5月以来英国房价涨疯了,现在是入市的好时机吗?

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自5月13日英国房地产按下“重启键”以来,英国的房价只能用一句话来形容,涨疯了!

多机构显示英国房价超预期上涨

我们先来看一组数据。

昨天,英国金融机构Halifax公布了最新房价指数,数据显示,英国8月份的房价涨幅再创历史新高!房价环比上涨1.6%,较上年同期上涨5.2%。

Halifax表示,8月份英国平均房价为245,747英镑,是有史以来首次突破24.5万英镑的大关,现在平均每套房产的价格比一年前上涨了12,206英镑。

无独有偶,就在本月初,英国建筑协会Nationwide也公布了8月份的房价数据,数据显示,英国8月房价环比上涨2%,同期比上涨了3.7%。

而从各大城市房价增长情况来看,Zoopla的数据显示,英国20主要个城市中,有16个城市的房价年涨幅均超过2%,连平均价格最高的伦敦也达到了2.1%的年度增长率。

 

虽然,各家机构数据计算的方法并不一致,但均反映出一个不争的事实,那就是英国的房地产市场回暖迹象明显,已经出现了超预期规模的反弹。

尤其是Halifax和Nationwide这两个数据,在英国来说是比较权威的,能够较为客观的反映到英国房地产市场目前的一个真实状态。

不过,很多房产人士都表示,虽然房价涨幅超出了人们的预期,但房价上涨这个结局并不意外,因为自解封以来,英国的房地产市场一直十分火热,很多中介等服务机构都忙到飞起。

那么,英国房市最近到底有多活跃呢?这边也有数据支撑。

来自Zoopla的调查数据显示,目前的房地产市场创下了5年多来的最强劲势头,8月份新成交的房屋数量较5年平均水平增长了76%,买家兴趣较去年前8个月高出34%。

激增的购房需求也导致房产销售速度的大幅提高。与去年同期相比,目前出售一套房产所需的平均时间已从39天缩短至27天,伦敦的房屋出售速度也出现了大幅缩减。

其中,三居室别墅的出售速度最快,平均出售时间为24天。

此外,从整个英国房地产市场来看,希望搬家的富裕买家的数量有所增加。据Zoopla表示,买家需求的激增也使得房屋平均要价较上年同期上涨了8%。

 

总之,从各项数据表现来看,英国在疫情后期确实迎来了一轮置业投资热潮。

至于为何会出现这种情况,房产君在前面的文章中也分析过很多回,总结起来,无外乎就是被压抑的需求得以释放,买家改善居住空间的愿望更加强烈,经济下行压力下规避风险的需求,以及印花税减免政策的刺激等。

关于这几点的分析,感兴趣的朋友可以参考往期链接:疫情后英国经济萧条,GDP下降??英国的房市还好吗?

这里,房产君还想多说两点,除了上述原因外,还有两个不容易关注到,但可能会对房价产生影响的政策性因素:

1、英国政府将大力搞基建

一是,早在今年6月,英国政府就定下了经济发展的基调,准备化身基建狂魔,将“建设,建设,再建设(Build, Build, Build!)”作为自己的口号。

当时,鲍里斯更是表态,要拿出170亿英镑,大力推动基础设施建设,修建医院和学校,升级交通,更新改造街区、公园、商铺等,还要确保建造18万套经适房。

短短两个月后,今年8月,英国政府又计划拿出13亿英镑用于住房建设,以及300多个即将开工的基建类项目,据估计,这项投资预计将为英国提供4.5套住宅,创造8.5万个工作岗位。

未来,各地区项目将瓜分9亿资金,收益的地区具体如下:

可以说,英国政府想要通过基建拉动经济的想法非常明显,而长期来说,基建的投入对于当地区域的更新升级也会产生有利影响,从而也会影响到房价。

2、英国颁布新移民政策

今年7月初,英国颁布了最新的“积分移民政策”,正式开始全球抢人。

这一政策要求移民者必须获取70分,才能在英国工作,这也意味着他们必须有一定的技能水平,必须会说英语。

虽然给低技能移民设置了很多门槛,但对于高技术移民,英国政府却广开“绿灯”,不仅恢复了PSW签证,拥有博士学位的人还可以获得10个积分,如果是科学、技术、数学、工程博士,能获得20个积分,更有机会移民英国。

此外,英国政府还将启动一个“全球人才计划”,吸引全球科学家和研究人员来到英国,他们无需工作邀约。

从这几点来看,英国政府的意图非常明显,就是希望打破低技能行业原有的运作模式,将英国打造成一个高工资、高技能、高生产率的经济体。

而新移民政策的实施,势必会提高英国对高层次人才的吸引力,这些人才的流入也将为房地产市场发展提供一定支撑。

下面,我们再说回这次房价的上涨,在8月份房价出现超预期上涨后,其中也不乏唱衰者。

一些人认为,尽管有各种积极因素在短期内支撑市场,但价格中期内可能会出现回落,尤其是在今年10月份后,英国政府将中止就业援助政策,届时,可能有一些人会失去收入来源,无力负担房产。

对于这个说法,我认为也应该辩证的看待,正如房产君一直表达的观点,疫情造成的影响有目共睹,但话说回来,最经不住疫情冲击的人,平日也很难有余力去买房,这些个“有效需求”外的变动对整个房市的影响相对还是有限的。

另一方面,分析房价走势单看平均值很可能导致“管窥一豹”,任何关于房价的研判都要结合具体城市,具体地段来分析,一线城市和二线城市肯定不一样,市中心和郊区肯定也不尽相同。

那么,在房价如此“疯涨”的时机,我们到底如何抉择,该快速上车,还是静观其变呢?

