“分裂”的英国:过去十年,英国南北租金差异到底有多大?

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英国北部和南部的经济情况的差别,已经是众所周知的事实了。

南部以伦敦及周边地区为代表,不仅房价甩了北部地区N条街,租金的差别也是非常明显。

最近英国房产研究机构Hometrack发布了一篇近十年英国住宅租赁市场的分析报告,揭示了英国住宅租赁市场的巨大南北差异。

1、租金保持平稳增长

Hometrack记录了最近十年英国各地区的租金变化情况以及地区收入水平。

下图显示了英国租金的年增长率以及人均收入水平的变化情况。

图表将伦敦、除伦敦外的英格兰和威尔士地区(E&W ex London)地区的平均租金分别列出。

图标显示:在金融危机时期,平均租金下跌了6-12%;但自2010年以来,在伦敦以外的地区,平均租金以年均2.7%的增长率保持稳定增长。

除了金融危机时期的租金情况波动之外,英国整体租金都保持了平稳的增长,这也说明英国经济发展稳步增长,这也会推动房产市场的发展。

2、金融危机后,伦敦租金长势明显

过去十年,伦敦的经济保持了稳定快速的增长。

经济的增长同样带动了当地的房地产市场的发展。

在平均租金方面,伦敦的租金增长表现远远优于其他区域。

在过去的十年中,伦敦地区平均租金年均增长率达到了4.5%。

与此同时,伦敦地区的就业率也飞速增长,比英国其他地区增长速度快了2-3倍。

就业人口的飞速增长是促进房屋租赁需求的重要因素。

另外,随着伦敦地区房价的快速增长,首次购房者在伦敦购房的难度逐渐增强,也迫使这一部分需求从购房市场转向了租赁市场。

下图显示出了英国各地区租金的增长情况。

如上文所述,伦敦地区租金增长远远快于其他地区。

另外,南北租金增长差异也非常明显,南部及东南部地区保持稳定增长的同事,威尔士及英格兰的北部地区出现了租金增长停滞甚至下跌的情况。

南北租金差异的根源还是经济发展水平的差异,北部的经济相比南部还是相对落后的。经济发达的南部,投资者多,工作者多,企业多,学生多…这也会导致当地房产供不应求,价格上涨。

3、租金承受程度保持相对稳定。

租金的变化与人们的收入息息相关。

在英国,人们对租金的承受程度与收入水平保持了一个相对稳定的关系。

下表反映出了租金与人均年收入水平的比率情况。

很显然,2005-2017年间,这个比率都在27%-32%之间浮动。

也就是说,对于英国人来说,大多数人的消费习惯是把收入的27%-32%放在房租的开销上。

截止到2017年Q1,英国人平均收入的29%左右花在房租上。这个比率低于30%,处于居民可以承受的范围内。

4、租金承受程度也有明显的区域分化

除了收入之外,租金的承受程度也会根据市场情况而变化。

在需求高,供应小的地方,人们就不得不拿出更大比例的收入来支付房租。下图显示出了英国各个区域人们租金的承受程度的情况。

区域性的差别在这张表中同样非常明显。

在租金较低,供应大于需求的威尔士、英格兰中部和北部地区,人们会更倾向于将收入的较少部分花在房租上。

而在需求量大、供应不足的伦敦和英格兰南部地区,租客们不得不把收入的一大部分都用于租房。

特别是在伦敦地区,随着房屋租赁市场供不应求的情况愈加明显,租客们在租房上的成本从10年前的30%-35%增长到了现在的40%-45%。

 

对此,Hometrack的Richard Donnell先生表示:

“伦敦有着目前英国最大、流动性最强的住房租赁市场。

伦敦租金如此快速的增长,很大一部分得益于人们会在伦敦选择与其他人合租。

几个人共同租一套房子的租金,会比一个人整租同一套房子的价格高。

特别是在伦敦的中心区域,房屋的入驻率是非常高的。”

也就是说,在经济相对落后的北方,租客有很多选择的余地,他们更倾向于整租一套别墅或者公寓,一般租金占收入的30%以下。

而在经济发达的南方,市场上的出租房有限,而租客众多,为了减少租金支出,他们会选择只租一个卧室,如此一来,房主的收益会比整套出租更多!

房产圈的结尾提示:

租金回报率是我们在投资房产的时候的重要考虑因素。

租赁需求强、租金增长快的地点肯定是投资首选。

从今天我们分享的数据看来,在英国投资房产,区域性就非常明显了。

伦敦以及英格兰东南部地区的房产租金增长快,投资回报率稳定,而且需求旺盛,不会出现长期空置的情况。

并且,这些地方因为就业人口多,我们投资比较大的户型还可以分租给不同的租户,获得高于整租的租金回报。