clifford Chance）,瑞士信贷（Credit Suisse）, 印孚瑟斯（Infosys）, 惠誉评级（Fitch Ratings）, 汇丰银行（HSBC）, 摩根大通（J.P. Morgan）, 毕马威会计事务所（KPMG, MetLife）,摩根史坦利（Morgan Stanley）, 加拿大皇家银行（RBC）,路透社（Thomson Reuters）等等。
2001—2011年期间,金丝雀码头附带其南边狗岛(Isle of Dogs)的人口共增长了89%。
2014年，金丝雀码头开始了它的东扩计划，这也是自2008年金融危机后的首个扩张计划。
增长的人口也带动了该区域便民设施工程的扩建。金丝雀码头区也是伦敦最繁华和充满生气的购物中心之一。据统计,该购物中心有超过300间商店、咖啡厅、超市、酒吧和餐厅, 一周7天营业,这成为了构建居住环境和商业中心的有利条件。
近年来，金丝雀码头及其周边的房价正在飞涨，其中2014年的涨幅高达17%左右，投资出租房市场同样动力十足。预计未来10年内新增的11万工作岗位和居民将是金丝雀码头区域房价稳步增长的动力源。 2016年底前，德意志银行将搬迁4000员工到金丝雀码头金融区的10 Upper Bank Street办公大厦。中国人寿持有该大楼70%的股权。
其中伯克利(Berkeley Homes)已经拿到了South Quay Plaza新建住宅的许可,而一旦竣工,新楼将会成为英国最高的居民楼之一,超过该公司位于Vauxhall的181米高的St George Wharf Tower。
同时知名开发商Eco World-Ballymore正在建设其位于Wardian的居民双子楼,该地址距离金丝雀码头仅5分钟步行。
其中中国绿地集团的Hertsmere地块，已经获准建造一座242米高的综合商住大楼，包括700套住宅、办公室和商店等，该项目建成将成为英国乃至全欧洲最高的高档公寓项目。
由于金丝雀码头区域已经非常成熟完善，楼盘性价比高，生活休闲氛围浓郁，交通便利，吸引了大量在伦敦老金融城工作的金领职业精英们居住于此。金丝雀码头区域现有的购物中心拥有上百家高中档品牌专卖、商店超市、餐馆酒吧、健身房等配套设施，临近还有著名的购物中心Westfield Stratford、O2娱乐休闲城等。
从金丝雀码头地铁直达伦敦市中心包括牛津商业街在内的多个枢纽站点；轻轨DLR直达伦敦老金融城、伦敦城市机场等。2018年即将通车的横贯城铁将让金丝雀码头区直达伦敦希斯罗国际机场。
据莱坊的数据显示，金丝雀码头当前是许多40岁以下年轻人的首选居住地，这个人群的数目远远超过了伦敦其他核心居住区的买家和租客群体。
该趋势也将会因为伦敦经济文化重心东移和伦敦核心区域东扩计划而不断加强,最终反映在东伦敦不断上涨的房价上。
3，Chiswick Park
没听说过这里？
很正常……
这个商务园区不算大。
我们为什么要提？
因为，我们的“国家队”–中投集团于2013年11月以8亿英镑从黑石集团收购的这个伦敦的大型办公区Chiswick Park
Chiswick Park商务园是西伦敦最大的办公聚点，被连续多年评为英国环境最佳的办公场所。 一共12栋办公楼，业主包括百事可乐、迪斯尼、达能、星巴克、Paramount Pictures、QVC、OTIS电梯、施华洛氏奇等世界著名企业，超过上万名高收入职业精英汇聚在此办公。
看看驻扎在此的公司名字：
伦敦奇西克(Chiswick) 位于伦敦社区肯辛顿和切尔西的西部，这里有大片的绿地公园，环境舒适僻静优雅。据政府人口统计，35岁以下的年轻人在这里占据超过一半，可见这里是个极其适合工作通勤的地区， 同时也是供不应求的中高产阶级住宅区，短时间内楼盘/地块可供出售的极少。
奇西克是公认的富人区，奥斯卡影后、出神入化地演绎了英国女王的海伦·米兰女爵士(Dame Helen Mirren)长期生活在此，并经常参加社区聚会。该地区的标志性建筑众多，包括18世纪艺术家William Hogarth的别墅和伦敦最古老的啤酒厂Fuller大楼。
如果你不想住在离工作的地方太远，又想远离都市的尘嚣，有著舒适的生活空间，Chiswick会是非常棒的选择。
泰晤士河围绕的Chiswick，各式各样的古式建筑，宽广的绿地绵延，让人有置身英国乡村之错觉！
