在英国当房东出租房子,这几个减少成本的方法一定要知道!能省不少钱!

0
439

相比于房产市场野蛮生长的时代,如今在英国从事购房出租,需要遵守的规则要更多一些,成本也有所增加。

尤其是自去年年底以来,英国央行连续多次加息,购房抵押贷款利率也开始上涨,部分房东每月需要支付的月供自然也水涨船高。

不过,尽管监管比以前更严格,投资门槛比以前更高,但因为英国租金的持续上涨,加上房产本身保值增值的特点,使得很多房东还是愿意继续留在市场,甚至加大投资。

North Property Group的购房出租专家Tim Coen就表示:“今年1月份,我们创下了新的纪录,我们的投资者交易量是去年12月份的两倍,也是去年1月份的两倍。”

Property Investments UK的专家Rob Jones也表示:“我们1月份购房出租投资者的咨询量比去年增加了20%,是过去五年来的最高水平。”

专家们称,很多房东节省成本的办法是“现金购买”,或者提高申请贷款时的首付比例,以尽可能减少对抵押贷款的依赖。

但实际上,除了在贷款上面做文章外,还有一些其他开源节流的小妙招,一起来看看吧~

1、利用各种小开支减少税收

众所周知,在英国做房东,租金收入作为个人收入的一种,也是需要纳税的。

因此,每个财政年度,房东们都需要向英国税务海关总署(HMRC)在线提交自我评估纳税申报表(Self-assessment tax return)。

按照以往规定,在对租金收入纳税时,房东可以从租金收入减免抵押贷款利息的部分。

但是从2017年4月以后,政府将开始逐年降低抵押贷款利息税减免的比例,直到2020年完全取消。

也就是说从2020年4月起,房东将无法再从租金收入中扣除所有的抵押贷款利息来减少税收。相反,届时起,所有房东只能将抵押贷款利息的20%用于税收抵免。

这意味着所有房东,无论处于哪个税率区间(20%、40%或45%),现在只能减免其抵押贷款利息的20%的部分。对于要支付高税率的房东来说,这一政策的影响无疑是较大的。

因此,在新的政策实施后,很多房东也比较担忧,但实际上,除了抵押贷款利息,在纳税时,其实还有很多容易被忽略的费用是可以用于抵扣的。

包括日常的水电煤气费,市政税、地租、物业费。

还有为出租房屋购买的保险费、出租代理费,为维护房屋支付给清洁工和园丁的费用,以及照明和取暖费。

除了这些常见支出外,一些“无形”的费用其实也可以用于抵扣。

例如,因出租房产和维护出租房产而产生的交通费用,与出租房产有关的电话或短信费用、广告费用,文具费用等。

另外,房东还可以抵扣因出租房产而订阅房地产投资杂志的订阅费用,相应的法律和会计费用,以及获取气体安全证书或类似要求而产生的费用等。

但值得注意的是,房东抵扣的费用应该是且完全是因出租房产而产生。如果只有部分费用符合此条件,房东只能从收入中扣除该部分 。如果只出租房屋的一部分,或仅出租一年中的部分时间,房东也必须分摊相应的费用。

对此,律师Zena Hanks表示:

“这些费用单独看来可能都微不足道,但一旦累积起来并从收入中扣除,会产生很大的不同。”

“随着抵押贷款利息成本的增加,房东控制支出和记录支出变得比以往任何时候都更加重要。 ”

“记录这些小额费用似乎很麻烦,但这样做会让HMRC更有可能接受它们。重要的是要记住,抵消支出必须完全且专门用于出租这一目的。”

不过,需要注意的是,对房产进行的装修和改造属于资本支出,并不能包括在内,例如用质量更好的木材更换复合地板,将单层玻璃更换为三层玻璃等费用,就不能扣除。

Hanks补充说道:“费用必须是用于获取收入,而不是用于资本支出,以确保它可以从租金收入中扣除。”

她举例道:“典型的收入支出包括水电费——但是,比如在房产一侧扩建的成本将被视为资本支出,不允许从租金收入中扣除。”

这里我们也多说一句,虽然为租金纳税时不能扣除扩建或翻新的费用,当出售出租物业时,房东可以使用这些投资的成本来减少资本利得税(Capital gains tax)。

2、更换津贴(Replacement Relief)

除了上述费用外,在对租金计算税收时,房东还可以通过更换津贴来减少税费。

更换津贴允许有家具、部分家具或无家具住宅的房东申请扣除更换某些家用物品的费用。这意味着,如果你更换了出租物业内的家居用品,你可以申请税务减免。

通过这种方式,英国政府鼓励房东改善出租房质量,为租户提供一个更好的居住条件。

要获得更换津贴,必须符合一定的条件。首先,希望申请减免的个人或公司必须从事房地产业务,包括出租住宅。其次,购买的新物品必须专供租户在该住宅内使用,而旧物品不得再供租户使用。最后,购买的物品不是资本性支出,未来也不能申请资本减免。

