在英国，很多首房买家买房时都会考虑一下政府的各种优惠政策，像是Help-to-Buy、Lifetime ISA、Equity Loan，Shared ownership之类。
在这些福利政策中，Shared ownership共享产权房计划更是格外火爆，因为申请门槛低，一直深受买家欢迎。
据英国政府最新数据显示，如今，在英国有超过20万家庭，30多万以上的人口居住在Shared ownership房产里。
如果大家曾搜索过房产网站，有时候也会注意到“Shared ownership”这个词，通常，在同等地段下，附带有“Shared ownership”条件的房子，房价相对来说比较便宜，看起来似乎十分划算。
也经常有很多人跑来问房产君，这个政策是咋回事？这类房子到底能不能买？
在说这个问题之前，咱们先来说说Shared ownership这个政策是什么。
一、Shared ownership计划是什么？
Shared ownership是由英国地方政府房屋协会(House Association)所提供的一种福利政策。
根据这一政策，申请人想要买房的话，可以根据自己的经济实力先购买房产的一部分，一般是房产价值的25%至75%之间，然后对剩余的部分支付租金。比如，你支付了房产价值的25%，那你就拥有了25%的产权，剩下的75%则由某机构（通常是房屋协会）持有。
同时，Shared ownership计划还允许住户在未来逐步赎回剩余的房产所有权，这个过程有点类似于“一步一步爬上楼梯”，所以也被称为“阶梯式共有产权”（staircasing）。
咱们举个例子来具体说明一下。
假如，某人想买一套30万英镑的房屋，那么，按照Shared ownership最低只需支付房款25%的比例来算，他只需要支付7.5万英镑（30*25%）。
而且，值得注意的是，这25%的房款还可以通过申请抵押贷款的形式来完成，假设首付最低为5%，那么买家只需要支付3,750英镑就能得到一套房，然后每个月只需要还银行贷款和租金就行了。
而从明年4月份开始，政府将把最低购买比例从25%降低到10%，按照最新的这个比例，买家最低只需要支付30万*10%*5%=1,500英镑。
除了首付低，通常来说，房主每个月需要支付的租金也比普通租赁市场的要低，而且，随着对剩余房产价值的赎回，支付的租金也将同步减少。
那么，什么人都够申请Shared ownership呢？
英国政府也给出了自己的定义，首先申请人的家庭年收入得低于8万英镑(伦敦低于9万英镑)，其次还需具备以下条件中的任何一项：
- 首次购买房产；
- 过去虽拥有过房产，但现在买不起房子了；
- 现在也是一个共享产权房的所有者（Shared owner）。
看到这，估计很多人已经怦然心动了，这种花小钱办大事的机会，怎能错过？
但俗话说，天下没有免费的午餐，想要入手Shared ownership房产，也有一些需要注意的地方。
二、谨防Shared ownership“陷阱”
虽然申请Shared ownership计划的人很多，但有时候看新闻，却发现这个政策遭到了一些申请人的疯狂吐槽。
甚至，有人还表示自己陷入了共享产权房制造的“噩梦”中！
而在房产君拿上述几个关键词搜索一番后，发现这类报道还不在少数，一位来自伦敦的叫做Fabienne Jacquet的朋友就分享了自己的故事。
Jacquet是一名画家和慈善工作者，2007年，Jacquet利用Shared ownership计划购买了人生中的第一套住房。
这是一套一居室的公寓，位于伦敦Stratford，Jacquet购买了这套公寓的35%的产权，总共花费了7万英镑。
买下房子后，Jacquet就满心欢喜的搬了进去。
本来，这一切也没有什么太大的变化，生活也一直在照常进行中，直到几年前，Jacquet出现了类似于骨关节炎的情况。
随着疾病的逐渐恶化，在过去4年的时间里，Jacquet一共经历了五次手术，这不仅带来了高昂的花费，还让她无法长期工作。
所以，Jacquet决定离开伦敦，降低自己的生活成本，靠做做兼职来维持生计。
在走之前，Jacquet最大的心愿就是卖掉自己伦敦房子的“股份”，变现后用于未来的生活。
然而，在她开始寻找买家的时候，麻烦的事来了，Jacquet发现，自己的房子竟然卖不出去！
刚开始，其实有一位符合条件的买家对Jacquet的房子表达了兴趣。
不过，让Jacquet郁闷的是，因为这套公寓是木质阳台，贷款机构要求买家提供EWS1 Certificate（外墙火灾审查证书）。
然而，因为Jaqcquet购买的公寓整体建筑低于18米，出售给她房屋的住房协会表示，火灾审查评估日期将在2021年4月以后。
申请不到EWS1证书，买家也无法申请到抵押贷款，这件事也就不了了之了。
没有EWS1证书，Jacquet女士也无法申请再抵押贷款，这也限制了她赎回剩余的房产份额。
关于EWS1证书的来龙去脉，我们在之前的文章中也说过，大家可以点击链接查看具体情况：在英国，千万别买这类房子！贷款和转售都非常难啊！
再说回Jacquet的售房历程，因为符合这个计划的房产大多房源都不怎么好，可选择的余地比较少，出现上述情况似乎也不足为怪！
