小贝为了篝火晚会要在乡村豪宅中建贮木场,却遭邻居反对说不环保…规划许可那些事,你都了解吗?

0
17

众所周知,大名鼎鼎的贝克汉姆夫妇,这些年靠着打拼,积累下了不少财富。

有了钱,对居住的地方,自然也是要精挑细选。

他们曝光最多的豪宅,有三套:

一套是价值3,100万英镑的伦敦富人区荷兰公园豪宅

一套是佛罗里达州价值1900万英镑的顶层公寓

还有就是一套600万镑的英国科茨沃尔德乡村豪宅!

为了住的更舒适,买下这套乡村豪宅之后,夫妻俩一直在着手进行改造。

为了改造能顺利进行,还申请了很多规划许可。

可申请规划许可的这个过程是漫长而复杂的,毕竟这套乡村豪宅是国家二级保护建筑,更是一举一动都需要申请许可……

这不,为了在夏季能够来一场篝火晚会,夫妻俩准备建一个贮木场,方便堆放柴火。可此举却引来邻居们的不满:

他们认为,贝克汉姆无视”政府的清洁空气战略”,居然燃烧柴火。他们应该采用更环保的加热方式,比如电热泵……

尽管有不少的反对声音,但最终,当地政府还是在不久前,批准了这项规划许可。

规划者认为,鉴于这个贮木场的规模,实际上不会增加任何实质上的碳排放量。不会对邻近的便利设施、高速公路、生态或排水系统产生重大影响。

这个规划许可是在今年4月提出的,伴随着其他的规划许可。小贝夫妇在规划中承诺,将保护现有的野生动物,如鸟类、蝙蝠、獾、刺猬、爬行动物和两栖动物……

因此,他们不得随意安装探照灯等,外部照明也被限制,不能影响到野生动物的生活。

在英国,想要扩建,都需要规划许可(Planning Permission)。

根据英国政府官网,在以下这几种情形下,房东需要申请Planning Permission:

  • 在原有房产基础上,建造新的东西(build something new)
  • 对房产作出重大改动,比如扩建(make a major change to your building, eg building an extension)
  • 改变房产的实际用途(change the use of your building)

如果把上面这三条描述更细致一点,就是说在英国颁布的《1990年城乡规划法》中被评价为“Development”的行为,都属于需要申请建筑规划许可的范畴。

“Development”包括:

  • 建筑工程 (比如改变结构, 新建, 重建, 大部拆除);
  • 土地、建筑的实际用途改变;
  • 工程作业 (比如打地基);
  • 采矿作业;
  • 拆除重建(一套大房子拆掉造两个小的);
  • 其它商用建筑行为

一般业主一般只会涉及到上面“Development”里的第一条,即建筑工程。

并且“规划许可”本身也是一个比较笼统的概念,它的种类有很多种。

按大方向分,可以分为两类:

1、完整的规划许可(full planning permission)

2、纲要性的规划许可(outline planning application)

前者一次批过之后,做具体的建设就不需要再去找政府了审核。后者批过之后,在具体建筑中涉及到规划大纲中不包含的内容,则还需要再找政府确认。

建筑规划许可受到英国各个local authority的法律法规影响,规章非常庞大冗长,所以具体到所有种类,连政府官网都列不全…对于想做建筑规划的业主们当然更是一个巨大的挑战。

所以在一项调查报告中显示,英国受访的给自己房产做过扩建建设工程的业主(占所有业主的57%),其中有15%忘了当时有没有申请Planning Permission;20%的人在不知道是否过审的前提下扩建了自己的房子;14%的人压根就不知道有Planning Permission这个东西;另有9%的人知道要申请,但还是选择无视Planning Permission直接动手改造。主要是嫌麻烦,以及觉得申请这个要花钱。

事实上,无视Planning Permission将面临很高的法律风险。一旦在自己房产上所动工程超出了当地政府的许可范围,被发现之后,轻则会被勒令恢复原状,严重的可能就要惹上不必要的官司了。所以大家如果要对房子做什么改造,强烈建议提前了解一下是否需要申请Planning Permission。

