新年英国房市爆红!本地中介: 从未见过如此踊跃的买卖双方,简直前所未有!

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新年伊始,英国的各行各业都将迎来一个新的发展中的十年,房地产行业亦是如此。

那么,在2020年伊始,随着英国大选尘埃落定、政治不确定性逐渐减弱,英国房地产市场的表现又如何呢?

接下来,让我用数据来说话。

一、各指标均出现上涨

新年第一个月,英国房地产市场的表现可以用“相当喜人”来形容,各大机构的数据均表明,英国房市回暖迹象十分明显。

根据英国皇家特许测量师学会(RICS)近期公布的月度调查报告显示,过去一个月内,英国房地产市场中买家询盘人数同比上涨17%,房屋销售量同比上涨近10%。房屋销售量预期上涨超过30%,房屋平均价格预期上涨超过20%,均达到了3年来的最高水平。

如下图所示:深蓝–房价预期;红色–销售预期;浅蓝–新买家询盘数;绿色–房屋销售情况

此外,市场信心得到进一步提升,据RICS对房产分析师的调查显示,有66%以上的受访者表示,他们预计,未来12个月,销售将出现明显增长。

RICS的首席经济学家Simon Rubinsohn称:”RISC最新的调查结果进一步证明,大选结果所带来的更多的政治确定性正在给楼市带来好处。”

Garrington property Finders董事总经理Jonathan Hopper也表示:“选举结果终于让英国逐渐摆脱了政治不确定性,让房地产市场变得更加活跃。”

既然,全英房地产市场整体的数据表现都很好,那么首都伦敦的表现又如何呢?

RISC的数据显示,过去一个月,伦敦卖家询盘人数在英国各地区位列第三,同比上涨30%左右。

伦敦的房屋成交量也再次创下历史新高,同比涨幅超高了20%。

由于买家需求提升,也促进了卖家积极入场,伦敦也是各地区中新楼盘数量增长最快的地区之一,在过去一个月内,新增楼盘数量同比上涨近30%。

Chestertons的报告也证实了这一点,与去年同期相比,伦敦买家登记人数、报价人数和新申请人数都出现了显著的增长。

数据显示,仅2020年的1月上旬,该公司房屋咨询数量就激增了76%,报价人数和新申请人数也分别增加了15.6%和43.7%,新楼盘的数量较2019年同期上涨了20%。

Chestertons的管理者MD Guy Gittins表示:“这是非常不寻常的一个开始,通过这些数据,我们可以很好地了解市场情绪。

而回顾多年的数据,我们从未见过新年过后买卖活动如此急剧的增长,这无疑是过去两年被压抑的需求进一步得到释放的结果。”

不仅整体表现不错,伦敦黄金地段(Prime Central London,PCL)的高端住宅表现更是格外突出。

根据Savills数据,去年12月,伦敦中心区房屋价值介于500万-2,000万英镑之间的房屋销售量达到了54笔,达到了近5年以来的最高值。

此外,第四季度的总体销售量为109笔,总销售额达到了13亿,较2018年同期高出11.3%。其中,价值超过2,000万英镑的房屋销售量为18笔,也创下了季度最高。

由于市场情绪的改善,以及房产交易活动变得日益活跃,也再次助推了房价的上涨。

根据Halifax的最新数据,2019年12月,英国房价同比上涨了1.7%,这也使得去年一年的房价涨幅被推高至4%。

 

不仅如此,大家对于未来房价的上涨也充满了信心。

根据Savills发布了《年度房地产市场报告》显示,未来5年,英国的平均房价将上涨3.5万英镑,涨幅达到15.3%。

而且,伦敦市黄金地段(PCL)的高端住宅在已经反弹的基础上,将成为表现最强劲的市场之一,整体涨幅将达到20.5%。

Black Brick公司的数据也表示,伦敦的黄金房地产市场已经开启了新的十年,在未来12个月里,随着买家和卖家信心的恢复,该公司预测PCL顶级住宅的价格上涨幅度将达到10%左右。

实际上,英国房地产市场近期的表现并不让人意外,众所周知,任何行业的发展都有周期性的波动,房地产行业也不例外,对于房价短期内的涨跌,投资人并不需要患得患失,因为长期来看,英国的房产,尤其是首都伦敦的房产,一直具有着很大的投资价值。

