万万没想到，英国财政大臣也会在租赁房产时“翻车”！
近日，财政大臣雷切尔·里夫斯（Rachel Reeves）就被曝出非法出租房产。她在去年与家人搬入唐宁街11号后将其位于伦敦南部的家族住宅投入了租赁市场，但并未申请选择性出租许可证（selective licenses）。
随着事件发酵，里夫斯公开道歉，并承认自己在未取得所需许可证的情况下就出租了自己伦敦的房产。由于未能遵守许可要求，里夫斯可能面临着罚款或不得不退还房产租金。
财政大臣的这次“翻车”经历，无疑为所有房东提了个醒——在英国，出租房产远非“收租”那么简单。那么，在英国当房东，除了选择性许可证，还有哪些不可不知的关键规则呢？
1、什么是选择性许可证？
据租赁代理公司Leaders称，英国房东需要遵守超过180部法律和400项法规。这些规定因房产所在的地方议会区域而异，有时甚至在不同选区也有所不同。
以里夫斯的情况为例，南华克区议会（Southwark Council）要求，所有位于该行政区特定区域内、且不受其他单独许可计划覆盖的私人租赁住宅，都必须办理价值945英镑的选择性房产许可证。该许可证通常有效期为五年。它要求房东达到一定的管理和维护标准，并接受定期的房产检查。
房东若不遵守规定，可能会面临严重的处罚。最严重的情况下，他们可能被起诉或被要求向租户退还租金。
去年，Direct Line通过调查获悉，英格兰大多数地方议会并未实施此类计划。在317个地方议会中，有245个回复了相关调查，其中只有47个确认他们目前有选择性许可制度。
这家保险公司表示，在需要许可证的地区，房东办理该证的平均费用为700英镑。
Leaders的全国租赁总经理Allison Thompson表示：“合规不仅仅是为了避免罚款——它关乎维持信任，并确保租户居住在安全、管理良好的房屋中。”
该机构也建议房东们在出租房产前一定要咨询所在区域是否需要房产许可证，对于已申请许可的，也要定期查看有关文件，确保证书在有效期内。
2、房东可能还需要哪些其他许可证？
如果房产已被其他许可证覆盖，例如多户住宅许可证（homes in multiple occupation，HMO），则不需要选择性许可证。HMO是指至少有三个来自不同家庭的租户共同居住，并共享卫生间、浴室或厨房设施的房产。
一般而言，如果HMO房产内由五人及以上居住，则必须拥有许可证。然而，许多地方议会规定，即使只有三或四名租户也需要许可证。
HMO许可证的费用通常高于选择性许可证，并且要求房东遵守额外的规定、消防安全措施和最小房间面积标准。
租赁代理Thompson对此表示：“房东务必要检查当地的许可要求。确认房产是否需要从地方议会获得强制性、附加性或选择性许可证。”
3、获取出租同意
房主在出租房产前，可能还需要获得其保险公司和抵押贷款机构的许可。
首先，他们需要告知其房屋保险提供商，否则可能导致保单失效。
其次，任何有住房贷款的人也可能需要获得抵押贷款机构的“同意出租”许可。
有些贷款机构会收取少量管理费，有些机构可能会提高整体利率。例如，桑坦德银行允许房产出租，但需支付295英镑的费用。未经授权的出租可能违反房主的抵押贷款条款，导致严重后果。
4、房产需符合一定的环保规定
房东需要确保其房产的最低能源绩效证书（EPC）评级为E级才能出租，除非因其拥有的是历史保护建筑而获得豁免。
在EPC体系中，会将房产分为A到G级，A级表示能源效率最高，G级最低。
根据官方数据，英国预计有260万套私人租赁房屋的EPC评级在D级或以下，相当于出租房屋的60%。EPC证书有效期为10年，所有房东必须在租户入住前向其提供副本。未能做到这一点可能导致巨额罚款，并阻止房东未来出租其房产。
5、确保电气安全
自2020年7月起，所有新租约出租房都需要有效的电气设备状况报告 (EICR)。
EICR旨在检查房屋中的电气元件是否正常工作，并检测任何可能引起电气火灾的故障插座或老旧线路。
该项检查必须由注册电工进行，费用在100英镑到300英镑之间，具体费用取决于房屋的大小，每五年需要进行一次新的检查。
如果房东未能做到这一点，地方议会可以对其处以最高5,000英镑的罚款（初犯），之后每次违规最高可处以30,000英镑的罚款。
6、测试燃气安全
如果房屋使用燃气，房东需要每年进行燃气安全检查。
他们必须在每层楼安装烟雾报警器，并在有燃料燃烧装置（如燃木炉或燃煤炉）的地方安装一氧化碳探测器。
