科普贴:在英国买二手房,需要注意什么?又有哪些费用?

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一直以来,有很多客户都在咨询我们,在英国买二手房需要注意些什么?又有哪些费用?

今天这个科普贴,请听房产君(微信ID:fangquanuk)为您细细道来…

一,重点检查几个地方

 

二手房因为使用年限较长,多少是不如新房,会有这样那样的问题的,有些问题可能连上一任房东本人都不知道。而一旦发现什么问题,其实都是可以议价的。

1、门窗

看房的时候就可以重点看看门窗是否安全,有些房子结构上的问题也可以从门窗中看出来。

为了保证高能效等级,现在的新房窗户都是双层。老房子的窗户基本都是单层的。

一些门是有暗锁的,这个也得注意一下。

 

2、供暖

有调查显示30%的二手房买家都会想知道房产冬天的供暖状况。并不是由暖气片本身的问题造成,有时候房子老化,密闭性差等问题都会使房间供暖不达预期。

英国冬长夏短,供暖系统对于生活意义重大。

如果买房的时候不在冬季,至少也要检查一下供暖设备是否运行完好。

 

3、水泵

其实就是检查水管,水龙头,马桶之类的出水量如何,会不会漏。如果浴室在二楼的话打开淋浴检查一下水压。

4、锅炉(Boiler)

Boiler负责房子的热水供应,很多很多住二手别墅的小伙伴可能都有着切肤之痛。老旧的锅炉发挥非常不稳定,经常会因为压强之类的问题而出不了热水。而且锅炉的维修费用昂贵,更换不易。在换锅炉的时候没法住人,对于投资的房东来说影响还是蛮大的。建议在买二手房的时候一定要了解清楚锅炉的型号,年代,使用寿命等信息。

 

5、电路

老房子的又一大非常磨人的问题就是电路问题。

电路老化,频繁跳闸非常影响居住体验。而且多数情况下你是不知道问题出在哪里的,得请电工来看。

在看房的时候其实没啥好的办法可以检测电路的情况,有时候就是说跳就跳了也不会有什么征兆。可以让房东出具一份房产电路报告之类的文件,了解一下房子的电路情况。不然以后和住户之间的纠纷会很难处理。

 

6、潮湿

印象里这个我们说过很多次了,潮湿是所有房子的天敌,不过其它条件多优秀,出现霉斑,腐烂就意味着一定是不适合居住的,也会导致房子大幅贬值。房子是不是潮湿一下就能感觉到,很好辨别。不过也得看它本身的朝向是否有问题。如果本身房子朝向不错,采光有保障,只是原主人的生活习惯致使局部潮湿发霉,那还是可以考虑的。但如果是本来朝向就不好,当地环境又潮湿,那还是敬而远之。

 

7、地板,天花板

一般民居地板和天花板都是木制结构,内藏通水管道。看地板天花板的情况可以大致知道房屋的管道情况。管道膨胀,漏水等问题都会影响到地板和天花板,看房的时候肉眼就可以发觉到。

8、邻居

老房子的隔音效果大不如新房,可能隔壁开个party就会有明显的嘈杂声音。虽然我们可以通过寻找第三方帮助来强制邻居停止制造噪声,但终归不是什么长久之计。

所以买房之前就了解清楚了,左邻右舍都住的是怎么样的人,这附近又是以哪一类人居多。

忽略社区因素只看重房产质量,这种房子自然不好租也不好卖。

二,直接做一份评估报告,省心省力

如果您觉得,要注意这么多东西,自己又不是专家,看不出来问题怎么办?

那就直接做一份评估。

做房子评估调查的方式,从复杂到简单,有下面几种:

1 整体建筑评估或结构评估:Building Survey

2 买家报告:HomeBuyer Report

3 单纯的价格评估:Valuation Report

我们一一来看一下:

1 最详细的整体建筑评估Building Survey

这种评估报告一般会有好几个工程师一起完成,内容非常详实,而且他们会主动去找房子的一些潜在问题(即使现在完全看不出来或者不会有直接的影响)。这种报告会有很多细节的检查,包括房屋是否受潮、排水系统是否完好、是否有蛀虫啊、房屋结构是否完好,甚至会跑上房子的屋顶,钻到房子的loft中去判断屋顶和横梁的状态。 总之,就是一个非常非常详细的房屋建筑情况报告。

一个Structural Survey一般包括这些东西:

  • 房屋的整体结构是否经过改动或者有所损坏;
  • 承重墙是否有改动或者移动过
  • 是否有未经允许的改建
  • 有没有什么脏东西是需要专业清洁才能移除的(例如石棉网的损坏啊等等)
  • 是否受潮或者有受潮的迹象
  • 木结构是否受虫蛀
  • 屋顶的一些问题
  • 窗户是否有任何损坏
  • 墙砖是否有损坏
  • 地基是否有损坏
  • 排水、电和排风系统是否完好
  • 任何可能有问题的地方……