不过，Jacquet很快又发现，自己公寓的租约竟然也缩短了，她的公寓租约只有99年，相比之下，如果是以普通方式购买这套房产，买家获得的租约为999年。
这个租约为啥这种重要呢？我们这里也多说几句。
众所周知，英国的房产有Freehold和Leasehold之分。
所谓的Freehold（永久产权房），指的是无限期的拥有对某一不动产及其附属动产的所有权（ownership），即“完全保有产权”。
而Leasehold（租赁产权房）则指的是购买了房子的使用权，一般新房的使用权时期，也就是租约都很长，最长可以达到999年。
那为啥Jacquet的房子租约这么短呢？出售给她房子的住房协会是这么解释的，缩短租约是为了让这处房产可负担，言下之意就是，租期短的房子相对便宜一些。
但对Jacquet来说，租期短就意味着出售难。
而且，等到这套房子的租约只剩80年时，Jacquet将不得不选择花费数万英镑来延长租约，否则当租期少于80年时，房产的价值就会下降，也很难申请到抵押贷款。
房子卖也卖不掉，还得花费高昂的费用来延续租约，Jacquet仿佛拿了一个“烫手山芋”，简直一个头两个大，她吐槽说：
“系统已经崩溃了。我不可能拥有全部财产。整个计划的销售方式也已经不起作用了，所有权力都掌握在房屋协会手中，共享所有权的买家是租户，而不是房主。”
她还抱怨道：“我不想死在这套公寓里。我想过充实、独立的生活。但我感觉已经被套住了。”
对于Jacquet的遭遇，她申请该计划的房屋协会却觉得不是自己的问题，该协会表示：
“对于需要EWS1证书的房子，房屋协会优先评估的是那些风险最高的建筑，Jaqcquet的建筑低于18米，显然不属于此类。
至于租期，Shared ownership房产中，99年的租期并不罕见，申请人在购买房产时已充分了解这一事实。”
虽然双方各执一词，但从这个案例也可以看出，Shared ownership显然没有想象中的那么美好。
如果非要总结起来，Shared ownership有以下几个“坑”一定是要注意的：
1、房源一般
Shared ownership房产通常都在楼盘小区较差的区域，房源本身不是太好。
虽然很多人刚开始买房觉得这点影响不大，但房源的好坏却关系到房子未来升值空间有多少，一些房子甚至因为户型地段一般，出现房价不升反降的情况。
如果想要全部赎回剩余产权，谁会愿意买一个在不断贬值的房子？如果转售，好像又赚不了几个钱，再算算住了几年的维护费，地租等等，很可能还是亏的。
2、抵押贷款申请难
对于很多买家来说，吸引他们购买Shared ownership房产的原因之一是，账户上不需要攒太多的钱，而且只要支付较少的首付。
但事实是，很多贷款机构要么不愿意给买家提供此类贷款，要么提供的贷款利率比较高。
至于为啥呢？还不是因为银行也觉得这类房产风险大，一方面购买这些房产的买家经济实力相对较弱，还款能力差，另一方面，这类房子产权不够清晰，日后容易产生纠纷。
3、日常维护费高
很多申请人不满的一点是，Shared ownership房主几乎没有什么自主性可言，比如，买家想要对房子进行任何的改动，除非合约当中赋予这样的权利，否则事事都要向真正的房东（住房协会等机构）请示。
虽然对房子的自主性小，但花钱的时候却一点都没落下，即使只买了25%的份额，但日常的维护养护之类却得全额付款。
4、转售出租困难
一些买家购买Shared ownership房产时，也曾想过将其中的一间或几间房屋用于出租，通过“以租养租”的形式来减少每个月的开支。但很多住房协会却限制了这个生财之道，禁止买家出租房产。
出租不易，出售的难度同样不低！
尤其是出售时你的产权还没达到100%，则会作为股权而非房产的形式出售，住房协会有权利指定买家，也就是只能在有资格的购房人中间转让。
而且，出售前还得报备多个部门，手续繁琐，审批时间又十分拖沓，没有两三个月根本出不来，而且这个过程还要缴纳一定的手续费。
就算是出售时买家已经拥有了100%的产权，住房协会也会有优先购买权。尽管这种模式是为了保证福利性房产的房源不流失，但是自由度真是非常小了。
5、赎回费用高
最后，我们再来说说价值赎回的这个过程。
大家买房当然是为了跳出租房的圈子，那些购买了Shared ownership房产的买家，也并不想一辈子都给住房协会交“房租”，而是希望在有能力的情况下，不断赎回房屋的所有权，最终真正的买下这套房子。
不过，按照政府要求，每次赎回Shared ownership房产的最低比例不得低于10%，也就是说30万英镑的房产，买家至少得攒够或贷到3万英镑才能赎回一次。
除此之外，赎回过程还需要缴纳一定的估值费、律师费，印花税等等，这都是一笔不小的开支。
总体来说，Shared ownership房产的优势就是初期压力小，好像花点钱就能住进自己的房子里，但这个房子是不是真正属于自己的，还得心里打个问号~
而且，普通人买房眼下可能是为了自住，但长远来说，谁都希望能够随着时间的推移赚点房价上涨的钱，所以，奔着这点，大家买这类房产前也要慎重一些。如果真的打算加入这一计划，也需要仔细阅读合约条款，问清楚上面的几个问题。
如果大家对在英国买房还有其他疑问或想要了解楼盘信息，也欢迎添加我的微信BuyHomeUKSerena咨询。
