李女士在伯明翰拥有一套价值20万英镑的公寓，每月租金1,200英镑。她想申请购房出租贷款，把房产从自住房转为投资房。
银行估价师来了，看了看房子，查了查周边租金，点了点头。
一切看起来都没问题。
万万没想到，两周后，贷款被拒了。
理由是：”租金覆盖率不足。”
李女士困惑了。她的租金明明能覆盖每月还款，为什么还不够？
这个英国银行说的”租金覆盖率”，到底在说什么？
跟随房产君，我们一起来看看吧！
1.银行计算的不是你的实际还款金额
这是大多数人对买房出租贷款的第一个误解。
你大多数人以为银行在算这笔账：
每月租金1,200英镑，每月还款800英镑，剩下400英镑。很安全，对吧？
其实，银行算的是另一笔账。
他们用一个叫做”利息覆盖率”（Interest Coverage Ratio, ICR）的指标。这个指标不看你的实际还款，只看租金能不能覆盖贷款利息——而且还要加上一个安全垫。
银行用的不是你实际的贷款利率，他们用一个更高的”压力测试利率”，以防将来利率上涨，有些人会负担不起。
2026年，大多数贷款机构的压力测试利率是5.5%。有些更严格，要求6%甚至更高。
2.为什么要这样？
银行在问一个问题：如果未来利率上涨，你的租金还能覆盖还款吗？
回到李女士的案例。
她想借15万英镑，实际利率可能是4.5%。但银行用5.5%来测试。
15万英镑乘以5.5%，等于每年8,250英镑的利息。每月688英镑。
然后，银行要求租金至少是这个数字的145%。
688英镑乘以145%，等于998英镑。
李女士的租金是1,200英镑，完全通过了。那为什么还被拒？
答案藏在税收里。
3.个人名义买房：税收拖累了你的覆盖率
李女士用个人名义申请贷款。这意味着她要为租金收入缴纳个人所得税。
如果她是高税率纳税人（年收入超过50,270英镑），租金收入的边际税率是40%。
银行会这样想：1,200英镑租金，扣掉40%税，实际收入只有720英镑。
这才是银行眼中的”真实”租金。
720英镑，距离要求的998英镑还差一大截。
所以贷款被拒了。
这就是为什么，2026年，越来越多的房主选择用有限公司买房。
有限公司的覆盖率要求是125%，而不是145%。而且公司税率（目前是25%）低于高税率个人所得税（40%或45%）。
同样是李女士的案例，如果用有限公司申请：
要求的租金覆盖率是688英镑乘以125%，等于860英镑。
1,200英镑远远超过这个门槛。
贷款通过。
4.估价师看的不只是房子
回到开头李女士的案例。
除了税收问题，还有一个细节经常被忽视：估价师评估的租金，可能跟你实际收的不一样。
你租出去的价格是每月1,200英镑。但估价师看了周边市场，认为这个价格偏高，合理租金应该是每月1,100英镑。
银行用的是估价师评估的租金，不是你的实际租金。
估价师怎么判断？
他们会看：
周边类似房产的租金水平。类似的两居室公寓在这个区域通常租多少钱？如果周边都是每月1,000到1,100英镑，你的1,200英镑会被认为不可持续。
房产的状况和配置。
新装修、带家具、有停车位——这些能推高租金。老旧装修、没有电梯、临街噪音——这些会拉低估值。
区域的租赁市场强度。
大学附近、交通枢纽、就业中心——这些位置的租金更容易得到认可。偏远郊区或租客需求低的区域，估价会更保守。
估价师还会看能源性能证书（EPC）。
2026年，大部分贷款机构要求EPC评级至少达到E级。如果你的房子是F或G级，贷款很可能被拒。
有些房主发现，花几千英镑做节能升级（更换窗户、增加保温层），能让房产通过贷款审批。这笔投资，往往比你想象的更值得。
5.多套房房主的特殊考验
如果你已经拥有多套投资房，游戏规则又不一样了。
2017年起，英国审慎监管局要求贷款机构对多套房”组合房主”进行更严格的审查。
组合房主的定义是：拥有四套或以上购房出租房产（不管是否都有贷款）。
组合房主不能只看单套房产的租金覆盖率。银行要评估你整个投资组合的现金流。
他们会要求你提供：
所有投资房产的详细清单，包括地址、价值、贷款余额、租金收入。
每套房产的租约和保险证明。
整个组合的现金流分析，包括所有收入、支出、税收。
你的个人收入证明，确保即使投资房出现问题，你也有能力应对。
这个过程繁琐得多。单套房产的贷款审批可能需要四到六周，组合房主的审批可能需要三个月。
6.2026年的好消息：利率正在下降
如果你在2022或2023年申请过购房出租贷款，你可能记得那段艰难的日子。利率飙升到6%甚至7%，很多房主根本通不过压力测试。
2026年，情况正在好转。
英国央行已经把基准利率下降了，今年预计还会不断下降。
贷款机构的产品利率也在跟随下降。更低的利率意味着更容易通过压力测试。
假设你申请15万英镑贷款，租金每月1,200英镑。
在利率6%的环境下，压力测试可能用6.5%或7%来计算。每年利息10,500英镑，要求的租金覆盖率（145%）是每月1,269英镑。1,200英镑不够。
在利率4.5%的环境下，压力测试用5%到5.5%。每年利息8,250英镑，要求的覆盖率是每月998英镑。1,200英镑绰绰有余。
ref：
https://www.limeconsultancy.net/uk-buy-to-let-mortgage-opportunities-2026/
https://www.property118.com/buy-to-let-stress-testing-125-145-2025/
https://cyborg.finance/buy-to-let/criteria/affordability
https://www.nrla.org.uk/news/buy-to-let-market-update-december-2025
https://www.mortgagestrategy.co.uk/news/blog-what-will-shape-the-buy-to-let-market-and-prs-in-2026/
