2020年英国房价要怎么走?开年不到一个月,英国各路机构已经吵疯了…

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每一年的开始,英国各大机构都会对房地产市场进行回顾和展望,总结过去一年的市场的表现,并预测未来一年的增长情况。

之前,房产君也在第一时间,为大家梳理了2019年影响英国房地产市场的关键因素,并且总结了2020年房东需要关注的政策变化

那么,未来一年,英国的房价增长情况又如何呢?今天我们就来谈一谈这个问题~

一、英国房价将稳步上涨

从各大机构的预测来看,大家似乎已经达成了一个共识,那就是:随着英国政治局势的相对稳定,英国房价可能会在2020年出现更加显著的增长。

除了对房价上涨保持信心,在很多专家看来,今年上半年,英国房地产市场还将迎来两个关键节点。

首先,第一个节点就是英国脱欧的日期。

不出意外,英国将在今年1月31日离开欧盟,并重启与欧盟的贸易协议谈判,专家认为,届时,政府的谈判速度和方式也将在一定程度上波动到住房市场。

如果谈判顺利,随着市场信心的增强,买家和买家很可能重返市场,促进房源数量的增长。

其次,第二个节点就是昨天刚刚公布的将于3月11日发布的春季预算

房产机构Good Move的董事Ross Counsell表示:政府预算毫无疑问会影响市场,尤其是如果有针对首房买家的改革,很可能会促使买家入场。

此外,受英镑的走弱的影响,英国房地产市场近年来对外国投资者极具吸引力,因此,很多人预测,由于担心对海外买家加征印花税的政策落地,海外投资人很可能会赶在春季预算前进行交易,从而带来交易量的激增。

不过,虽然各大机构对房价上涨达成了共识,但对于上涨的幅度,各机构却存在不一样的看法。

房产君也为大家总结了一下主流机构的预测,一起来看看~

1、zoopla

根据zoopla的最新报告《Cities House Price Index》的预测,到2020年底,英国主要城市的平均房价将增长3%。

如下图所示:英国房价过去10年的涨幅及2020年预测

Zoopla认为,大选的结果消除了房地产市场的一些不确定性,随着被压抑的需求得到释放,预计将提振销售水平。

但在一些主要城市,由于人们的负担能力不足,未来可能会对房价产生一定的抑制作用。因此,英国各主要城市的涨幅可能会有一定的差异,在英国房价较为便宜的城市,房价可能上涨最高达到4%,而在首都伦敦,由于房价过高,年轻人负担能力不足,房价预计上涨2%左右。

2、Rightmove

相对来说,Rightmove的预测更加保守一些,预计英国在2020年的房价将上涨2%,并存着一定的地区差异,南部地区的房价涨幅在1%左右,相比之下,涨幅最大的是北部地区,大约在2%-4%之间。

rightmove认为,随着政治不确定性的减弱,有更多的新卖家将进入市场,待售房产数量会出现回升,但房地产供应仍然有限,目前待售房产比例是两年来最低的,这将推动房价上涨。

3、RICS

RICS(皇家特许测量师学会)预计,在2020年期间,英国房价将上涨2%,此外,伦敦和东南部地区的整体增长率将为0%。

虽然房价涨幅不高,都能RICS认为2020的租金涨幅将超过房价涨幅,预计全国平均租金将上涨2.5%,伦敦地区的租金涨幅更高,为3%。

4、Savills

Savills发布了《年度房地产市场报告》显示,在2020期间,英国未来的平均房价将上涨0.5%。

虽然,一年期的涨幅较低,但从五年期的增长情况来看,英国的房价增长潜力十足,未来5年,英国的平均房价将上涨3.5万英镑,涨幅达到15.3%。

其中,伦敦的黄金地段(Prime Central  London,PCL)将成为英国表现最强劲的地区之一,5年期的累计涨幅最高甚至能达到20.5%。

如下图所示:英国未来5年的房价预测;蓝色–英国主流市场,深蓝–伦敦主流市场,棕色–伦敦PCL市场

此外,在伦敦,主流租金的涨幅预计将超过房价涨幅,未来5年的总涨幅会达到18.8%。由于房价负担能力不足,将继续推动需求进入租房市场。

不过,Savills的预测是在双十二大选之前发布的,所以,Savills的预测也更加谨慎一些。

综合来看,大家的对英国房价的预测涨幅都集中在2%-3%之间,虽然各机构的预测都有自己的道理,比如从需求,负担能力,房屋供应量等角度分析,但也有人认为,英国房价的上涨很大程度上得益于“鲍里斯反弹(Boris Bounce)”的影响。

这又是怎么一回事呢?接着来看一看~

二、关于“鲍里斯反弹”

