近日，英国某知名房产咨询公司发布了一份关于2019年房产投资的热点报告。
报告的数据来源于对500名英国国内外的投资人的问卷调查。样本量虽然不大，但是参与调查的都是拥有至少两套投资房的经验丰富的投资人，其中也不乏很多职业房东。
相比起新入房产市场的投资人，经验丰富的房东以及职业房东们普遍拥有更广阔的信息来源，对于市场的判断往往也更加准确。
对于2019年，脱欧震荡依旧，他们的判断是什么？会怎么做？
我们一起来看看：
一、继续看好英国楼市
调查显示，在这些经验老道的投资人之中，有54%的投资人（包含卖出旧房产并买入新房产的）打算在2019年继续买房投资，35%的投资人表示将会继续持有观望，只有11%的投资人会选择清盘退出房产投资市场。
由此可见，包括职业房东在内的大多数有经验的房东们，对于英国房产市场保持积极乐观的态度。
机构分析称，房地产市场的历史表现是投资人愿意继续买入或持有的关键所在。根据ONS数据显示，在过去十年内尽管英国经历了3次大选，苏格兰独立公投以及脱欧公投，房产仍表现出非常强势的抗跌性和增值能力，房价均价从£157,000涨到了£230,000。哪怕在2016年脱欧公投之后，房价走势也是震荡上行。
真实数据比起理论分析，往往更具有说服力，更加理性的职业房产投资人选择在脱欧形式明朗之前继续加码英国楼市也就不奇怪了。能够趁着震荡时期抄底，何乐而不为？
二、买哪里的房？
Halifax的年度房价知数报告显示，去年（2018年），英国的房价整体上涨了1.3%。在脱欧的不确定性阴云笼罩之下的整体表现出乎了很多专业人士的预测（保守机构普遍认为2018年平均房价微跌）。
利物浦，曼彻斯特，伯明翰，诺丁汉这些大城市的楼市更是丝毫没有受到政治风波的影响，继续保持火热状态，涨幅达到了大约6%的预期。
“房价是一个城市经济增长和居住需求最为直观的体现，投资房产，其实就像是投资一座城市。如果城市发展前景好，人口一直在增加，创新能力强，企业具备竞争力，那么房价长远来看总是会上涨的。”
在这些资深房产投资人眼中，英国最具投资潜力的地区还是在伦敦（37%），其次是曼城，利物浦所在的西北英格兰（30%）。“第二梯队”中，投资人倾向最高的是米德兰兹地区（23%），其次是英格兰东南（20%）。值得一提的是剑桥所在的东英格兰排在倒数第二，只有4%的投资人打算今年在东英格兰买房投资。
具体到各个地区的城市，伦敦毫无疑问是资深投资人们最青睐的城市，接受问卷调查的35%的投资人都在考虑今年继续加码投资伦敦的房产。同属“第一梯队”的还有西北英格兰的曼彻斯特，受到了33%的投资人的关注。
有1/4的投资人今年考虑买入利物浦的房产，至于诺丁汉，利兹，布里斯托，伯明翰，纽卡斯尔这些各个次级行政区最大城市的情况则差不多，关注比例都在15%附近。伦敦的通勤区Luton，以及南部旅游城市布莱顿也在榜单之上。
在房产投资领域，伦敦的地位自然不用多说。2016年之后受到脱欧影响，政治敏感度较高的伦敦核心区高端房产市场开始出现滞涨，连带着全伦敦刚需标的房产的成交价也出现了不大不小的波动。如今，伦敦豪宅市场开始复苏，刚需房更是供不应求。
不像是高端市场中的房产带有一定的个人喜好和政治因素，刚需房则是跟人口直接挂钩。
ONS的统计数据显示，2016年脱欧公投之后，伦敦人口的净流入数量出现了大约1年时间的下滑，然后迅速反弹。如今已经回归到公投之前的流入水平。在此基础之上伦敦的平均房价还没有回归到2016年以前的增长幅度，在不少经验丰富的投资人眼里，这就是一个很好的“上车”机会。对于海外投资人而言更是如此，因为我们还赶上了一个低汇率时期。
伦敦以外的“资金北上”现象主要还是得益于前几年政府的“北方经济振兴计划”。曼城，利物浦，伯明翰，谢菲尔德等城市有着当年工业革命时期积攒下来的丰厚底蕴，不论是教育，基建，自然资源以及人员流动性方面，对比起其它小城市都有先天优势。当城市开始转向新型行业的发展，很能吸引年轻专业人士到来。
数据显示，从2008年到2018年这10年时间里，从英国南部流向北方的人数多了三倍，带动了北方城市房价增长。过去5年时间里，曼城房价平均增涨了35%，伯明翰涨了30%，利物浦涨了25%。
连通英国南北的高铁HS2还远未兑现，也就意味着北方地区房产市场还有非常大的增值空间。别看房价已经连续涨了好几年，现在入场，并不算晚。
三、买什么类型的房？
房产投资的种类多种多样，我们比较熟悉的有独栋房和联排房（House），公寓房，商业用地，学生公寓，酒店式公寓等等…根据投资人的资产情况，风险偏好，计划持有时长等因素往往会有不同的选择。
对于参与问卷调查的资深投资人而言，他们更倾向于投资什么类型的房产呢？
下图为有意向投资房产的百分比，总数超过100%是因为在选择中有交叉答案。
独栋，联排以及公寓房毫无疑问是大多数投资人更为青睐的选项。灵活方便，受众范围广以及好出手等优势让住宅项目成为了房产投资中的“主力军”。其中有39%的投资人还明确标注了他们要买新房。虽然这些参与调查的资深投资人们没有给出具体的理由，但从他们的倾向性中可以推断出投资人根据经验，普遍认为新房比老房子更有可能带来高额的收益。
商业用地的投资人占了34%，酒店式公寓也在此列。如我们所知的很多商业用地，动辄就需要几百万乃上千英镑的资本，对中小投资人来说还是有些遥不可及，而且里面涉及到的政策也和住宅房不一样。 哪怕是投资商铺，在现在实体经济不景气的情况下，商铺也很难保证一个稳定的收益。 所以并不推荐一般中小投资人投商业资产。
学生公寓的投资倾向大概是1/4，花比一般住宅房少的钱可以买下一套现金回报稳定的学生公寓，不过由于高昂的维护成本和折旧导致了学生公寓最后的总收益率可能并没有一般住宅房来的高，对当地市场的熟悉程度也有很高的要求，对于并不熟悉这块市场的海外买家来说，还是投资一居室两居室公寓更有保障。
房产圈的结尾提示：
总结一下，在英国具有一定经验的资深投资人，乃至于职业房东眼中，2019年仍然是一个适合房产投资的年份。仅有10%的投资人对未来行情持悲观态度，多数投资人还是选择在脱欧这个当口果断“上车”。
伦敦，曼城，利物浦，诺丁汉等大城市还是投资人主要的目标，相信这一趋势在未来很长一段时间之内都不会改变。而在伦敦，两居室公寓作为刚需房，无论是投资还是自住都是不错的选择，欢迎加客服微信fangquanuk咨询。
