最近一段时间，有很多朋友在后台私信我们，关于英国商用门面买卖与租赁问题，还有朋友问我们——Section 21无过错驱逐条款——是否也适用于商业门店？
为了方便广大读者，我们决定给大家汇总一篇英国商用门面买卖与租赁指南。
跟随房产君，我们一起来看看吧！
在英国经营商业项目，比如外卖店、零售铺面或诊所，了解商业物业的买卖与租赁规定，是走稳第一步的关键。
无论你是投资者、租客还是转让方，这份指南，可以给大家一定的帮助。
一、商业租赁与住宅租赁法律不同
在英国，商业物业租赁与民居租赁适用完全不同的法律体系。
比如住宅租赁中常见的“Section 21 无过错驱逐条款”（房东在不说明理由的情况下要求租客搬离），是《1988年住房法》的内容，仅适用于民居租赁（Assured Shorthold Tenancy, AST）。
而外卖店、零售店铺、诊所等商用门面，属于商业租赁，Section 21 这类条款完全不适用。
二、商业租赁适用的法律框架
英国商业租赁主要依据的是《1954年房东与租客法》（Landlord and Tenant Act 1954）。
这个法案通常赋予商业租客“安居权”（Security of Tenure），即租期届满后有续租权。
但房东可以要求在签约前“排除续租权”，这一点在合同中需特别留意。
商业租赁不受住房押金保护制度（TDP）的限制，但押金金额和退还条件仍然需要在合同中明确。
三、商用门面买卖流程及注意事项
商业物业买卖通常从签署意向书（Heads of Terms）开始，明确价格、成交时间、双方责任等核心要点。
买方律师将进行尽职调查（Due Diligence），包括产权核查、规划用途、结构安全、现有租约、是否有住宅部分等。
如需商业贷款，银行会进行估值及审核。
双方律师在交换合同（Exchange）时正式签署并支付定金，通常为10%。
完成阶段（Completion）支付尾款并将产权转入买方名下，同时进行土地注册（Land Registry）。
但，在商业门面买卖的过程中，需要特别关注：
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是否符合你预期的经营用途（例如 Class E 类可用于零售、外卖、诊所）；
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建筑结构是否安全、防火达标，是否含有楼上住宅需要分权；
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是否有未披露的长期租约或使用限制；
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购入后需自行承担商业房产税（Business Rates），按政府评估的应税价值（Rateable Value）计算。
四、商业租赁内容要点
- 租期长短需要根据你的经营计划安排，通常商业租赁从3年到25年不等，部分租约含“中止条款”（Break Clause），可在约定时间提前终止。
- 租金安排是否有定期上涨条款（Rent Review），需要提前看清楚，通常每3年或5年一次。
- 用途限制必须明确写入合同，比如是否允许售卖热食、是否能做外卖、是否允许外卖平台入驻等。
- 装修需不需要房东批准、是否要在退租时恢复原状（Reinstatement），这是许多租客忽视但最后成本极高的部分。
- 维护责任是租客最容易吃亏的点。大多数商业租赁属于“FRI租赁”（全维修保险型），意味着你需要负责内部和外部的全部维护，哪怕是房顶漏水、外墙风化，也可能由你来修。
- 如果房东希望你放弃1954年法案中的“安居权”，一定要搞清楚你的续租权是否被排除，避免到期被直接赶出。
五、一些避坑小建议
首先，一定聘请商业地产律师来审阅合同并进行产权调查，这是规避风险的基本保障。
其次，如果你是初次租赁或购买商用门面，可以考虑找商业地产中介（Commercial Agent）协助谈判租金、查勘条件、分析行情。
第三，明确物业的“用途分类”（Use Class），不要签下不能合法做餐饮的铺子，否则后续申请变更用途可能难上加难。
第四，不要轻信口头承诺，一切重要条款必须白纸黑字写进合同。以免最终口说无凭，不认账。
第五，准备经营计划前，要先查清当地的许可制度、垃圾处理、油烟排放、营业执照（Premises Licence）要求等。
ref：
https://www.legalclarity.co.uk/blog/process-of-buying-a-commerical-property
https://ackroydlegal.com/guide-to-tenants-rights-under-commercial-leases/
https://www.360lawservices.com/blog/commercial-property/
