有些朋友在英国买房的时候，遇到过这种情况：
你已经选好了房子，谈好了价格，甚至算好了印花税。
但交易却卡住了——不是因为贷款，不是因为产权，而是因为律师收到了你的银行流水之后，安静地发来一封邮件：“我们需要更多资金来源的证明。”
这种情况在中国海外买家身上发生的频率，远远超过大多数人的预期。
英国是全球房产市场中受洗钱风险威胁最严重的国家之一。
Transparency International的数据显示：
自2016年以来，已有超过67亿英镑的可疑资金流入了英国房产市场。
正因如此，英国对房产交易中的反洗钱（AML）审查，历来是全球最严格的体系之一。
而进入2025年，这套体系迎来了近年来最大规模的一次升级。
1.新规已落地，2026年还有更多变化
2025年5月14日，一项重要改变悄然生效：
出租房中介（Letting agents）被正式纳入”相关机构”范畴，须与销售类房产中介（Estate agents）、律师事务所、金融机构一样，对所有出租业务执行反洗钱审查。
过去，这类检查仅适用于月租超过1万英镑的高价出租房，绝大多数日常出租交易不受约束。
如今，无论租金高低，每一笔出租交易都必须对房主和租客进行制裁名单筛查和身份核验。
这还只是开始：
2025年9月，英国财政部（HM Treasury）发布了《2025年反洗钱及反恐融资（修订）条例》草案，并于同年9月底完成公众咨询。
根据律所Kennedys的分析，最终法规预计将于2026年上半年正式生效。
新规的核心方向是：更清晰的客户尽职调查触发条件、更聚焦的风险管理，以及将所有货币门槛从欧元换算为英镑，以符合金融行动特别工作组（FATF）的国际标准。
对于持有或计划持有英国房产的海外买家来说，这套日趋精密的合规体系，将直接影响资金能否顺利到账、交易能否如期完成。
2.海外买家面对的是更严的那一档
所有在英国购房的买家，无论国籍，都必须完成身份核验和资金来源证明。
但如果你是住在英国境外的海外买家，迎接你的往往是”加强尽职调查”（Enhanced Due Diligence，简称EDD）——这是比普通客户更高一档的审查级别。
原因并不复杂。
英国的洗钱风险评估模型将跨境资金流动视为天然的高风险因素，而海外的资金汇入，更会触发律师事务所的内部风险标识。
正如专注海外买家服务的平台Experts for Expats所指出的：海外买家面临的繁琐核查，往往是整个购房流程中耽误时间最长的环节。
这不是歧视，是制度设计使然。理解这一点，是应对它的第一步。
2.三关必须过：身份、资金、财富来源
整个审查体系，本质上分为三个层次。
第一关是身份核验。
护照加上近三个月内的地址证明，是最基本的要求。
如果身处境外，证件通常需要经过公证或认证——中国公证处出具的公证书，或由律师、大使馆官员认证的复印件都可接受。
越来越多的英国律师事务所开始使用Thirdfort、SmartSearch等数字核验平台，允许买家通过手机完成人脸识别和文件上传，对身处海外的买家来说是极大的便利。
第二关是资金证明（Proof of Funds）。
你需要证明你”有钱买这套房”。
最常用的方式是提供银行存款证明，显示账户里有足够的购房款。如果用的是贷款，贷款原则性协议（Agreement in Principle）也会被要求提交。
第三关，也是最容易卡住的一关，是资金来源证明（Source of Funds）。这一关要回答的问题不是”你有没有这笔钱”，而是”这笔钱从哪里来”。
律师需要看到完整的资金轨迹。
典型的要求包括：近6到12个月内所有相关账户的完整银行流水，不能有任何遮盖或修改；
如果资金来自出售另一处房产，需提供该房产的买卖协议；
如果是股票或投资变现，需提供持仓记录和交割证明；
如果是亲属赠予，赠予方同样需要接受身份核验，并提供他们自身的资金来源证明。
有一点必须特别提醒：很多中国投资者习惯在汇款前将资金归集到一个账户，以为这样更”整洁”。但律师恰恰需要追溯到原始账户——归集本身并不能省略前一步的流水记录，反而可能让核查流程更复杂。
3.用公司名义买房，规矩更多
部分海外买家选择通过离岸公司或境外实体持有英国房产，理由不外乎税务筹划或资产隔离。
这条路并非不可行，但合规成本大幅上升。
2022年8月，英国《2022年经济犯罪（透明度与执行）法》正式确立了海外实体登记册（Register of Overseas Entities，简称ROE）制度。凡是通过境外法律实体在英国持有房产的买家，必须在英国公司注册处（Companies House）登记备案，公开披露实际受益人信息。
登记须每年更新一次，若未按时更新，属于刑事违规，最高可处每日2,500英镑的罚款，以及最长两年的监禁。
2025年8月31日起，信托架构下的受益人信息，亦开始对外公开，任何人均可向公司注册处申请查阅。
这意味着，过去部分投资者借助信托结构绕开信息披露的做法，已正式走入历史。
4.资金汇入前，先做这几件事
好消息是，合规本身并不复杂——难的是没有提前准备。
法律事务所Ives & Co和专业平台Experts for Expats都给出了相似的建议：
在正式出价之前，就开始整理资金文件，而不是等到律师催促。
具体来说，建议在决定入市前至少三到六个月，开始系统保留资金流动的证据链：工资收入的银行入账记录、房产出售合同、股票分红的账单，甚至父母赠予时的转账凭证，都应当保存完整。
资金汇入英国的时间，最好比交换合同（Exchange of Contracts）的节点提早数周，避免因为银行国际汇款流程或合规审查造成时间压力。
此外，由于银行、中介和律师事务所各自独立执行AML检查，同一批材料可能需要提交不止一次。
这是英国体制的特点，并非针对个人，接受这个现实，会让整个过程顺畅很多。
5.合规不是障碍，是通行证
有些初次接触英国市场的投资者，听到”反洗钱审查”四个字就心生警惕，担心这是一道专门为海外买家设置的门槛。
这种理解并不准确。英国的合规体系，对所有买家一视同仁；海外买家受到更多关注，是因为跨境资金流动在风险模型中权重更高，而非针对特定国籍。
真正的逻辑是：准备越充分，交易越顺畅。一个资金链条清晰、文件齐备的海外买家，反而比本地买家更容易给律师留下专业、可信赖的印象。
随着2026年上半年新法规的正式落地，英国房产交易的合规要求只会更加细化。趁现在把这些基础知识弄清楚，是每一个认真对待英国投资的海外买家都应该做的功课。
ref：
https://www.expertsforexpats.com/advice/property-mortgage/aml-source-of-funds-uk-property-overseas-buyers
https://www.corporatecomplianceinsights.com/uk-aml-reform-2025-recalibration-risk-responsibility/
https://www.landlordzone.co.uk/news/agents-now-face-extra-anti-money-laundering-checks
