2019年,英国央行还会加息吗?各路专家的观点是一致的…

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英国央行规定的基准利率,和我们投资买房贷款利率有着非常紧密的联系。

2017年,11月和2018年8月的两次0.25%的加息之后,英国央行规定的基准利率从0.25%上升到了0.75%,对房地产行业最直接的影响体现在贷款利率上面。

Statistics网站上最新的数据统计到今年6月,数据显示出了10年固定期限的贷款产品利息持续下滑,其它各个年限的贷款产品利息都在17年加息之后出现了微弱的涨幅。如果把今年8月的加息情况计入图表,可以推测出线段还是处在一个上行走势当中。

贷款产品的利息增加,对于房地产投资人来说当然是不利的,因为每个月还的钱要变多了。但是政策方面的东西我们无法控制,只能通过选择时机来获取最大收益,规避额外的成本。毕竟如果确实有买房的打算,利息能少交一点就少交一点,总是好的。

现在是最好的时机吗?我们认为是。

至少从贷款利率层面上来讲,哪怕2017年11月和2018年8月经历过两次加息,把基准利率调到了75%,但不管是平均贷款利息率和央行基准利率,现在都还是历史上的超低点。(下图为1985年以来英国基准利率走势图)

如果我们回去看几个比较关键的时间节点:

1、1979年

1945-1979年的战后25年时间里,英国一直被诟病为“欧洲病夫”,经济发展缓慢,通货膨胀率居高不下,先后被美国、日本、德国、法国所赶超。撒切尔夫人上台之后采取强硬的政府干预手段,把基准利率上调到17%,有效抑制住了通膨。随后在工业联盟和制造业人士的质疑声中放宽利率,刺激出口。

2、1992年9月

1992年9月,英国退出了欧洲汇率机制(European Exchange Rate Mechanism),首相约翰梅杰当天决议将基准利率从10%增加到12%,并且承诺上调到15%以吸引国际资金买入货币。但是遭到了索罗斯等国际空头的狙击,英镑瀑布式下跌,利率也随之回调到了10%。

3、1997年5月

布莱尔首相上台之后,财政大臣戈登•布朗将基准汇率的决议权交到了英格兰央行手中,至此基准利率开始服务于资金和市场而不是政策。银行作为专业的投资机构,趋利避害的特性使得基准利率具有了很强的前瞻性。

4、2003-2007年

英国又一次出现了政府无法抑制的高通膨,央行决定上调利率抑制通货膨胀率。

5、2007-2016

金融危机之后英国的基准利率降至300年以来的最低点。储蓄变成了一项毫无收益的行为,人们开始消费,投资,英国经济也在此进入了危机后的修复阶段。

如下图所示:1979年-2017年,英国央行基准利率

年底央行基准利率(%)*
1979 17
1980 14
1981 14.375
1982 10
1983 9.0625
1984 9.5
1985 11.375
1986 10.875
1987 8.375
1988 12.875
1989 14.875
1990 13.875
1991 10.375
1992 6.875
1993 5.375
1994 6.125
1995 6.375
1996 5.9375
1997 7.25
1998 6.25
1999 5.5
2000 6
2001 4
2002 4
2003 3.75
2004 4.75
2005 4.5
2006 5
2007 5.5
2008 2
2009 0.5
2010 0.5
2011 0.5
2012 0.5
2013 0.5
2014 0.5
2015 0.5
2016 0.25
2017 0.5

 

总结一下利率变化的规律:在政府掌控基准利率的时候,利率跟着政府政策变动。但是资本市场趋利避害,并且具有极强的投机性,于是布莱尔政府之后基准利率的调控权交给了央行手里,央行会预判政策走向,作出汇率调整。

以上的主要加息政策都出现在通膨较高,或者是政治方向变动需要支持英镑的当口。

而如今2019年3月英国将正式启动脱欧程序,正是迎合了央行的加息习惯。保护英镑以对冲脱欧的风险。

英国央行总裁Mark Carney曾明确表示:“未来的加息策略取决于脱欧进程,还会有持续且有限的加息。”

业内人士对于未来基准利率的看法也是会加息,最少也是保持现状,不太会有降息的可能。除非等到英国彻底脱离欧盟,或者是脱欧协议非常有利,英国几乎不承担风险。

天达银行业务发展经理Peter Izard称:“我们可能会在明年看到两个0.25%的加息,等到明年年末的时候基准利率将会是1.25%。”

Coreco市场总监Andrew Montlake表示:

“脱欧充满了危险和不确定性,从现有层面来看,明年在其它条件都不变的情况下还应该至少会有1-2次0.25%的加息。8月2日MPC 9:0的投票决议非常决绝和强硬,持续的加息会是大概率事件,对英国可能也是最有利的。”

SPF Private Clients的首席执行官Mark Harris则认为明年可能还会再加一次息,到2019年年底英国的基准利率将会是1%。

官方的预测也跟商界大佬们的想法差不多,英国预算责任办公室(OBR)在今年3月给出的基准利率预测就是明年年末大概在1%-1.1%之间,也就是还会再加一次到两次息,未来则会最终企稳在1.5%,比现在要高出一倍。

如下图所示:2018-2023年央行基准利率预测

 

而作为投资者而言….

既然升息的趋势存在,那能否在没升息之前,能够抓紧remortgage,锁定一个3年或者5年的更好的fixed rate的产品。 就是最切实的应对措施了。

房产圈的结尾提示:

自从2017年11月,央行10年以来首次上调0.25%的基准利率之后,加息的阀门就已经打开,业内各界人士和官方普遍预测还会继续加息,区别也就是加多加少的问题。

现在看来比较大的可能是到2019年,也就是明年年末的时候会再加两次息,基准利率达到1.25%左右,买房贷款的话还是优先考虑固定利率产品,浮动利率产品是不太划算的。

虽然加息会对房产市场造成一定的冲击,但英国的国情是住房供需严重不均衡,而且房价工资比很高。需求不会因为多加了一个点的利息而被打压下去,这点可以放心。但是对于我们自己买房投资的人来说贷款利息当然是越少越好。即便是利息上涨了,购房出租的投资者依然可以把利息转移到租客的头上,出租房供不应求的状况决定了这一点。