在Chiswick内有2个地铁站，分别为：位在3区District Line绿线上的Chiswick Park 与在2/3区District 和 Piccadilly Lines上的Turnham Green。22分钟以内就可抵达Victoria站; 30分钟到King’s Cross！
此外，Chiswick内有个火车站：Chiswick。前往Waterloo或到Clapham Junction都超级方便！完善的公交车网络使此地的通勤十分方便，此地的居民多为富裕的中产阶级家庭或年轻的白领上班族。
Chiswick地区的平均房价，我们来看看Zoopla的数据显示:
Chiswick地区的平均房租:
Chiswick的邮编为W4，是宁静住宅区与热闹大街的结合。她的名字源自于古英文 “cheese farm”.。此地不但多绿地，商家，还有评分优良的好学校。爱德华时代，乔治王时代和维多利亚时代的英式建筑也是此地的特色之一！
学校概况
小学(Primary School)
根据Ofsted全英国最权威的学校评分机构指出：
在Chiswick奇斯威克地区，表现杰出(Outstanding)的小学(Primary School)：
| 学校 | 年龄 | 区域 |
| Belmont | 3-11 | Belmont Road |
| Grove Park | 3-11 | Nightingale Close |
综合中学(Comprehensive School)
表现杰出(Outstanding)的综合中学(Comprehensive School)：
| 学校 | 年龄 | 区域 |
| Sacred Heart RC | 11-18 女校 | Hammersmith Road |
私校(Private School)
表现杰出(Outstanding)的私校(Private School)
| 学校 | 年龄 | 区域 |
| Chiswick & Bedford Park | 男3-7; 女 3-11 | Priory Avenue |
| Orchard House | 3-11 | Newton Grove |
| Heathfield House | 4-11 | Heathfield Gardens |
| Ravenscourt Park | 4-11 | Ravenscourt Avenue |
| The Falcons School for Boys | 3-13 男校 | Burnaby Gardens |
房产圈拿到这里的一个楼盘，就位于伦敦地铁District线上，步行两分钟的距离内有两个地铁站——Gunnersbury或者Chiswick Park；步行不远的Turnham Green位于Piccadilly地铁线上，也是另一个主要地铁线。另外还有24小时巴士专线(27,65,94)，方便地前往伦敦市中心和伦敦西区商业区。
乘坐地铁——
16分钟到达帝国理工学院；
20分钟到达斯隆广场和Chelsea；
25分钟到达牛津街、LSE和国王学院；
20分钟到达骑士桥(Knightsbridge)；
40分钟到底距离伦敦桥(London Bridge)。
往返希思罗机场尤其方便，车程20分钟，或搭乘地铁25分钟即可抵达。
楼盘位于闹中取静的Chiswick High Road，紧邻Gunnersbury三角带生态保护区，风景宜人。步行10分钟就可以到达泰晤士最美丽的河段，紧邻历史悠久的邱桥 (Kew Bridge) 和著名的英国皇家植物园(Royal Botanic Gardens)，街道两旁布满了特色酒吧及餐饮，各种精品商店。此外，伦敦最大的皇家森林公园——里士满公园、最大的湿地自然生态保护区，均在车程15分钟内。
整个楼盘共有53间公寓，户型为1，2，3房，大部分公寓配有大型阳台。另外，还有4个4房典藏别墅。楼盘面向Chiswickd的两大公园，环境十分优美，如果需要详细资料的话，欢迎加我们的联系微信（fangquanuk）来细聊。
英国房产圈结尾提示：
所以在哪儿有金融中心，商业园区，工业园区，高科技城……哪儿就有young professional们急着找房住；
或者家附近即将新建电影院，商场，酒店…… 哪儿的需求也会格外旺盛。
———
我们是英国房产圈，一个靠谱，有料，不忽悠的英国房地产公众号。
如果你对英国房产投资感兴趣，就戳下面二维码关注我们：
