在英国全款买房能够拿到多大的折扣?该选择全款买房还是贷款买房呢?

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有很多朋友会问,在英国买房,用现金全款买和贷款买有什么区别?

房产君(微信ID:fangquanuk)今天就来给大家说说有关于全款买房的事:

【全款买房的折扣】

首先,用现金全款买现房(包含二手房)在大多数情况下,都是会比贷款买房更便宜的。而且房产的卖家普遍也更倾向于接受全款买家的offer,“现金为王”的概念放在英国房产市场上一样行得通。毕竟相比起贷款买房,全款买房省掉了很多申请贷款的流程,也去掉了很多万一贷款批不下来导致双方浪费时间的风险。

现金买房可以为买卖双方节省下大量的时间。卖家也可以早点拿到这笔卖房的资金挪作他用。

所以如果你是一个能够拿出全款的买家,有可能在谈判桌上是处于优势地位的。大可以看看卖方会愿意为这额外的时间成本支付多少对价。

但同时,这也不绝对!

1,很多卖家不缺时间,只要offer好,并不一定会优先考虑现金买家;同样自己卖房,一个贷款的买家出价40万,一个现金买家出价38万。 如果你是卖家,你是多等1-2个月卖给40万的贷款买家,还是急一点卖给38万的现金买家?

不同的人,不同的情况下,卖家可能会有自己的选择。

2,很多卖家自己身处在chain当中,也就是说卖家自己也需要找好下一处房屋,所以也不希望现金买家来加快这个流程;

3,很多现金买家需要提供的资金来源证明更多,步骤更繁琐;

4,期房的卖家,也就是开发商,并不在乎客户是现金买还是贷款买。

根据政府统计网站的官方数据,英格兰范围内,贷款买家的数量大概是全款买家数量的1.5倍。 

那么,现金全款买家买房,能比贷款买房,能谈下更多多少的折扣 ?

这个问题真要调查起来其实比较复杂,因为正如前面说过的,每个卖家的情况都不一样,有的卖家急,有的卖家不急。 那如果真要讨论这个问题的话,我们只能看看大数据:

看看英国范围内,同一个地区用贷款买房的成交均价,和用现金全款买房的成交均价的房价对比。 

从政府的数据中,我们得到了下面这样的数据。 

表格中间这一列,就是贷款买房和现金全款买房的房价差对比。  我们可以发现,在全英国的范围内,用贷款买下来的房子的平均成交价,要比用现金全款买下来的平均成交价要高9%。   这样的数据,可以看成用现金全款买房平均能砍下价格的平均折扣。 

而表格的右边一列,代表贷款买家和全款买家的比例数量,以伦敦为例,伦敦贷款买房的交易数是全款买房交易数的281%,即2.81倍。

具体到各个地区,伦敦的全款买家比例是最低的,只有贷款买家数量的1/3,并且伦敦是整个英国房产市场中,唯一一个贷款买房的平均成交价比全款买房平均成交价低的地区。这跟好几个因素有关,我们之后会进行讨论。 

西米德兰兹是伦敦外,全款买家比例最小的次级行政区,只有贷款买家数量的一半。而全款买家的成交均价要比贷款的均价要低10%,差不多是英格兰的平均水平。

东英格兰和东米德兰兹这两个地方贷款买家大概是全款买家的1.5倍,折扣却并不如英格兰北部地区那么高,分别只有7%和5%。而东北英格兰和西北英格兰,贷款买家只比全款买家多了大概1/5,全款折扣却达到了14%。

