在过去两年半的时间里,英国的脱欧进程上演着各种反转。
到目前为止,因为协议谈不拢,国内意见不统一等问题,已经基本确定了3月29日的正式脱欧日期要延长。纷纷扰扰2年多的脱欧,又要迈入一个新的旅途…
虽然各种专业人士对于脱欧的看法不尽相同,有看好的,也有唱衰的。但资本却大多持乐观态度。
据最近Hampton关于伦敦房产的商业报告显示,2018年下半年,海外买家大量“抄底”伦敦核心区(Prime Central London)的顶级豪宅,所占比例高达57%。伦敦核心区的豪宅,超过一半都是来自国外的富豪们买的。
这一比例创下了6年以来的新高,仅次于2012年的58%。
图为2011年到2018年大伦敦及伦敦核心区海外买家的占比情况,从2016年脱欧公投以来,并未出现部分悲观人士所说的逃离现象,相反还出现了踊跃买入的情况。
海外买家的买入趋势,和英镑汇率高度重合。除了2016年下旬刚刚宣布公投结果的当口,买家避险情绪增加而没有出现大量买入,往后的英镑汇率低点几乎都出现了海外买家涌入的情况。对应在上图中就是每峰的高点。
上文第一张线性图中,代表伦敦核心区的黑线随汇率变化有起有伏,但下面那一条代表大伦敦地区海外买家占比的蓝线却在脱欧公投之后,每年持续走高。这是因为核心区的天价房价在价格的敏感度上更高一些,所以受英镑汇率的影响较大。
而大伦敦地区整体的房价比起核心区则要便宜得多,所以价格的敏感度不如后者那么高,所受汇率短期波动的影响较小。而在脱欧之后,英镑整体都处在一个相对低位区间。所以随着形势的逐渐明朗,海外买家的比例是逐年增高的,而不是上下波动。
在这些买伦敦核心区房产的海外买家中,来自欧盟的买家,占据了最大的比重。
2018年下半年,伦敦核心区的顶级豪宅销售中欧盟占比19%,也就是说每5套顶级豪宅当中,就有一套是来自欧盟的买家买的。这一比例在2017年下半年仅为10%,仅一年时间就翻了一番。
下图为欧盟买家在大伦敦以及伦敦核心区房产市场所占的比例。
自从2017年下半年以来,欧盟买家在伦敦的买房比例已经连续三个统计期上升,并且处在一个相对的历史高位。
据同份报道显示,受石油经济的影响,来自中东的买家则较2017年出现显著下降,核心区买家比例从15%降到了8%,少了一半。
也就是说中东买家原本占据的市场比例,被包括欧盟在内的其它买家覆盖了。
下图为大伦敦地区的买家比例,海外买家占总比例的36%,欧盟和亚洲买家的占比最大。由于中东买家一度降至冰点。
来自欧盟的资本的态度更具说服力。
若不看好脱欧之后的伦敦,那么欧盟买家断然不会选择在这个时候买入伦敦豪宅。仅仅因为汇率低而甘愿冒着高风险抄底,无疑是拣了芝麻丢了西瓜。因此,在欧盟买家看好伦敦房产市场未来行情的前提之下,低汇率买房才能对他们产生吸引力。
其实不仅仅是这些买伦敦核心区豪宅的欧洲富豪们,
代表企业和财团的资金同样在趁英镑地位“跑步入场”,抓紧抄底伦敦房产。仅西伦敦,2018年来自欧盟的大资金就买了超过10亿英镑的写字楼。
法国奢侈品巨头路易威登LV以32亿美元的价格收购了总部位于伦敦的酒店巨头Belmond
德国基金Deka Immobilien花4.5亿英镑买下Verde。
西班牙Zara也参与了高盛新欧洲总部大楼(伦敦金融城40 Shoe Lane)的竞标,只可惜最后输给了韩国国家养老基金(NPS),一同落败的还有“香港买地王”李嘉诚。
在英国脱欧问题上,有最多的资源和信息,能够判断未来走势的莫过于英国和欧盟。从某种程度上来讲,因为体量更大,欧盟的话语权还要更大一些。
如今不管是欧盟的顶级富豪,还是欧盟的企业和财团,都在用他们的资金说话:趁着英镑低位,抓紧时间抄底入手英国资产。
我们远在中国的中小投资人在信息量上和欧盟的顶级资本完全没得比,但从欧盟资金抄底买房的行动上来看,对于脱欧之后伦敦房市的行情和走向,他们至少是不悲观的。
房产圈的结尾提示:
英国住房机构从2011年起就针对伦敦的房产市场进行了跟踪调查,其最新的数据显示2018年下半年,伦敦中心区来自海外的买家创下了6年以来的新高,其中又以来自欧盟的买家比例最高,意味着欧洲富豪们对脱欧后的英国持乐观积极态度,所以选择在英镑低位的时候布局核心区的顶级豪宅。
结合我们昨天发布的 7400亿英镑的全球最大主权基金:无惧脱欧,继续加大对英投资!
更能看到聪明的欧盟,是如何牢牢握住机遇的。
同期有关商业地产的报告也显示,欧盟的企业和财团也在趁低价抓紧买入伦敦的商用办公楼,在动辄十亿英镑的大手笔买单背后,几乎可以肯定他们做过有关于伦敦未来经济发展形势的详尽调查。紧跟大资金的步伐,也不失为一种投资策略。