众所周知，房地产市场一直都有个主流观点，即房市的发展会呈现出“马太效应”，也就是说综合实力强劲，人口持续流入的大型核心城市，房价会贵者恒贵，强者恒强。
然而，也有一些人觉得，最近几年，像伦敦这类大城市，由于房价高，生活成本高，已经劝退了很多年轻人，再加上今年疫情影响，想要搬家到农村的人前所未有的多，城市似乎有去“中心化”的迹象，这是不是意味着大城市房价上涨的动力将变得不足~
那么，事实和理论是否真的有出入呢？
要回答这个疑问，让我们从英国房价变动的真实数据来看一看，毕竟，实践才是检验真理的唯一标准。
一、房产“马太效应”变了吗？
近期，Rightmove公布了英国过去10年的房价上涨数据报告。
数据显示，过去10年，英国平均房屋要价上涨了9.3万英镑，涨幅41%。
在地区层面，伦敦位列全英第一，平均要价上涨24.3万，涨幅高达62%，其次为英格兰东部，涨幅为48%。
相较之下，英格兰东北部、苏格兰等地的涨幅较低，分别是11%和21%。
从上述数据不难看出，即便经历了脱欧，疫情等一系列因素冲击，英国的房价走势基本上还是符合“马太效应”的。
经济发达，人才云集的首都伦敦涨幅最高，而估计国民生产总值（GVA）仅占到全国3.4%，人口数也相对较少的英格兰东北部涨幅最低。
看到这，很多人可能会好奇，为何房价增长会呈现出这种类似于“贫富差距”的趋势呢？
这是因为，在短期内，房价往往会受到当年经济、政策等一系列因素的影响，包括疫情这样的黑天鹅事件也会影响到房价小区间内的走势。
但站在一个较长的经济周期，房价的上涨将回归市场经济的本质，供需决定价格。尤其是英国奉行自由市场经济，房产的价格将与供需牢牢挂钩。
而在供需方面，核心城市的优势是非常明显的。
俗话说的好，房价不是砖价，而是人价，所谓的需，主要的来源就是持续增长的人口。
而按照经济规律，人口必然会从乡村流向城市，从小城市流向大城市。
虽然，很多人鼓吹年轻人正在“逃离”伦敦，但实际上，由于名校名企云集，伦敦这几年对周边地区人口的虹吸效应也是非常明显的，人口一直在持续增长。
更为关键的是，作为国际化大城市，伦敦吸引的不单是本国的人口，而是的全球人才，而随着现在PSW签证的回归，英国对移民政策的改革，伦敦也将再次从中受益。
持续的人口增长带来了源源不断的需求，但供应是否跟得上呢？
房产的供应来源于存量房和新建房两方面。
就存量房来说，根据住房慈善机构Crisis的调查，英国有将近500万家庭没有合适的住所，还有约475万户存在积压的住房需求，这些家庭主要集中在英格兰地区，大约有400万户。
存量房不足，新建住房也一直跟不上，由于质量把控趋严，原材料缺乏以及劳动力不足等问题，英国住房一直供应不足，从1968年的峰值一路下滑，到现在一年只能盖15万套房。
在首都伦敦，这种下降趋势似乎更加明显，有媒体称，20世纪30年代，伦敦新增住房供应量达到顶峰，每年为8万套，但自80年代中期以来，即使拼尽全力，伦敦的新建房数量一直不足2万套。
也正因如此，在鲍里斯提出要为首房买家提供95%的低首付抵押贷款时，很多房产专家认为，英国目前急需要的是建房，否则低利率抵押贷款只会增加需求上涨，并且推高房价。
不过，核心城市虽然在房价增长方面潜力十足，但值得关注的是，城市内区域发展各有特色，不同的地区也有一些差异。
以伦敦为例，尽管过去10年的平均房价涨幅为62%，但还有一些地区的房价涨幅超过了100%，足足翻了一番。
这些地区是哪些呢？我们继续来看一看。
二、涨幅最大的地区在哪？
根据Rightmove数据，过去10年，伦敦平均房屋要价涨幅最高的地区如下：
接下来，我们来简要介绍下这几个地区。
1、Waltham Forest
Waltham Forest位于伦敦东北部边缘，辖区内天然绿地十分丰富，环境优雅秀丽，古老的林区埃平森林（Epping Forest），泰晤士河最东部的主要支流利河（River Lea）都位于此地。
