房产中的资产负债表,怎么建?怎么管理?

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今天,我们就来给大家讲讲房产中的资产负债表是什么,以及怎么使用资产负债表来管理我们投资的房产。

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首先,资产负债表的两个部分,一个是资产,一个是负债

资产,顾名思义,就是我们拥有的有价值

在以房产为核心的资产负债表里,资产的价值就是我们可以查到的房屋的价值,可以是网上公布的市场价格,也可以是相类似的周边房产的成交价。

这个值,可能会比我们实际买房的时候所付的价格高或者低。因为房产价值跟着市场实时波动。房价有时高,有时低,但长期来看(15-25年),房产的价格是增长的。

但很多时候我们投资的房产里面不单单是我们所买的房子,还有一些其他的附属物品,比如家具或者车位等等。家具会有一个折旧,但车位不会。所以这部分的资产价值是慢慢减少还是增加,并不一定。也有可能在某一个时间点这部分资产价值(家具部分)可能就会变成零,就到了我们需要更换家具或者重新装修的时候了。

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跟资产相同,负债,就是指我们所欠下的价值。那对于我们来说,最大的负债是购房的贷款,或者类似融资所得的购房资金。体现在资产负债表中,负债就应该是用我们还未还清的欠款值。

当然,在有些特殊的情况下,会有一些额外的费用产生,比如提前还款的费用/逾期还款的处罚金,在这里我们就暂时不考虑这些情况。

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那么,有了资产和负债两个价值的数据,我们就能计算出我们的净资产(net asset position):资产减去负债的数字。

举个例子,如果我们花了10万英镑投资了一套房产,贷款7.5万英镑,忽略所有其他因素,最简单的一个净资产值就是2.5万英镑。有时候也用net equity来表示这个值。那如果没有贷款,我们是用现金全款买的房,那负债就是0,我们的净资产就是10万英镑。

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再引入一个概念:资本支出(capital expenditure/capex)

资本支出,就是那些我们投入到买房投资这个过程中,用来提高整个房产的价值的那一部分支出,但不能计入我们的经营成本中(operation expenditure/opex)。乍一看是一个比较复杂的概念,但简单点说,就是不算直接在买房那部分的成本里面。一般来说有这么几种:

  • 购房中发生的费用,比如律师费、评估费、印花税等
  • 房屋改建的费用,像是扩建啊、推到部分墙啊之类
  • 家具、电器等

这样看来,资本支出这部分的钱,是比较固定的,而且不会说能以一些别的方式来补偿的。

但是像是物业费和地租等费用,就很明显是经营成本,而这一部分钱是可以从租金收益中抵扣的。

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英国房产圈的结尾提示:

我们今天先介绍一些比较基本的概念,实际上我们要记录一个自己房产投资的资产负债表肯定是有更多细节,更复杂的数据,比如每次换房客中间的时间差带来的小损失,银行贷款收取的产品费用,房产评估费用等等等等…….

但只要掌握了整个原理,再去做这个表,就一点都不难了。

正如我们提到过的,房产的价值本身就是在波动的,然后在贷款之中还可能会有额外的费用发生,这在资产负债表上表现出来就是我们的投资是有不定性、也就是有风险的,资产负债表能把这个不定性和风险量化,能给我们一个更为理性的判断依据。

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