按照规定,房东可以申请的更换津贴抵扣额等于以下两者中的较低者:新产品的成本,或者替换旧产品的成本。

如果旧的物品处理或回收会产生收益,房东还需要从抵扣额中扣除这部分收益金额。

那么,符合更换津贴规定的家用物品有哪些呢?HMRC也给出了一些例子,比如:

  • 可移动家具(沙发、桌子、床架等)
  • 家居用品(窗帘、垫子、地毯等)
  • 家用电器(冰箱、冰柜、洗衣机等)
  • 厨具(餐具、陶器、餐具等)

另外,需要注意的是,带家具的度假屋不允许申请更换津贴,房子在正式出租前购买的家用物品不能申请更换津贴。

3、财产津贴(Property allowance)

房东每年可以在免税租金收入中申请价值1,000英镑的财产津贴。如果您与其他人(例如配偶)共同拥有一处可出租的房产,那么你们每人都可以申请1,000英镑的免税额。

但是,房东不能同时申请财产津贴和出租支出减免,必须选择其中一项。

因此,如果大家当年出租房屋产生的支出少于1,000英镑时,则更值得申请财产津贴(房东无需提供任何收据)。但如果出租房屋产生的支出更多,则可以选择减免这些支出。

4、出租一间空房

出租自住房中的空屋间的房东也有相应的税收优惠。

在英国,出租自家房产中一间屋子的行为叫做Rent a Room,也叫Bedsit。租赁一间房屋的人也不叫做租户(Tenant),而是叫做房客(Lodger)。

针对Bedsit的情况,英国政府也提供了相应的免税计划——Rent a Room Scheme。

按照该政策要求,如果你每年出租一间房子获得的收入不超过7,500英镑,那么这部分收入是免税的,房东无需做任何事,也不需要缴纳税费。

但如果出租一间房子获得的收入超过了7,500英镑,房东可以有两种选择

第一,加入“Rent a Room Scheme”计划申请免税津贴,用租金收入减去7,500英镑的免税门槛后再交税,但不允许有支出补贴。

第二,不加入上述计划,而是申请一些对你更有利的支出,也就是说,会对你从房产中获得的实际利润(以收入减去允许的费用计算)纳税。

如果大家有多余的空房,也不介意和陌生人同住,完全可以试试这个赚取的方式,获得的收益并不低。

Airbnb的最新研究就发现,出租空房可以帮助房主赚取高额收益。仅在去年,英国房主就通过出租空余房间平均赚取了2,400英镑。

其中,剑桥房东通过分享他们的房产平均每年赚取4,500英镑。牛津的房主从闲置房间中赚取的年收入约为4,100英镑,伦敦的房东也可以通过出租空余房间平均赚取3,500英镑。

需要注意的是,对于有抵押贷款和保险的房产,房主必须要向贷款人和保险机构确认,查看根据抵押合同的条款,是否可以出租其中一个房间。

5、其他

除了减少税收外,其实,日常租赁中我们也有很多节约成本的办法。

比如,在出租房产前,多做点准备工作,做好租户调查,确保找到一个好的租户。好的租户不仅能很好地维持房屋的状态,也能够及时缴纳租金。

再比如,在出租房屋时,大家也可以尽量和租户协商确保一个相对较长的租约,这样能够避免频繁更换租户的麻烦,也能够省下一些房屋正式出租前的支出,譬如广告费、律师费等等。

还有,虽然一些房东认为出租房只需要满足居住就可,但实际上,如果出租前可以把房子稍微布置一下,装饰的更精美一些,也许可以帮助房东谈判到更好的租金。

最后,如果条件允许,房东也可以考虑将房产出租给多个租户,以增加收入。不过,经营HMOs类房产通常需要特殊的许可证以及某些安全证书,所以大家一定要事先咨询当地的政府。

房产圈的结尾提示:

尽管近年来英国政府对于房东的要求有所增多,房东们经营出租房产的成本也有所增加,但即便如此,依旧有很多人选择继续进入英国的购房出租行业。

究其原因还是英国的出租市场非常供不应求,租金也在不断上涨,而这也抵消了房东的一部分成本。

不过,虽然英国的出租市场格外火爆,大家也一定要注意,并不是所有的出租房都能够赚取到可观的利润的,我们在进入市场时首先要挑选到合适的房产,比如有便利的交通,或者位于较好的地段,或者周围学校企业比较多等等。

除此之外,在出租房产时,大家也可以利用我们上文提到的一些小妙招来开源节流,最大化自己的收益。