美丽的环境，闲适的氛围不仅让Waltham Forest拥有了浓厚的乡村氛围，也让其成为了伦敦历史上著名的艺术和工艺运动中心。
此外，虽然地处郊区，但这里的生活十分便利，不乏大型购物中心，比如Selborne Walk Shopping Centre、The Mall Walthamstow等。
当地的交通也格外便利，Walthamstow Central 是该地区主要的交通枢纽。
正因如此，有很多热爱乡村生活的中产阶级愿意在这里安家落户，Waltham Forest还曾被英国《卫报》评价为“英国最有价值的地方之一”。
不过，Waltham Forest的发展主要还是源于两个方面——奥运会带来的契机和大型的重建开发。
Waltham Forest是2012年伦敦奥运会的主办地区之一，凭借这一机会，Waltham Forest得到了大力发展，也迎来了很多的重建项目，包括对Waltham中央车站的扩建，以及大力发展的Essex Brewery住宅区和Walthamstow Gateway住宅区。
2019年，Waltham Forest被伦敦市认定为英国历史上首个“伦敦文化区”，未来将举办各种文娱活动，这也为当地的发展增添了新的机会。
总体来看，Waltham Forest景色宜人，房价相对较低，但生活却十分便利，而且大型重建增加了当地的发展潜力，对首房买家具有较大的吸引力，去年，该地区的首房买家人数占比达到了近一半，为房价的上涨提供了支撑，而像是Walthamstow，由于大型住宅开发项目的进行，也成为该行政区内房价涨幅最高的地区。
2、Southwark
Southwark地处伦敦一区，毗邻泰晤士河南岸，与伦敦金融城隔河相望，是伦敦有名的文化圣地，深受年轻富豪的喜欢。
在这里，你可以发现各式各样独具特色的商店，餐厅，咖啡厅，酒吧，还有著名的商业中心Bermondsey，以及去伦敦必打卡的美食集市 Borough Market。
不仅如此，Southwark的交通十分便利，该地区有三个主要的地铁站，覆盖Northern Line和Jubilee两条地铁线，通往大伦敦中心东西地区都很方便。
近年来，伦敦市在该地区也规划了数十亿英镑的重建工程，比如在Elephant &Castle附近打造的价值30亿英镑的综合商业项目。
由于距离伦敦金融城很近，上班族居多，Southwark是伦敦热门的购房出租投资地之一，Totally Money的数据显示，该地区的租金回报率可以达到近6%。
3、Haringey
Haringey位于伦敦北部，是伦敦“地理风貌反差最大”的地区之一，从西往东，地势越来越陡峭。
与地理差异一样，该地区辖区内的发展也不尽相同，平坦的西部更加繁华，像是Highgate，Muswell Hill、Crouch End等，但东部发展更慢一些。
所以，在Haringey买房一定要关注地段，像是这几年备受关注的明星区域Tottenham，就实现了房价的飞升，10年间房价涨幅106%。
而Tottenham的发展则得益于Tottenham热刺足球俱乐部的带动，该俱乐部的主场就位于当地，是目前英超最大的体育场之一。
随着体育场的翻新和重建，以及举办各类活动带来的稳定人流，周围房价和租金也开始稳步上涨。
4、Newham
关于Newham，房产君在之前的文章中已经提到了很多次，这个地区也是伦敦东扩计划中的“明星区域”。
Newham位于伦敦市中心以东8公里处，毗邻泰晤士河北岸，辖区内绿化很好，有20多个大大小小的公园。
Newham还有多个集市和购物中心，比如生活气息浓厚的皇后市场（Queen’s Market）。现代化的Stratford购物中心、Westfield Stratford City购物中心。
位于坎宁镇的ExCeL国际会展中心也是当地有名的地标性建筑，经常举办各种大型活动。
Newham交通便利，不仅地铁线路众多，伦敦城市机场也位于该地。
除了在当地生活很方便外，Newham的发展主要还是受惠于优越的地理位置和重建工程。
