自疫情以来，英国的房产租赁市场发生了很大的变化，房东也面临着新的机遇和挑战。
如今，2021年即将落下帷幕，疫情对人们生活造成的影响已经逐步减弱，租赁市场也迎来了一个全新的时期。
那么，展望未来，在2022年度，购房出租（Buy-to-let）房东有哪些需要注意的事项呢？
这里，房产君特地为大家总结了对房东收益影响最大的11个方面，一起来了解下吧~
1、正在复苏的租赁市场
对房东们来说，最关心的莫过于房租的情况了。
的确，去年疫情爆发后，因为封锁，租赁市场的需求出现了一定的下降。
但自今年夏天英国解封以来，像伦敦这样的大型城市，租赁市场已开始全面复苏。
机构认为，伦敦市场复苏的原因有国际旅行的恢复，企业复工，以及约45万名国际学生来首都求学，这使得需求大幅上涨。
但与超高需求形成鲜明对比的是，目前租房市场的库存急剧下降。
Benham & Reeves的最新数据显示，从去年第三季度到今年同期，整个伦敦市场上可供出租的房产数量下降了48%，有至少10个行政区的库存甚至下降了54%至70%。
Benham & Reeves表示，因为“一房难求”，该机构曾出现了50名租客争先恐后“竞争”同一处房产的现象，几乎前所未有。
而随着供不应求现象的加剧，伦敦的租金也出现了回升。数据显示，伦敦的租金目前比2020年高出9.4%，比2019年高5.7%，预计2022年租金还将上涨5.5%。
Zoopla也同样认为，2022年租金将进一步上涨4.5%。
不得不说，这些预测足以让房东们吃一颗“定心丸”。
机构也表示，尽管疫情尚未结束，但英国政府并不倾向于再次实施严格封锁，加之疫苗的广泛接种，租赁市场大概率不会遇到像2020年一样的冲击。
2、“无过错驱逐”和“终身押金”改革
除了关注租金变化外，与租赁市场相关的法律法规也值得房东们注意。
2019年，英国政府就废除第21条（Section 21 notice）进行了公众咨询——该条款允许房东在“没有给出理由”的情况下提前两个月通知租客终止租赁合同。
如果该条款废除，则意味着房东不能再以“无过错驱逐”的方式来“暴力赶走”租客。
众所周知，Section 21设立的初衷是为了保障房东们的权益，在他们想要把房子收回自住或者做其他安排时，能够顺利而且合法地拿回自己房子的使用权，防止出现“租客霸住不退租”的情况。
不过，依照现行的法律，如果房东想给租客发Section 21，是不需要给出具体理由的，这也给一些无良房东提供了可乘之机，通过法律漏洞随意驱逐“自己不满意”房客。
因此，政府决定废除Section 21，而这一改革也被纳入了英国政府的租房者改革法案中。
然而，因为疫情影响，这些改革一直被拖延到现在，英国政府表示，将在新的一年发布一份关于这些提案的白皮书，因此房东需要密切关注最新情况。
这里，房产君也多说两句，对于租客霸住，不合格租客造成房产损失等情况，除了Section 21，房东们还可以选择Section 8。这一条款类似于Section 21，唯一的区别就是，房东需要给出具体的理由。
房产君也再次提醒大家，因为疫情，在英格兰、苏格兰和威尔士开始驱逐程序之前，房东现在必须至少提前六个月通知租户，在北爱必须至少提前12周通知。
另外，值得关注的是，在政府的租房者改革法案中，还有关于“终身押金”取代租赁保证金的计划。
所谓的“终身押金”，是指租户在搬家时无需缴纳新的押金，上一次租房时缴纳的押金能在房东之间自动流转，以简化租房时的手续。
虽然具体细则并未公布，但据报道，租房者在搬家当天就可以直接把钱从以前的房东转到新房东那里。如果有任何损失，以前的房东仍然可以要求退还押金的一部分作为赔偿，而在押金不足的情况下，租房者则需要补足押金。
与此同时，该法案中还有一项提议是向公众开放流氓房东数据库。