在2019年的最后几个月里,英国经济增速一度降至金融危机以来的最低水平,而鲍里斯在双十二大选中最终获胜,不仅终结了英国议会分裂的局面,也给英国经济带来了一波上行的好消息。

市场普遍认为鲍里斯未来能够如期带领英国脱欧,英国的政治局面也将日趋稳定,随着市场信心逐渐逆转,英国脱欧不确定性带来的阻碍英国商业投资的现象也会逐渐减弱,英国经济必将迎来一波反弹增长,这就是所谓的“鲍里斯反弹”。

不过,对于“鲍里斯反弹”是否能够提振房地产市场,也出现了两种不同的声音。

有人认为“鲍里斯反弹”是机会,能够助推英国房价的上涨。

这部分人表示,受英国脱欧的不确定性影响,外加对大选前景的担忧,许多潜在的卖家在2019年推迟了出售计划。

Rightmove的数据显示,截至2019年11月,待售新房数量比2018年同期减少了15%,创下2009年8月以来的最大单月降幅,首都伦敦的问题更加严重。

不过,随着保守的多数派政府的成立,人们对购房交易的兴趣正在增长。

Private Finance的经纪人Chris Sykes表示:“投资者的兴趣近期有所增加,过去两周接到的询价比几个月来的都多,这反过来也会促进卖家重返市场。”


在房地产专业人士看来,“鲍里斯反弹”能够提振市场,主要是因为——保守党赢得大选带来了确定性,也促进了市场信心的爆发,被压抑的买家需求会进一步释放,但由于市场上可够出售的房源并不是很充分,在供不应求的情况下,房价也就会进一步上涨了。

不过,也有人认为,“鲍里斯反弹”可能只是一种短暂的现象,英国脱欧后与欧盟如何签订自贸协定才是真正的决定性因素。

对此,英国《金融时报》调查了逾85位知名的经济学家,大多数人都表示,未来一年英国经济不太可能出现持续性地改善和增长。

他们预测,在鲍里斯去年12月赢得决定性大选后,英国经济增长的任何提速都可能是短暂的,因为企业对英国与欧盟最终的贸易关系仍知之甚少,而全球经济环境放缓的局面也不太可能因为鲍里斯上台从而得到缓解

EY Item Club的首席经济顾问Howard Archer 认为:“选结果冲淡了英国经济面临的一些不确定性,然而,英国仍然面临着一定的问题,包括艰难的全球经济环境以及未来和欧盟的贸易谈判,这些都可能抑制上升空间。”

伦敦经济学院公共经济学教授Nicholas Barr也表示:“这将是一次时间有限的反弹,因为,英国仍然存在一定的不确定性。”

伦敦帝国理工学院卫生政策教授Nick Bosanquet认为:“鲍里斯反弹是暂时的,可能仅限于股市和高价值地产。全球增长放缓将继续损害出口和投资,对鲍里斯的乐观情绪将输给市场大环境的放缓。”

由此可见,大家虽然认为鲍里斯上台会提高市场信心,但由于英国未来还要与欧盟进行贸易协议谈判,因此,市场还存在一定的不确定性,此外,在全球经济环境增速放缓的大背景下,英国国内经济也会受到一定影响。

既然,专家对目前的市场环境看法不一,那楼市实际的表现又如何呢?

三、楼市回暖迹象明显

当然,预测归预测,最终市场的表现如何其实还得看现实数据和指标,毕竟,预测模型再准,也没法准确预知未来将要发生的一切,我们只能将其作为一项投资的参考因素。

如今,距离鲍里斯赢下大选已经过去了快一个月,那么,在这新旧“十年交替”之际,英国的房地产市场又有何表现和反应呢?

1、首房买家人数创历史新高

根据FT报道,截止2019年底,首房买家数量达到了2007年以来的最高水平,占所有抵押贷款购房的一半以上。

据Yorkshire Building Society机构估计,今年共计有353,436人购买了他们的第一套房产,为12年以来的最高水平。

那么,哪些地区最受首房买家青睐呢?

