英国住房危机日益严重,Boris上台能解决什么问题么?

0
39

多项调查数据表明,由于住房供应短缺,房价居高不下,英国目前正面临着严重的住房危机。

一、住房危机日益严峻

根据BBC的调查,在2017/18年度,尽管英国房屋供应总量达到了创纪录的22.2万套,但仍远远低于30万套的政府目标。

而且, 新房屋开工数量在今年第一季度再次下滑9%,住房短缺的情况日益加剧。

与此同时,自08年金融危机后,英国的房价却一路扶摇直上。

如下图所示:英国的平均房价数。

据政府官方数据,在2018年度,英国的平均房价已经达到了平均工资的8倍左右。

如下图所示:英国的平均房价与平均工资比

在过去20年里,房价的飙升让越来越多的年轻人丧失了购买的能力。

Institute for Fiscal Studies的最新研究显示,对25至34岁且年收入介于22,200至30,600英镑的人群来说,自有住房比例从20年前的65%下降至27%,这意味着中等收入的年轻人拥有自有住房的几率几乎减少了一半了以上。

在东南部,自有住房的比例差距最大,从64%下降到了32%。在首都伦敦,这一比例也从47%下降到20%。

如下图所示,中等收入的年轻人自有住房比例比较数。

这一问题引起了社会各界的关注,就连新任首相鲍里斯也公开承认过,英国住房危机的严峻性。

早在去年10月的保守党大会上,鲍里斯就提到:”在我们国家,40岁以下人群的房屋自有率远远低于法国或德国,这反映出过去几年政府未能建造足够的住房”。

同时,他也认为,这对保守党来说是一个巨大的机会,意在将会全力解决住房危机。

在今年的首相演讲中,鲍里斯再次承诺道:“希望数百万年轻人有机会拥有自己的房子。”

然而,

从目前的情况来看,鲍里斯在接棒特蕾莎•梅(Theresa May)后,一直忙于脱欧相关的内政外务,并没有将关注点放在房地产上。

鲍里斯表示,住房危机是新政府不得不面临的一项巨大挑战,但暂不会优先考虑它。因为在现有形势下,英国能够在10月31日顺利“脱欧”,才是重中之重。

二、住房危机能解决吗?

既然短期内住房问题不会被提上政府的议程,那长期来看,新政府能否解决住房短缺这一世纪难题呢?

对此,很多业内人表示,未来还要还是看Sir Edward Lister的表现。

Lister曾担任Wandsworth议会主席近20年,随后成为鲍里斯在伦敦市长期间的幕僚长,担任市长办公室主任,不仅为其出谋划策,还在后来的首相竞选期间发挥了关键作用。

对于Lister将继续效力于鲍里斯政府一事,Savills的住宅研究主管Lucian Cook发表了自己的看法:“非常庆幸Lister能够加入唐宁街10号,他对英国面临的住房挑战非常了解。”

为什么大家在住房问题上对这个人抱有这么大期待呢?

这是因为Lister不仅是鲍里斯的得力助手,还是Homes England这一非政府公共部门的主席,而Homes England存在的意义就是为了保障英国居民有更多的住房,包括增加新建房屋的数量,改善经济适用房的质量,加快建设速度,利用土地和投资,促进地方经济增长等。

自Lister加入Homes England以来,在推动大型重建工作,加速新建住房数量等方面,积累了丰富的实践经验,自2016年度以来,英国房屋供应量发生了激增,在2017/18年度创下了22.2万套的历史新高,这其中,Lister可以说功不可没。

正因为在Homes England担任主席期间,Lister提供了一些卓有成效的策略,所以大部分人倾向于将希望寄托在他的身上。

至于未来Lister是否能够真正实现自己所说的,让Homes England成为政府的住房加速器,还要拭目以待,毕竟,这一问题并非近年才有,而是一个“历史遗留问题”

三、住房危机由来已久

英国的住房危机是由于长期的供需失衡造成的

一方面,人口增加、移民涌入导致住房需求不断增加。

自上世纪80年代以来, 随着经济、社会、医疗等方面的不断发展,国民平均寿命逐渐延长,出生率远远高于死亡率,导致英国人口一直保持高速增长的状态,2019年,英国人口总数已经达到6,694万。

据国家统计局(ONS)预测,未来几年,英国人口还将保持进一步增长,到2041年中期,英国人口数将突破7,000万大关,达到7,290万。

如下图所示:2019-2041年英国人口增长预测数。

而且,由于英国经济实力雄厚,吸引了大批海外人才流入,外来移民的涌入也增加了住房的需求。

自1994年以来,英国移民流入数开始远超流出数,近年来这一状态更呈增大的趋势。

据英国内政部(Home Office)和国家统计局(ONS)的数据显示,过去的一年里,有25.8万人来到英国,打算在英国停留12个月或更长时间。移民人数最多的国家是中国、印度、波兰、美国和澳大利亚。