现在是买房的好时机吗?

房价上涨,自然有人欢喜有人忧,尤其是对于还未登上房价高速列车的人来说,房价上涨也意味更难买到房,很多人也希望能够找到合适的契机“抄底”房地产。

这样的想法虽然很好,但实施起来却并不容易。

首先,虽然有部分悲观的机构唱衰房价,但这种声音多年来几乎一直不绝于耳,然而,事实上,英国的房价从没有停下上涨的脚步。

以英国国家统计局ONS的数据为例,截至2020年5月的一年里,英国各大地区的房价都出现了不同程度的上涨。

即便是伦敦这样的高房价区,涨幅也接近3.5%,可见,房价的增速并没有因脱欧和疫情而停滞不前。

包括Zoopla,Knight Frank在内的很多机构近期也给出了今年房价的整体预测,预计涨幅将在2~3%之间。

而正如前文所说,这只是反应出了平均水平,具体涨跌还要看地段,尤其是像是伦敦这样大型城市,外来人口众多,可能隔几条街区的差别都非常大,房价自然也有很大不同。

其次,还需要注意的是,目前英国政府为刺激经济推出了印花税减免等一系列利好政策,即便是有人看跌房价,但很难说后期房价变动是否就能弥补错过这个政策而带来的损失,这个得自己权衡好利弊。

如果说大家已经考虑清楚,想要赶着印花税政策的窗口期买房,房产君也有如下几个建议:

1、价格其次,首重地段

英国不同地区的房价差异相当大,尤其是在伦敦这类大型城市,不同街区的房价都可能是天壤之别。

而无论是自住还是投资,房产君都建议大家买房时将地段作为首要考虑因素。

虽然这是一个老生常谈的问题,但地段的好坏往往会影响生活的便利度,房产的增值等诸多方面。

在考虑地段时,我觉得大家可以从一个地区的地理位置,交通便利度,商业资源,学校资源,绿化环境,居民构成等方面考虑。

当然,世界上不可能有一个地方是绝对完美的,大家可以对这几个因素的优先级排序,看看自己最看重哪方面。

如果看重的房产在地段方面非常符合自己的需求,那么,有5%~10%的溢价我觉得往往也是可以接受的,因为这类房产的增值潜力不错,未来也十分便于出租。

2、遵循“首房买家”黄金法则

很多人在买房时可能会着眼于眼前的需求,但房产君建议自住人群在买房时,最好多关注那些符合“五年生活计划”的房产。

之所以这么说,是因为房子不像其他商品,价格很高,大家不可能随时更换,因此房子不仅要满足当下需求,也要满足未来各阶段的居住需求。

所以,买家必须考虑房子的位置,布局,朝向,以及是否有充足的空间等等。

即便是首房买家,也应该多考虑两居室以上的户型,一是方便居住,二是这样的房子日后转售出租都更加容易,而且,还有多余的房间也可以用来出租赚钱。

除了这些外,实际上买房过程中还有很多容易忽视的小细节,比如房屋的lease是多久,市政税(Council tax),服务费(Service Charges)怎么收取等等,都是需要注意的地方。

尤其是海外投资者,面对英国买房时复杂的流程往往会非常困惑,而房产君除了为大家精选优质好盘,也非常乐于为大家答疑解惑,如果想了解更多,可以添加我的微信BuyHomeUKSerena咨询。

3、关注各项政策的变动

目前,英国的房产市场依然保持着平稳上升的趋势,但未来也有几个值得关注的时间节点:

一是,10月份英国政府将结束就业援助计划,并且10月是英国和欧盟谈判的最终期限。

二是,11月份英国财政部将推出今年的秋季预算,之前有媒体报道称,英国财相苏纳克计划向富人征收资本利得税,虽然这一消息并没有得到证实,但届时,房地产市场可能会有一定的波动。

房产圈的结尾提示:

总体来说,英国房地产市场的这波上涨几乎在预料之中,如果说压抑的需求是这场热潮的导火索,而印花税减免政策则可以看做房产交易量暴增的助推器。

虽然有机构对未来的房价走势持悲观态度,但房价的涨跌短期内很难预计,大家买房时也要考虑优惠政策的有效窗口期。

对于想要赶上印花税这班车的朋友,可以添加我的微信BuyHomeUKSerena一起聊聊。