二、伦敦仍具投资价值

伦敦作为一个驰名中外的全球化城市,被世界各地的富豪均视为最安全的资产“避风港”,所以,伦敦吸引了很多投资者的目光。

抛却伦敦在世界上的地位以及它作为经济、金融、文化中心对世界人口的吸引力,单从纯粹的房产投资的角度来分析的话,伦敦的房产也是最具投资价值的。

1、升值潜力大

经济学家任泽平曾在谈论房产投资的时候曾说过,房子是否升值,长期看人口,中期看土地,短期看金融。

金融方面自不用多说,伦敦作为世界上知名的金融中心,有非常多的世界顶级金融公司在伦敦金融城安家落户,吸引着无数的金融行业人才来伦敦开启自己的“金融梦”。

土地方面也不用多说,英国虽是世界强国,但面积却相当于中国一个中等省份的大小,首都伦敦更是寸土寸金,可用作房产开发的土地储备量非常有限,能在这个时候买到伦敦的房产,也可以看成是一种对土地资源的垄断。

而且,人人都追求朝更加中心的地段爬升,以占取更多的优质资源,在这种目标下,房价当然也是贵者常贵,高者恒高了。

再从人口方面来看,英国人口近年来一直处于持续增加的状态,伦敦更是吸引了全球人才流入,并成为了英国人口最多的城市,不仅如此,伦敦还是欧盟人口最多的城市,比德国柏林的人口数的两倍还要多。

根据国际统计局的数据显示,2016年大伦敦地区的人口估计为878万人,根据联合国发布的《世界城市化展望》,2019年伦敦人口预计将达到918万,未来还将保持持续的净流入。

而且,伦敦的年轻人口占比很高,整个城市充满活力和创新力,更加朝气蓬勃,也更具发展潜力。据ONS 2016年的调查,伦敦的年轻劳动力(25-34岁的人口)比例远远高于其他地区,同时伦敦5岁以下儿童的比例也高于英国其他地区。

如下图所示: 伦敦各年龄段人口比例,黄色曲线–伦敦市中心,橘色曲线–伦敦郊区 蓝色柱状图–英格兰其他地区

年轻人才的聚集能够形成一个富有竞争力的劳动力市场,将吸引更多的企业在此投资,形成人才促发展,发展引人才的良性循环。

正是基于金融、土地、人口等方面的因素考虑,伦敦房产无论从短期来看,还是从中长期来看,其投资价值都是无与伦比的。

2、市场空间大,易出租赚取收益

对于很多投资人来说,进行房产投资,除了想要获得房屋溢价带来的收入外,还期望通过出租获取一定的现金流收入。

而伦敦房产不仅在资本增值方面极具潜力,在投资收益回报方面也颇为丰厚。

HomeLet数据显示,2019年12月,伦敦平均租金同期上涨2.1%,达到了月均1,630英镑。

未来,伦敦的租金还将保持继续的增长。Savills的预测报告显示,未来5年,全英国的房租将持续上涨,全国平均涨幅为13.1%,而伦敦的涨幅将达到18.8%。房租的预期涨幅彰显了伦敦房产市场的活跃以及供不应求的状态,也为投资者带来了高额的出租回报。

根据2019年《Rental Map Yield》的数据,首都伦敦虽然房价很高,但租金回报率的表现却不俗,有很多地区的回报率甚至达到了4.5%以上。

由于高额的回报率,吸引了很多海外买家进入伦敦购房出租市场,开始了自己的房东生涯。

未来的伦敦,因为不断吸引全世界的人才前来工作和定居,必然会带来稳定的人口增长,也会随之为伦敦的房地产市场带来广阔的空间,这也是吸引很多投资人长期看好伦敦房产的一个重要因素。

3、易转手变现

由于供不应求的局面一直存在,伦敦的房价不仅有着喜人的增值潜力,而且十分容易转手变现。

从需求端来看,刚需买家的需求一直很旺盛。对于刚需买家来说,生活并不会因为政治变动而止步不前,重要的是未来几年甚至十几年的规划,因此,随着脱欧公投期间压抑的需求进一步释放,有很多曾经观望的买家都开始加快入场。