如果房产缺少燃气安全证书，每台缺失设备最高可被罚款6,000英镑，甚至可能被判处六个月监禁。如果因此导致租户死亡，房东可能被控过失杀人罪。
7、保护租户的押金
房东必须在30天内将押金（deposit）注册到政府批准的计划中。如果他们没有这样做，租户可以将其告上法庭，要求退还押金，并可索赔最高相当于押金金额三倍的赔偿金。
租户的诉讼费为377英镑，但如果胜诉，可以向房东索回这笔费用。
8、维护和修理房产
根据1985年《房东与租户法》（ Landlord and Tenant Act 1985）第11条，房东对房产的结构、外部、管道系统、供暖和卫生设施负有法律责任。
然而，由于新的《租户权利法案》（Renters Rights Act）的实施，房东现在对其出租房屋的质量标准要求更高。这是因为“体面住房标准”现在将适用于私人租赁领域，该标准设定了房屋必须满足的最低要求。
同时，英国还将“阿瓦布法案（Awaab’s Law）”应用于私人租赁房屋，该法案为修复潮湿和霉菌等危险隐患设定了严格的时间限制。地方议会将执行这些新规定，并能够对违反者处以罚款和其他民事处罚。
9、驱逐租户要遵守规则
根据新的《租户权利法案》，“无过错驱逐”（no-fault evictions）将被取消——这意味着房东不能在没有正当理由的情况下驱逐租户。预计该法案将在未来六个月内生效。
在某些情况下，房东应该仍然能够收回其房产，例如为了出售房产，或者他们或其家庭成员要搬入居住。但他们在租约的第一年内不允许依据这些理由进行驱逐，并且在此之后需要给予租户四个月的通知期。
如果房东因为想出售房屋而要求租户搬离，他们将被禁止在12个月内将该房屋重新投入租赁市场。
未来，驱逐租户需要按照名为“第8条”（ Section 8）的通知程序进行。
10、为租金收入纳税
房东需要每年提交自我评估纳税申报表（self-assessment tax return），或者聘请会计师代为办理。他们需要申报租金收入以及任何成本和费用。
从2026年4月6日起，那些从自雇或出租房产中每年赚取超过5万英镑的人将需要开始按季度向税务机构提交申报，而不是年度申报。
年收入在3万至5万英镑之间的人将从2027年4月开始遵循此规定，并将在2028年进一步扩大至年收入2万英镑或以上的人群。
预计此举在第一阶段将影响约78万人，另有97万人将从2027年4月开始受影响，随后在2028年进一步扩大范围。
10、准备加入房东数据库
根据《租户权利法案》，英格兰未来将建立一个全国私人租赁行业数据库，要求每位房东进行注册，并列出他们出租的每处房产的详细信息。目的是为地方议会和租户提供关于每处租赁房产的所有者和管理者的单一信息来源。
未能注册的房东将无法合法出租其房产，并因此面临罚款。他们甚至可能受到房东监督专员的管辖，该专员将处理租户的投诉，并可能强制他们支付赔偿。
11、进行租户权利核查
房东必须核实并记录所有成年居住者的移民身份。租赁中介通常代表房东进行这些检查，但如果未进行，房东可能面临每位租户最高2万英镑的罚款，甚至刑事指控或监禁。
12、提供正确文件
房东还必须向租户提供政府的“如何租房”指南（ ‘How to Rent’ guide）。不这样做可能会阻止房东成功驱逐租户。
13、制裁检查
从今年五月起，租赁中介必须进行制裁检查，以确保房东和租户均不在政府或国际制裁名单上，这些名单涉及洗钱、恐怖主义或侵犯人权等活动。
租赁技术平台Goodlord的合规主管Kerry Aldrige表示：“这些措施在六个月前推出，旨在确保租户不在英国的金融制裁名单上，但房东和租赁中介需要时间来跟进。事实上，我们的研究表明，全国近30%的大型机构仍未代表其房东进行这些检查——这使他们面临最高2万英镑罚款的风险。”
房产圈的结尾提示：
从上述内容可见，在英国做房东要遵守的规定确实不少。这些条条框框乍看有些繁琐，却也说明了英国的租赁法律很完善，保护租赁市场上参与各方的利益。
不过，如果大家正在考虑或已经在英国出租房产，面对众多法规感觉无从下手，最好还是委托一个专业、可靠的中介来打理房产，不仅省心省力，还能规避潜在的法律风险。
ref：
https://www.dailymail.co.uk/money/buytolet/article-15245377/After-Rachel-Reeves-rental-licence-misstep-heres-landlords-need-know.html
