英国房产圈

最新消息：英国民众们最熟悉的招牌之一美妆、药店Boots，正式找到了新主人。 买家是加拿大的韦斯顿家族（Weston family）。 他们通过旗下投资公司Wittington Investments出手，交易对Boots的估值约为67亿英镑（含债务），折合约89亿美元。 韦斯顿这个名字，很多中国读者未必熟悉。 可他们家的品牌，几乎人人都逛过。 1.一家草药店的177年 Boots的故事要从1849年说起。 那一年，诺丁汉开了一家小小的家庭草药店。 谁也没想到，这家店后来会成长为英国最大的药妆连锁。 今天的Boots，在英国有超过1,800家门店，员工超过5.1万人。 英国和爱尔兰的门店加起来约2,000家。会员卡活跃用户超过1,700万。 它还是英国国家医疗服务体系NHS药房服务的主要提供方之一。 账面也不难看。 截至2025年8月的财年，Boots营收75亿英镑，增长3.2%。税前利润3.37亿英镑，增长25%。新引进的美妆品牌和减肥针需求，是两大推手。 生意好，日子却不太安稳。 过去十几年，Boots一直在资本之间辗转。 2.被反复转手的老牌药店 2012年，美国连锁药店Walgreens入股Boots，后来两家合并成了Walgreens Boots Alliance。 2022年，Walgreens曾想把Boots单独卖掉，私募巨头Apollo和TDR Capital都来看过。 出价达不到预期，交易最终告吹。 2025年8月，私募基金Sycamore Partners以237亿美元（含债务）把Walgreens Boots Alliance整体私有化。 随后，它把集团拆成五家独立公司，Boots是其中之一。 原掌门人Stefano Pessina的家族，在这五家公司里各保留约44%的股份。 摆在Sycamore面前的，有两条路。一条是卖掉，一条是上市。 今年4月，有消息称Boots在为最早2027年伦敦上市做准备。5月，Boots请来了前Currys执行官Alex Baldock。 他在Currys主导的扭亏广受好评，市场普遍把这次任命看作上市前的铺垫。9月2日，他正式上任。 3.一场讨价还价的拉锯战 真正的好戏，发生在谈判桌上。 据报道，复活节前Sycamore就开始和潜在买家接触。 6月，《金融时报》披露，韦斯顿家族和澳大利亚药房集团Sigma Healthcare都在谈，交易规模约100亿美元，折合约75亿英镑。 剧情很快反转。 同样在6月，Sigma退出了竞购。 韦斯顿家族发现自己成了唯一的买家，随即压低了出价。 一位知情人士对《每日电讯报》说得很直白： 对方意识到自己是“唯一的玩家”，就想砍价。 8月，Sycamore拒绝了这个更低的报价，谈判陷入僵局。当时的说法是，成交概率只有五五开。 到了9月，市场逐渐平静，双方又回到谈判桌。据报道，最终价格更接近韦斯顿家族的报价。 从年中传出的75亿英镑，到最后的67亿英镑，中间差了约8亿英镑。 对Sycamore来说，买下来一年多就脱手，依然是一次漂亮的退出。 伦敦股市则少了一宗近十年规模最大的英国零售业上市之一。 4.韦斯顿家族是什么来头 韦斯顿家族横跨英国和加拿大，分成两支。 英国这一支控股Associated British Foods，简称ABF。 Primark就是它旗下的品牌，川宁茶Twinings和Ryvita饼干也是。 伦敦皮卡迪利大街上的老牌百货Fortnum & Mason，同样属于这个家族。ABF今年已经确认，计划把Primark拆分独立上市，目标在2027年底前完成。 这次买下Boots的，是加拿大那一支，由Galen Weston掌舵。 他们手里有加拿大最大的食品杂货零售商Loblaw，还有连锁药妆店Shoppers Drug Mart。后者在加拿大有超过1,300家门店，同样把药房、美妆和日用品放在一个屋檐下。 说白了，这就是加拿大版的Boots。 这一支和英国零售业还有一段旧缘。 他们曾拥有伦敦的Selfridges百货近二十年，2022年以40亿英镑卖给了泰国Central Group和奥地利Signa。 这一次，算是带着重金回归英国高街。 5.大品牌租客为什么让房东安心 讲完家族故事，回到投资者最关心的问题：这和商业地产有什么关系？ 关系很大。 Boots在英国有1,800多家门店，背后是成百上千位房东。租客换了老板，房东最在意的是两件事：租金还能不能按时交，租约还能不能续。 英国商铺投资里有一个核心概念，叫租客信誉（tenant covenant）。 同一间铺子，租给一家小店和租给一家全国连锁，估值可能差出很多。 道理很简单，大品牌更可能长期稳定地付租。 这次接手Boots的，是经营零售上百年的家族，自己本身就在做同类生意。 对房东来说，这是一个让人放心的信号。 英国的商铺租约，和住宅很不一样。常见的是FRI租约，也就是全修缮全保险租约。房屋的维修和保险费用大多由租客承担，房东拿到的接近净租金。 租期也比住宅长得多，五年、十年甚至更长都很常见。 看一份商铺租约，有几处要特别留意。 先看租客是谁，要查到具体签约的公司，看有没有母公司担保。 再看剩余租期有多长。租期越短，续约风险越大。 还要看有没有提前解约条款（Break clause），什么时候可以行使。 租金复核怎么约定，是只升不降，还是按市场租金调整，这一点尤其关键。 英国高街过去几年经历过租金重新定价，一些老租约到期续签时，租金会明显回落。 所以买商铺不能只看当前租金和表面回报率，还要判断这个租金放在今天的市场里是否合理。 6.这笔交易给海外买家的启发 一家连锁药店的买卖，背后的道理放在住宅市场同样适用。 好位置永远稀缺。资本可以几易其手，开在人流核心地段的门店，价值却很难被替代。 零售园区可用面积只剩1.8%，租金上涨了四分之一，零售商依然抢着续租，说到底就是物以稀为贵。 住宅市场也是一样。交通便利、配套成熟、靠近就业和名校的房子，供应有限，需求却一直都在。 伦敦、曼彻斯特、伯明翰这些大城市的核心区域，土地本就稀缺，好房源更是可遇不可求。 好租客和好地段往往相伴而来。 大品牌愿意长期留在好位置，优质租客同样愿意为好地段的房子支付稳定的租金。对购房出租的海外买家来说，地段决定了租客的质量，也决定了出租房的空置风险。 好吧…… 一家诺丁汉的小草药店，走过177年，换过好几任主人，依然站在英国高街的中央。 零售的形态一直在变，买房的形态也一直在变，人们对好地段的追求，始终没变。 ref： https://www.retailgazette.co.uk/blog/2026/10/weston-family-closes-in-on-7bn-boots-takeover/ https://www.bbc.co.uk/news/articles/cwly0jyk2vl5o

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