2012年，纽汉西北部的Stratford成为了伦敦夏季奥运会的六个主办地之一，自此以后，英国政府也相继开始对该区域进行大规模改造，其中就包括交通、基础设施、商圈等，而这也带动了Stratford以及邻近Forest Gate的房价。
不仅如此，Newham西南方向就是新兴金融中心金丝雀码头，可以充分享受其带来的红利，靠近南边的皇家阿尔伯特码头也是英国政府正在极力打造的“弧形机会带”——大型企业区和商务区。，这都为当地发展注入了活力。
5、Lewisham
Lewisham位于伦敦东南方向，距离伦敦市中心不远，与狗岛、金丝雀码头隔着一条泰晤士河。
Lewisham生活便利，当地的商业区是伦敦东南部最大的商业区之一，于1977年开业的Lewisham购物中心拥有70家店铺，面积超过33万平方英尺。
当地的交通也十分发达，不仅有火车站，通往金丝雀码头的DLR轻轨服务，伦敦交通局还正在计划将Bakerloo Line延长到Lewisham，这将为当地创造5,000个工作机会。
得益于优越的地理位置，在《大伦敦发展规划（London Plan）》计划中，这一地区也被确定为大伦敦35个主要中心之一。
目前，该地区展开了很多重建工作，当地主要的居住区是Lewisham镇将被打造未来为一个新的都市中心。
此外，Lewisham Gateway项目将新建约800个新住宅，还有商店、餐馆、酒吧、咖啡馆和一个新电影院，此外，还包括升级该地区的道路和河网。
正因如此，Lewisham在年轻租户和买家中人气飙升，也吸引了很多购房出租买家的注意，当地的房价迎来了较大增长，尤其是距离泰晤士河更近的Deptford，10年房价涨幅为101%。
6、Hackney
Hackney位于伦敦东北部，是伦敦人口最稠密的地区之一，虽然曾经的Hackney在伦敦默默无闻，但现在它却摇身一变成为了伦敦最酷的艺术区之一，也是到伦敦必打卡的旅游目的地，深受很多年轻而前卫的新晋富豪的青睐。
对于喜欢夜生活的朋友，Hackney绝对不容错过，这里有最前沿俱乐部、时尚精品店、种类繁多的酒吧。
在Hackney居住的年轻人很多，他们大多都在伦敦的“硅环岛”(Silicon Roundabout)工作，消费能力强，这不仅让当地充满了活力，也带动了诸如住宅，商业及休闲设施等的发展。
另外，由于年轻人众多，有许多初创企业和科技企业选择在Hackney落户，这又吸引了更多人前往，也带动了房价的上涨。
7、Lambeth
从地理位置来看，Lambeth算是在非常中心的区域，与伦敦金融城和威斯敏斯特相对，举世闻名的伦敦眼，英国国际剧院，电影博物馆等著名地标均位于该区域内。
不过，Lambeth最出名的恐怕就要属滑铁卢区Waterloo，著名的Waterloo车站就在这里。
交通便利，地理位置优越，Lambeth房价能够大幅增长也就不足为怪了！
房产圈的结尾提示：
总体来说，由于综合实力和人口流入具备优势，伦敦这样的核心城市在房价增长方面更具潜力。
而具体到各个地区，从文章我们也不难发现，过去10年中，在伦敦房价增长最快的地区中，很多都是大型重建区，或者当地有政府牵头的重建项目，这些地区的平均房价相对可负担，交通便利，能够吸引到较多的年轻群体，自住和投资都都将是不错的选择。
而随着大型项目的展开，当地的区域形象，各类资源又将有质的提升，这也让这些地区的房价增长潜力十足。
此外，关注长期数据对于投资来说也非常有必要，房产君一直在给大家强调一点，大部分人持有房产都是为了做长线投资，我们很多客户买房也基本是做好5至10年的规划，所以，关注长期数据也会避免跌入患得患失的陷阱。
如果大家对这些地区的房产感兴趣，此前我们总结过一篇关于重建区的文章，大家可以了点击详情查看：巨额资金流入，增值潜力大！伦敦值得关注的重建区有哪些？
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