从上述几个变化来说，租房者改革法案改善了租客的权利，但对于房东来说，这也并不是什么坏事，通过一系列改革，租赁市场更加规范，有助于优胜劣汰，反而会为优质房东提供更多的机会。
3、纳税申报截止日期和税收减免变化
在英国做房东，租金收入作为个人收入的一种，也是需要纳税的。
因此，每个财政年度，房东们都需要向英国税务局（HMRC）在线提交自我评估纳税申报表（Self-assessment tax return）。
2020-2021纳税年度的自我评估纳税申报表将于明年1月31日（星期一）截止，大家一定注意不要错过最后期限，否则可能需要支付罚款。
除了牢记期限外，目前的抵押贷款利息税费减免也发生了变化。
通常来说，租金的税费主要以房租利润来计算。也就是说，房租收入的部分减去可减免的部分。
收入的部分包括租金以及任何为租户提供额外服务所收取的费用，而可减免的部分则包括物业的一般维护和维修、水费、市政税、煤电费、保险费、会计费、服务费（雇佣园丁等专业人士产生的费用）等等。
在以往的减免中，还包括抵押贷款利息税费减免。根据英国政府规定，2017年前，在为租金收入纳税时，房东可以从租金收入中扣除抵押贷款的还款利息部分。
也就是说，如果你每年的租金收入为1万英镑，而每年支付的抵押贷款利息为9,000英镑，则您可以从租金收入中扣除9,000英镑，只需为1,000镑的部分纳税。如果适用税率为20%，则需缴纳200英镑的税收。
但从2017年4月以后，政府开始逐年降低抵押贷款利息税减免的比例，直到完全取消。
具体各年度减免比例的变化如下图所示：
而从2020年4月起，对所有房东的免税税率从之前分档的税率(20%、40%或45%)统一限制在20%。
这意味着房东现在只能减免其抵押贷款利息的20%的部分。
这里我们也沿用上文数据来简单的计算一下。
因为从现在起，全部利息中仅有20%的部分可以减免，则抵押贷款利息为9,000时，仅有1,800英镑可以从税单中扣除。从下表的例子也可以看出，新政对税率是40%和45%的房东影响最大。
那么，关于如何应对这一变化，我们在以前的文章中也提到过，想要进一步了解的朋友可以点击链接查看！
4、有更多时间提交资本利得税单
房东在出售房屋时，也涉及到一项税收，那就是资本利得税（CapitalGains tax）。
如果房东是将非自住房出售，则需要对增值的部分缴纳资本利得税。
但如果房东出租的房子曾经是他们的主要居所，那么计算资本利得税时，只需要对房屋出租时增值的部分缴纳即可，不需要对居住期的部分缴纳。
在今年秋季预算案中，财政大臣苏纳克宣布将延长报告和支付资本利得税(CGT)的期限。
按照新规，房东现在出售出租房产时，将有60天的时间来报告和支付CGT账单，而不是之前规定的30天。
此外，英国政府已经确认，不会对资本利得税税率进行重大修改。
目前，对于大多数应税资产，CGT的税率分别为10%和20%，对于非主要住宅的房产资产，CGT的税率分别为18%和28%。
5、通货膨胀和购房抵押贷款
如果购买房屋出租，则需要申请购房出租（Buy-to-let）抵押贷款。
数据显示，在过去5年中，购房出租抵押贷款利率一直在稳步下降中。
不过，鉴于英国目前的通胀率已达到高点，且预计还将进一步上升。专家认为，如果明年英国央行进一步上调基准利率，则可能会影响到购房出租抵押贷款的利率，从而增加房东的借贷成本。
关于加息对月供的影响，我们在此前的文章中讨论过，大家可以参考一下：英国央行加息后，贷款每个月需要多还多少钱？
但专家也表示，从积极的方面来看，目前各大贷款机构的竞争非常激烈，他们可能会找到其他吸引投资者的方法，例如提供免交易费和现金返还等激励措施。
6、能效规则
随着对环保的重视，英国政府也在继续推进提高私人租赁房屋能效的计划。
据悉，房东需要在2026年（比原定的2025年长一年）的最后期限前，确保所有新出租房产的能效等级(EPC)达到C级，并确保现有出租房产在2028年前达到这一要求。
