区域投资指南:英国硅谷M4走廊(下)–Slough、Maidenhead、Wokingham and Bracknell

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上一篇给大家介绍了M4走廊区域整体的发展情况,以及里面一个比较大的城市:雷丁Reading,今天我们接着给大家介绍另外几个区域。

 11一,Slough 

1, 人口及经济概况:

Slough离伦敦很近,所以在过去的几十年内,伦敦有很多人以及公司都搬到这里来了。过去十年内,Slough的人口增长了14%,现有人口12.2万。Slough的支柱产业为轻型制造业,物流及服务业。经济总量为80亿英镑,和雷丁一起,Slough-雷丁区域为全英第二大产业聚集区,并且初创企业也非常多。

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2, 那么,房地产市场如何?

1)首先来看看供需情况:Slough地区的经济情况吸引了大批外来移民(报告称Slough地区有四成居民是在英国以外的地区出生的),从而导致该地区住房的短缺。

规划部门称,Slough每年需要新建927套房产,才能满足人们的住房需求。当地政府称每年能完成新建住房550。同时,希斯罗机场扩建所带来的潜在需求会加剧Slough房地产市场供不应求的现状。且报告称,这种需求将“不可能”得到满足。早期的扩建计划主要集中在Taplow和Iver区域。

2)再来看看租金和房价的情况:尽管Slough的住房短缺,但伦敦还是有一些人愿意移居到这儿,与此同时,Slough政府也在想办法把市中心的一些需求导向到郊区。市政府也执行着一项福利廉租房计划,鼓励私人业主把房子租给暂时因为供应短缺而没办法买房的人。

现在Slough地区的平均房价为244,747英镑每套,较去年增长了22.1%(涨幅算是英国最高的地区之一了,但是整体价格仍然是伦敦周边相对比较低的)。同时Home.co.uk 的数据显示,平均租金为1,230英镑每月,两居室平均租金在1,284英镑每月,四居室平均租金在1,797英镑。RoomRental的数据显示,平均一间房的租金为460元每月。

3)JLL预测,在Crossrail的带动下,Slough地区的房价在未来五年(2016-2020)的涨幅为33.6%

 

二,然后我们来看看Maidenhead

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1,人口及经济情况:Maidenhead现有人口8.5万人。和温莎一样,Maidenhead的优势在于其通往Slough和伦敦的便捷交通。但Maidenhead地区的经济情况也不错。UK Vitality Index将Maidenhead排在英国第七大最具经济发展前景的区域,甚至优于布里斯托、爱丁堡和牛津。

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2,房地产市场供需情况:Belvoir Maidenhead 的Dominik Potworowski称:“过去几年内需求是在一个波动的区间,但是去年需求有一个比较大的增长。可能是因为去年新增供应的大幅增长造成的。火车站附近的房子租的很好,好的学区房需求也很高。”当地媒体称,过去十年间,Maidenhead新建住房的供给量下降了30%,现在每年才放出360套。

 

3,房价及租金:Maidenhead的房价算是伦敦西南区比较高的了,嗯……其实是非常高的。现在Maidenhead区域(包括温莎)的平均房价为438,854英镑每套,年均增长9.2%。

租赁市场方面,这里人们大概要支付收入的三成来交房租。Home.co的数据显示,平均租金为1511英镑每月,两居室平均租金为1404英镑每月,四居室平均租金为2509英镑每月。RoomRental的数据显示,平均一间房的租金为456英镑每月。Dominik Potworowski还表示:“租金差不多去年涨了3%,二居室的租金大约在1050-1250英镑每月;三居室的租金为1400-1700英镑每月。”

 

JLL预测,在Crossrail的促进下,Maidenhead地区的房价在未来五年(2016-2020)涨幅为32.7%

 

三,接着我们看看Wokingham and Bracknell区域

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1,人口及经济情况:从地理位置上来看,Wokingham和Bracknell区域算是雷丁的一个通勤小镇,居民大多是在雷丁地区上班的人群,所以某种程度上来说,Wokingham和Bracknell区域的经济依托着雷丁的发展。

Wokingham的前身是一个市集小镇,在60和70年代经历了比较大的扩张。未来三年内,政府计划在中心城区投资约4400万英镑,用于改建和商业设施的建设,同时维持旧城区内现有建筑的风貌。

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而Bracknell是在60年代才兴起的一个新的城镇,现有人口77,000人,城区现在也在改建中。

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2,房地产市场供需情况与英国其他区域住房用地紧张相反,Wokingham和Bracknell地区有着比较大的扩张计划。规划局预测,Wokingham每年需新增856套住房来应对增长的需求。Wokingham市政厅规划到2036年新建成13000套新房,其中大约一万套左右供应会在Arborfield Garrison、Shinfield Parish等地,配套的公路交通也正在修建中。Bracknell区域也计划每年提供635套新建房产。当地规划部门已经核定11000套住房用地,其余的也在规划和申请中。

 

3,房价及租金。据土地注册署数据,Wokingham地区平均房价为379,378元每套,年均增长14.4%。Bracknell相对便宜很多,平均房价为296,258元,但年增长仍有14.8%。租金方面,Home.co.uk的数据显示,Wokingham平均租金为1359英镑每月,Bracknell平均租金为1839英镑每月。RoomRental的数据显示,Bracknell每间房的平均租金为421英镑每月。

 

4,房地产市场走势及预测。Bracknell的中介公司Duncan Yeardley的经理Helen Thring表示:“一般来说,两居室的需求比较旺盛,其他的户型会花比较长的时间才能租出去。Bracknell现在的改建工程非常浩大,房产的更新和升级也推升了过去几个月内房价和租金的增长。一般来说,交通方便的地方,房子会很快租出去。”但她同时又指出:“最近需求是有一些小幅下跌,供应也比较足够,所以大家的选择也会比较多。”对于租金方面,她表示:“今年的前几个月,租金的确是在增长的,但是房价的话,涨幅在减少,甚至有一些下跌的趋势。”

 

回归到最基本的供求关系和这几年的动向,M4走廊是否值得投资?具体哪个城市值得投资?是不是现在更加清晰?

交通,工作机会,房价,未来扩张,人口流动……这每个点相连,很容易分析出来该投资哪里了,不是吗?

 

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