如下图所示:英国长期国际移民数变化。蓝色–移民流入数;黄色–移民流出数;绿色–移民净流入数。

此外,生活方式、观念的转变,导致家庭的结构发生了很大的变化,每个家庭的规模也日趋减小,这也成为了增加住房需求的一个因素。

据统计,2018年,英国共有1,910万个家庭,比2008年的1,770万个增加了140万户,涨幅8%。

从上述数据可以看出,英国民众对住房的需求是与日俱增的,但另一方面,房屋供应量短缺的问题却迟迟得不到解决。

首先,英国在住房建设的管控和审批方面相当严格,外加资金缺乏,政府规划不足,建筑效率低下,所以没法做到“高产”。

英国国家审计署(NAO)的报告表明,由于缺乏一个明确的交付计划,英国政府每年新建30万套住房的承诺几乎难以实现。

该报告称,目前只有44%的地方政府制定了详尽的建造计划,来说明如何满足新建住房的需求。由于缺乏规划,预计到2020年,约50%的地方政府可能无法建造足够的新建住房

其次, 英国建筑业缺乏熟练技术工人,阻碍了住房供给。

英国建筑商联合会(Federation of Master Builders)的一项调查报告显示,熟练工人短缺是阻碍房地产建筑商建造更多新房的重要因素之一,这一因素对中小房地产建筑商的影响更大,44%的中小房地产商认为,未来3年,建筑业技术工人短缺将比融资问题更令人担忧。

此外,FBM还表示,建筑业严重依赖欧盟工人,该行业有近十分之一的工人来自于欧盟国家,如果未来英国脱欧,很可能会进一步加速工人流失。

再次,商业开发虽然是英国房地产市场的主导力量,但未能有效发挥作用。

据有关报道, 自上世纪80年代以来,由于政策和资金缺乏的影响,政府部门放弃了许多大型住房建设项目,尽管人们预期,私营部门将填补英国房地产市场的空缺,但由于种种原因,这一预期并未完全实现。

可见,由于多方面的综合因素,英国供不应求的局面一直无法得到有效解决,英国住房危机也日益加重,房价更是节节攀升。

因为无法支付高昂的房价,越来越多的年轻人选择和自己的父母住在一起,数据显示, 2018年,在20岁至34岁的年轻人中,有四分之一的人与父母同住,相较2008年增长了24%。

如下图所示:英国与父母同住的年轻人(20-34岁)数量

这也是为什么在脱欧不确定性存在的情况下,仍有很多海外投资者抓住英镑汇率不断下跌,房价增速变缓的机遇,加大对英国房产的投资。因为,站在长远的角度来看,供需矛盾是刺激房价上涨的主要因素之一。

四、新政府如何应对

对于如何解决住房危机的问题,有专家认为,目前住房政策的重点应该放到提高供应弹性上,能够建设更多和适应市场需求的住房。

比如,考虑放宽规划审批条件,让地方议会有更大的建设和贷款自由度,积极引入社会资源,为住房建设提供更多资金;提高房屋建筑行业的创新能力和生产能力,培养更多的建筑人才,鼓励模块化建设等创新方式;通过税收等政策鼓励自建计划、减少空置房的数量等;提高土地利用率,比如进行棕地开发等。

实际上,面对住房危机,历届政府也采取了一些措施,但取得成效的同时也引发了一些争议。

2013年,英国时任财政大臣奥斯本就在财政预算案中宣布了Help to Buy购房援助计划。旨在解决英国民众,尤其是年轻族群,无力支付昂贵的首付款、难以申请按揭购房的状况。截至2018年12月,Help to Buy购房援助计划总共提供了约117亿英镑贷款,帮助大量首次购房者实现了置业的理想。

如下图所示:Help to Buy购房援助人数

不过,也有批评人士认为,这一举措主要帮助房屋建筑商提高了利润,并推高了房价。目前政府计划在两年内限制该计划,并在2023年完全关闭Help to Buy购房援助计划。

在租赁领域,英国政府也相继出台了一些政策。

今年2月,英国政府又出台了《租赁费法案》(Tenant Fees Act),旨在通过减少租赁过程中的隐形成本,保护租户的合法权益。

4月,为保护租客利益,政府取消了《住房法案》(Housing Act)第21条,不允许房东对租客进行“报复性驱逐”。

但从目前这两项政策的实施来看,效果并不明显,因为租赁行业原本可供出租房屋就不多,这些措施提高了行业门槛,使得可供出租的房屋数进一步下降,反而推高了房租,把成本变相转嫁到了租客身上。

那鲍里斯带领的新政府可能会采取何种措施呢?

目前还不得而知,不过,在竞选中,他也透露了一些房产相关的政策。

比如未来将“大幅削减印花税”,减免50万英镑及以下房屋的全部印花税,同时考虑降低高档住宅的印花税税率。

毋庸置疑,这项举措对英国的房产市场而言是极大的利好。毕竟在2015年的秋季预算中,前财相George Osborne提出的对二套房增加3%的印花税制度,确实抑制了一部分购房需求。

实际上,在鲍里斯上任后,很多房产人士认为,在现有保守党成员中,鲍里斯是对房地产和海外投资最友好的领导人。

印花税减免? 号召民众买房? 不干涉私人租赁?Boris未来想怎么管英国住房市场?

而新任首相是否能在解决房产问题上有所建树,还要静等脱欧的结果~