答案毋庸置疑,虽然首都伦敦和英格兰东南部地区的房价很高,但仍是首房买家欢迎的地方。

在2019年首次购房的人群中,有10%的人选择在英格兰东南部买房,有12%的人不畏高房价毅然选择在伦敦安家落户,这一比例明显高于英国其他地区。

不过,除了房地产市场信心回归,买家加速入场外,房产君认为,这次上涨也得益于多重因素共同推动的结果。

比如,近年来,英国较低利率和较长期限的抵押贷款数量在不断增加,这也相当于降低了贷款人的还款负担,减轻了贷款人的日常还款压力。

与此同时,近年来政府的政策对首房买家也很友好,比如Help to Buy以及针对首房买家的印花税减免政策等。

2、投资者“圣诞大抢购”

除了首房买家人数增多,房产投资市场也好消息频频。

据悉,2019年圣诞前夕,房产投资者在伦敦上演了一出“圣诞大抢购”短短一周时间,伦敦共有11家大型办公楼完成交易,总交易额高达18亿英镑。

房产君分析,尽管受贸易协定影响,英国政治的不确定性并没有完全消除,但鲍里斯上台无疑还是给投资者注入了一剂“强心剂”,让他们继续有信心投资英国。

下面房产君给大家简要回顾一下这些交易:

  • 100 Cheapside, EC2

2019年12月16日,KWAP斥资1.4亿英镑(约13亿人民币),购买了位于伦敦EC2邮编区的写字楼 100 Cheapside,大楼原属于Aberdeen Standard Investments旗下Standard Life Investments公司所有,收益率为4.1%。

    • Premier Place, 2.5 Devonshire Square, EC2

    除了KWAP,另一家马来西亚基金,国营雇员储蓄基金EPF也再次返回伦敦市场,斥资3.3亿英镑,收购了同样位于伦敦金融城EC2邮编区的写字楼Premier Place,收益率为4.25%。

  • 40 Chancery Lane, WC2

12月20日,Deka Immobilien斥资1.23亿英镑,购买了伦交所旗下的写字楼40 Chancery Lane。

这栋写字楼位于伦敦WC2邮编区,目前租给了法国阳狮集团(Publicis group),租期至2035年7月,年收益约550万英镑。

  • Holborn Links Estate, WC1

12月19日,欧洲地产公司Cording Real Estate将斥资2.25亿英镑,从以色列亿万富翁Teddy Sagi手中买下其位于伦敦市中心的地产Holborn Links Estate。

据悉,Cording Real Estate计划将该地产用于一个增值开发项目。

  • 133 Houndsditch, EC3

去年年底,房地产商Northwood斥资1.6亿英镑,买下了麦迪逊国际地产(Madison International Realty)名下位于Houndsditch 街133号的写字大楼。

这也是Northwood近5年来,首次在伦敦买楼,该大楼目前已经租给了多名租户,租期为5年,目前每年的收入为865万英镑。

  • Alban Gate, 125 London Wall, EC2

同样是去年12月,总部位于纽约、管理着200亿美元资产的私人基金King Street Capital,受地产公司Arax Properties委托 ,以略低于3亿英镑的价格,从黑石手中买下了位于金融城EC2邮编区的写字楼125 London Wall。

  • 30 Lombard Street, EC3

2019年12月,麦凯证券(McKay Securities)将其位于圣詹姆斯广场(St James’s Place)的伦敦新总部,以7,650万英镑的价格出售给欧洲投资者REInvest。

这栋写字楼占地为58,585平方英尺,收益率为4.16%。

  • 51 Moorgate, EC2

12月,瑞典建筑开发公司Skanska已同意出售其新落成的伦敦总部,位于金融城的51 Moorgate。

该大楼将以约6,175万英镑的要价出售给德国基金管理公司Deka Immobilien,收益率为4%。

  • Lime Street Estate, EC3

资本管理公司Aegila Capital Management从Grainmarket手中,斥资7,350万英镑,收购了位于伦敦金融城的办公大楼Lime Street Estate。

  • Orion House, 5 Upper St. Martin’s Lane, WC2

香港地产公司K&K Property Holdings斥资1.3亿英镑,从WELPUT手中收购了位于Covent Garden的大楼Orion House,这是K&K在伦敦的首笔收购交易。

这幢15层的大楼包括10万平方英尺的办公空间,目前租给了包括The office Group在内的多家租户。

  • 280 Bishopsgate, EC2

投资机构CBRE Global Investors以逾1.8亿英镑的价格,收购了苏格兰皇家银行(RBS)的前伦敦总部大楼280 Bishopsgate。

据悉,CBRE将与Arax Properties公司合作完成这笔交易。

房产圈的结尾提示:

目前来看,不管鲍里斯反弹能够持续多久,各个权威机构都预测,未来一年英国的房价肯定要涨的,而且最近房地产市场的活跃表现也证明了这一点。

对于刚需买家来说,目前较低的抵押贷款利率,也给了大家一个很好的踏上住房阶梯的机会。

而对于海外买家来说,在春季预算(可能会对海外买家征税)出台之前,抓紧最后的窗口期出手,总归是利大于弊的。

如果您对英国的房产感兴趣,欢迎添加客服微信BuyHomeUKSerena咨询。