去年8月,英国首次购房者的数量增至35,010人,达到了12年来的最高水平。

但从供给端来看,英国房屋供应却严重不足。2018-19年度英国净新增住宅24.1万套,远低于政府定下的30万套住房目标。

不仅新建房屋不达目标,一些卖家也因为脱欧等因素影响推迟了交易,数据机构TwentyCi指出,在截至2019年9月底的一年里,约有80.1万套房屋被撤出了市场。

正是出于这些原因,伦敦的房产在供给端长期缺货,在供应端又一房难求,如果投资者想要转手卖房变现,自然轻松又随意。

4、以房养学的火爆

除了获取收益,投资英国房产还可以获得一些附加价值,比如为子女日后的教育做准备。

英国高等教育统计局(Higher Education Statistics Agency)的数据显示,与2017-2018年度相比,2018-2019年度,在英国接受高等教育的学生人数增加了2%,达到了240万人。

其中,中国学生人数增长速度最快,涨幅高达13%,超过12万人,占所有非欧盟学生的三分之一以上。

英国负责高等教育的大臣Chris Skidmore表示:“数据显示,我们的大学将持续吸引来最聪明、最优秀的学生。预计到2030年,英国的外国学生人数将增至60万人。”

作为首都,伦敦更是世界上高等教育机构最集中的城市之一,不但有顶级的综合性大学,还有世界一流的专业学院。

在世界排名前五十的7所英国名校中,有4所就在伦敦。

由于教育资源丰富,在2017-2018年度,英国共吸引了458,520个海外学生就此求学。在2019年QS全球最受留学生欢迎城市排行榜中,首都伦敦更是蝉联全球第一,成为全球学子首选的留学地。

不说这些留学生将来有很大一部分会留在伦敦工作,随着低龄化留学的盛行,在求学期间,就有很多家长为了陪读或者“以房养学”而选择给孩子在伦敦买房,早早为孩子的教育打下基础。

一方面在孩子上学前,可以通过出租,获得一定的租金收益;另一方面,在孩子上学期间,可以省下一大笔租金。要知道知名大学附近的房租,往往不便宜,还不如把这些钱拿去付首付,还可以把空余的卧室租出去,赚点生活费;最后,在孩子上完学后,还可以通过出售房屋来享受一波资本增值,然后再用这些收入来补偿高昂的教育支出,如果不卖的话,也可以完成海外资产配置,分散风险。

那么,对于想要投资伦敦房产的投资人来说,未来还有哪些需要关注的地方呢?

三、投资人需要关注的地方

虽然英国房地产市场已经回暖,但房产君认为,仍然有以下需要关注的地方:

一是、英国在脱欧后,即将进入脱欧过渡期,并且同步开启与欧盟的贸易协议谈判。

首先,英国脱欧后市场需要一定的适应期,而英国与欧盟的贸易协定仍然是个未知数。未来,这份贸易协定何时签订以及如何去签都会对英国经济造成一定的影响和冲击。

其次,近期,英国央行预期降息的概率已经大幅度的提升,英镑汇率浮动较大,而且这也会对抵押贷款利率产生一定的影响,进而影响投资人买卖房屋。

最后,房地产行业一直是各届政府十分关注的领域,新上任的鲍里斯也很可能会出台相应的政策来刺激房地产市场,因此,对投资人来说,2020年仍需要持续关注英国的政治消息。

二是、政府将在今年3月11日公布英国2020年的春季预算。

在这次预算中,政府很可能会公布一些关于税收的改革措施。其中,最值得海外买家关注的一项就是,未来英国政府会不会向海外买家加征印花税,以及具体是加征1%还是3%,都些都将在未来的春季预算中揭晓答案。

具体参考链接:重大提醒!英国3月11日发布新预算案,这将成为海外买家至关重要的一天!

房产圈的结尾提示:

毫无疑问,凭借着在多个方面的优异表现,伦敦一直是全球最具影响力的城市之一,而这些竞争优势,是建立在其开放、包容、灵活和多元化的城市特点之上的,在这样的地方投资,不仅回报率高,风险也会相对较低。

目前脱欧已经无限接近尾声,但目前的英镑汇率,以及印花税政策的窗口期仍旧存在,所以,想要投资布局英国,此时是最佳的出手时机。

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