想当一个遵纪守法的好房东,其实也没那么难。也不是说非要在大量的法律文件中找到自己房产所在地政府的法律法规文件,再对照自己计划的建筑申请情况来制定申请计划。

Planning Permission这一项的具体规章制度非常庞大,而每年申请这个规划许可的私人业主数量又多,无疑就浪费了大量的行政资源。

之前,英国政府也有过一系列复杂的规定,可以让房屋拥有者在不申请Full planning的情况下,对自己的房子进行一些基本的扩建。

不需要进行Full Planning而直接进行扩建的情况:

(注意,以下条款只适用于扩建,不包含附属建筑。)

1、在产权范围内,做扩建部分的地面面积(Ground Area),不得超过主建筑物总面积(Total Area)的1/2,比如一套独栋房产总面积是100平米,在土地产权范围内造扩建,则所有扩建部分的地面面积总和不得超过50平米。

2、扩建建筑的任何部分都不得高于原房产最高部分

3、扩建部分屋檐不得高于原房产屋檐

4、扩建部分建筑不得超出原有房产的面向马路的主立面或侧立面墙面

5、扩建部分建筑物如果距离地产边界不足2米,则高不得超过3米

6、除阳光房之外(conservatories),扩建建筑物和原房产需要材料接近,且外观也要近似

7、扩建部分如果在地产边界15米内且有其它建筑,则该扩建部分的上层玻璃应是不反射阳光的(obscure glazed);若窗户高度不高于该建筑底层地面1.7米则不准打开。

8、如果侧面扩建,则高不得超过4米,宽不超过原房屋宽度的一半

9、如后方单层扩建

a)后方扩建部分长不得超过4米(独栋),联排,半独栋长不得超过3米

b)扩建部分高不得超过4米

c)扩建部分需距离产权边界3.5米以上

10、如后方多层扩建(规矩更加严格)

a)长度不超过3米

b)扩建部分需距离产权边界7米以上

c)扩建部分屋顶的坡度和原房屋屋顶需要保持高度一致

11、如果房子在保护区、世界遗产地区或者国家公园里,则

a)扩建部分外立面不得以石块、人造石、灰泥卵石涂层、底泥(Render)、木料、塑料以及瓷砖覆盖

b)扩建部分不得超过1层楼高或不得超过4米高

c)扩建的任何部分不得超出原建筑的主立面或者侧立面

以上无须申请Planning Permission的情况只适用于扩建部分,所有附属建筑的规划都必须申请Planning Permission。且上述条款并不适用于国家保护级建筑。保护建筑不管内部和外部的改建,都需要去地方规划办公室另行申请。

于是,在这些情况下,房主是可以直接不进行完整的planning就进行扩建的。 

但是很多人觉得,这还不够。 

于是从2013年开始,政府又出台了一项临时规定,

放宽了可以扩建的范围。 

在这个规定之前,独栋的单层扩建只能往外扩建4米而不需要full planning。 而半独栋,联排只能往外扩建3米。 

2013年的这个规定,直接翻了一倍,放宽到了独栋单层扩建可以往外扩建8米而不需要full planning.  而半独栋,联排可以往外扩建6米而不需要full planning. 

虽然不再需要申请批准Planning Permission,业主们在动工做合法扩建之前,还是得通知当地council,随后当地council会以官方信件的形式告知到当地社区,哪里哪里要动工做扩建了。

如果在施工之前,抑或是施工过程中,遭到了当地居民强烈的投诉和反对意见,政府还是会叫停扩建工程,并进行重新审核。”

自从这项规定出台,就有11万英国业主从中受惠。不必提前制作符合政府标准的规划图纸,也不必长时间等待审批。如今变成了永久性条款之后当真是广受好评了。

房产圈的结尾提示:

在英国,无论是明星、政客还是富商,想要改造房产,都需要申请一定的规划许可,没有例外。而当地政府会基于是否对保护建筑有影响、是否对野生动植物有影响、是否对邻居有影响,影响多大等等进行综合考虑。这个过程是漫长而复杂的,不仅要花费时间精力,还要投入金钱。