西南英格兰是英格兰唯一一个全款买家数量超过贷款买家数量的地区,当然折扣也是最小的,只有2%。

标红的是苏格兰和威尔士,我们暂时不做讨论。

由此可见,全英国上下,全款买房存在一定折扣,大概率是英国的整体环境。哪怕是在全款买房占市场主流地位的西南英格兰,也能比贷款买房多拿一个2%的折扣。

这里唯一的一个例外是伦敦。

根据上表可以看到,伦敦贷款买房反倒比全款买房便宜了7%。这是由于伦敦的地位,买家类型和房价太特殊的原因。

伦敦,其实存在这两个房地产市场:核心伦敦的豪宅市场,和核心以外的普通伦敦房产市场。 这两个市场有明显的差异。

伦敦的平均房价贵,哪怕是刚需房也要到了40万英镑以上,加上生活成本高昂,刚需买家能够掏出大笔现金用全款买房的极少,大多用贷款买下。 

而伦敦核心地带的豪宅是全世界公认的优质投资标的,虽然金额非常大,但在全球超级富豪眼里也不算什么,全款买下,却又不在少数。

核心区豪宅和刚需住房价格的两极分化,使得伦敦在平均价格的统计中出现了贷款买房比全款买房便宜的现象。

也就是说,大量刚需贷款买房的交易的基数很大。 而全款买房的交易相对比较少(只有贷款买房交易量的1/3)。 同时全款买房很多集中在核心区的高价房上,这些高价的成交,拉高了全款买房的均价。 这才导致了在全伦敦大数据的统计下,贷款买房均价低于全款现金买房的情况。

而在实际情况中,单独拿出一套特定的房,全款买总是会比贷款更有优惠的。

【为什么有折扣】

那么,除了卖家考虑到时间成本,而愿意在全款买房的交易中让出一部分利益之外,还有什么原因使得全款买房普遍比贷款买房便宜呢?

大体可以分为三个情况。

一种情况来自于卖家,就是上面说道的卖家要考虑时间成本。

既然已经在挂牌卖房了,那么当然是希望可以获得一大笔现金挪作他用。有可能是要卖了旧房买新房,有可能是要优化自己的资产配置,也有可能是产生了什么变故急需用钱,所以买房套现。房产本身就是一种可以长期性持有的投资产品,既然已经决定要卖了那么多半是希望越快越好的。

第二种情况来自于房产本身。

在英国,有很多的房子会通过只收现金的方式出售(Cash Only),有时候并不是因为卖家急需用钱,而是因为他们的房子根本就贷不到款…房屋内部太破,或者是建筑结构的问题,银行在买家申请贷款的时候会详细评估他们放贷风险,如果房产不达标,银行也不会把钱贸然放出去,增加自己的坏账风险。

比如说这种,可能就有贷不到款的风险:

虽然有披露义务,但一般卖家多半也会加以美化,这就需要买家自己去判断了。有可能是重大的缺陷,有可能是什么需要重大的损伤,还有可能是建在容易塌陷的地基上。绝大多数的拍卖房就属于这种。

总之如果是房产本身贷不到款的问题而只能用现金全款买。 这就意味着银行呢认为这套房子有风险。如果只是因为破那还好办,可以自己现金买下后装修好再找银行remortgage。  如果是因为一些其他的重大隐患,那还是尽量远离就对了。

第三种情况来自于市场。

在一个买方市场中,买家本来就占据了绝对的优势,哪怕是贷款买房都能找卖家谈到一个低价,又何况是全款买房。如果有一个城市或者地区有一个特点就是人口净流出,经济不景气,房产供大于求,房价随时都有贬值的风险…这个时候卖家只要找到人接盘就已经谢天谢地了,全款买家自然可以在很大程度上扩大他们的谈判优势。

【全款买房的优劣】

对我们买家而言,全款买房都有哪些优势,又有哪些不好的地方呢?

优势:

1)成本低,价格便宜。

从上面的表格里也能看出来,英格兰各地全款买房的价格都会比贷款低,平均在10%左右。而且不申请贷款而节省下来的一系列额外费用细算下来也是挺可观的。并且不用支付利息。

2)高效。

即便是在一个房产供不应求的卖方市场中,全款买家还是很有竞争力的。就算谈不下折扣,面对有其他买家一起竞争的时候,出同样的价格,卖家也会倾向于选择全款现金买家。  这也是快速买入看中的理想地段房产的一条捷径。而且在办理购房手续的时候速度会快得多。

劣势:

1)挤压流动性。

我们以前的文章中有提到过,就算是马斯克,碧昂斯夫妇这种身价过亿的超级富豪,都会选择贷款买房或者盘活资产来解决流动性的问题,放在我们身上当然也是适用的。如果是为了优化资产配置,分散投资而选择海外置业,那么把如此多的“鸡蛋”放在一个篮子里,反而是违背初衷了。

2)不够灵活。

在英国利率处于历史低位的时候,不撬动杠杆实在是一件比较可惜的事情。市场上的贷款产品利率最低的连2%都不到。如果可以用贷到的这笔钱去创造超过利率的收益,那怎么算都是不亏的。

当然如果先全款压价买下,之后再找银行remortgage把现金流释放出来,也是一个不错的方向哦。