另外，一项可能的提议包括，将房东升级时必须支付的费用上限设为1万英镑，虽然关于这一提议的公众咨询已经结束，但因为疫情，政府尚未提供进一步的更新。
在能效等级这块，房产君认为大家也要重视起来，从政府的风向来看，未来对环保是越来越重视的。
这意味着如果房东持有能效等级不够的房子，可能需要花一定的钱和精力去改善，同时，对于新入场的房东来说，选择房产时也要将能效等级考虑在内。
7、“绿色抵押贷款”的增多
很多业内人士认为，2022年很可能是“绿色抵押贷款年”。
此前，鲍里斯公布了一份雄心勃勃的环保计划，并将住房减排作为关键目标，与此同时，有越来越多的贷方也推出了专业交易，为购买节能和环保房产的房东，以及想要改善房屋环保性能的人们提供更低利率的贷款。
目前，“绿色抵押贷款”还在初期发展阶段，但专业人士认为，这种情况可能很快就会改变，可供选择的产品也会越来越多。
8、额外的地方性执照（Locallicensing schemes）
在英国做房东，可能会面临着执照申请的问题。
比如，经营多用途HMO（Housein Multiple Occupation）房屋，房东就需要申请执照。
所谓的HMO，指至少由3个非同一“家庭”(例如一个家庭)的人出租，他们共享浴室和厨房等设施。
在英国，大型HMO（拥有5名或以上的租客）必须申请执照，一般的HMO也要根据各地政府的要求来确定是否申请。
因此，如果房东属于HMO房产拥有人，则需要尽快申领牌照，以免违反相关规定而被罚款。
而值得注意的是，除了HMO执照，一些政府还推出了“地方性的执照”，比如，Additional Licensing和Selective Licensing。
这两项执照并非全国范围内的硬性规定，而是由当地地方政府决定房东是否应该申请，下图则展示了伦敦需要申请执照的地区。
所以，大家一定要关注当地政府信息，尤其是初次做房东的人，一定要根据当地区域政策申请相应执照，避免违反法规。
9、宠物友好租赁规则
1月份，政府推出了一项新的“模范租赁协议(Model Tenancy Agreement)”，这意味着英格兰的房东不能再全面拒绝养宠物的租户。
相反，在收到租户携带宠物的要求后，房东现在必须以书面的形式提出拒绝，并且只有在有“充分理由”的情况下才能拒绝携带宠物的租户，例如，在较小的房产或公寓中，养宠物可能不切实际。
虽然关于这点没有提出进一步的立法改革，但业内人士认为，这将促进人们对宠物友好型房产的兴趣。
10、一氧化碳报警器
去年11月，政府宣布了新的规定，要求带有燃气锅炉等设施的社会和私人租赁房屋必须安装一氧化碳警报器。
这些规定意味着，房东在安装新的燃气设施时必须同步安装警报器，如果房东被告知烟雾警报器和一氧化碳警报器有故障，他们必须修理或更换。
11、打击短租房
据悉，苏格兰的短租房房东可能很快就需要申请相关许可证。
根据苏格兰政府的最新提案，地方政府将在2022年10月之前起草许可计划。
届时，现有房东将需要在2023年4月前获得许可证，所有短期租约将在2024年7月前获得许可证。
实际上，近年来，英国各地均出台了一些限制短租房的政策，比如，伦敦就曾将短租房的出租期限限制在90天以内。
究其原因，还是因为长租房数量非常不足，政府希望借此促进长租房市场的发展。
房产圈的结尾提示：
在后疫情时代，英国的租赁市场也迎来了快速复苏。随着国际旅行的恢复和复工复学潮，租赁市场将在2022年保持强劲增长。
在新的一年，政府将继续推动之前因为疫情推迟的各项改革，这些改革将解决租赁领域存在的各种问题，让流程更加规范和合理，从而保护租赁双方的权益。
尽管针对房东的税收减免有所减少，但随着要求变严，一些不合格房东的退出，恶性竞争的可能性也会大大降低，长期来看，对市场的健康发展也有益处。