2.最常见的买家报告HomeBuyer Report

这份报告呢会对房子的主要的一些方面进行一个检查,会给出一个建议,大概就是说这个方式是不是马上就需要重新修复啊,或者在将来的某个时间点(几个月或者几年)之后可能会需要修葺啊,或者这个房子的状况本来就非常好,完全不需要做什么修理。

但是,这份报告呢,主要是详细检查一些房子里肉眼直接能看得到的部分。不会为了做检查而对房屋做出任何一点损害。比如要检查是否受潮,这份报告就不会说掀开地毯去看(因为会破坏地毯),而且有时候可能不会每一个角落都能检查的到。所以这份报告对于一些Flat公寓来说其实是没有太大的价值,因为那些真正值钱、重要的部分(比如供暖管道系统、房顶)这些地方,这份报告都不会覆盖到。也就是说这些细节的东西,在Structural Survey上会有详细的描述, 但是HomeBuyer Report就不会有了。

3.银行做的贷款评估报告Valuation Report

一般来说,如果是贷款买房,那么借款方(通常是银行)就会在批复贷款之前请人做一个房子的评估报告。确定一下这套房子是否真的值这个价钱,这样确保万一买房人贷款还不上的话,银行收回了你的房子卖掉还能把你之前的贷款给还清了不会亏本。

大概就是银行请一个建筑师或者工程师之类的专家来看看房子的情况,大概确认房子的建筑情况是没有什么大问题,是值这个价的(就是买卖双方同意的成交价)。这种报告呢只会检查那些最明显的会明显影响房屋价值的地方,所以只会提出一些非常明显的问题,像是房顶缺了一块啊之类的……

通常情况下,连房子受潮啥的都不会写在报告里。

三,买二手房的流程及费用

1.买房流程

1)协商房价:通过中介,买家卖家协商价格。出价时,中介提供的关于房产的描述必须准确。而此时,还有很多细节问题需要进一步商榷。

2)申请贷款,房屋鉴定:在申请贷款的时候,银行通常要求买家出示房屋评估鉴定书,如果没什么问题就会继续调查房产的合法所有权,准备贷款手续。

3)买方律师进一步调查:买方律师将在在国家地产登记局查证该房屋所有权的注册登记档案是否属实,同时调查房产背景。

4)签署合同,完成交易:通常来说,银行会把贷款转给买方律师,最终经过卖方律师进入卖家账户。

2.买房费用

1)定金

2)律师费:产权过户涉及到法律问题,就需要请个律师(solicitor)或者房产专员(conveyancer )来处理相关事宜。一般而言律师贵些,房产专员便宜些。收费按照恒定费用或者房产价值一定的百分比不等,大致需要准备800-2500英镑。

3)贷款成本:申请一个贷款产品所包含的费用大体包含两项,一个是贷款安排的手续费(Arrangement Fee),另一个是贷方的估值费用(Valuation)。手续费对于不同的贷款产品不尽相同,有的甚至不收手续费,但相应的,贷款利率会有所上升,这得看你如何取舍。不同价位的房产手续费大体上差不多,在1000英镑左右。多数情况下你可以不在申请贷款的时候马上付款,可以在还贷的时候一起偿还,当然也是要付息的。而估值费用则是在你申请贷款的时候借出借方为你的房产做的专业的价值估算。一般而言估算所产生的成本需要借贷人来掏。而且这笔费用和房产价值直接挂钩,大体在200-600镑之间。

4)首付,印花税

5)质检报告费:如果说前几点都是新房也涉及的费用,那么这个质检报告费就是二手房要涉及的费用了,毕竟二手房可能存在的问题比新房多得多。像我们之前提到的建筑评估Building Survey和买家报告HomeBuyer Report费用和房产价值呈正相关,见下表:

6)土地注册费:凡是英格兰和威尔士的所有房产,产权易主之后就要去土地注册局(Land Registry)注册登记。这里会出现的成本视房产而定,一般在90-140英镑之间。

余款通常交房的时候付清,如果贷款顺利的话,通常2-3个月就能完成交易流程。

3.买房后的费用

那么,买完房之后,要入住或者出租,还需要交一些别的费用。

1)市政税 Council Tax,谁住谁交

市政税是交给房屋所在地市政府的,以支付政府收集垃圾、清扫街道等公共服务的费用,根据房价的高低,这个税费分A-H八个等级,每年从1000英镑以下到2000英镑左右,具体每个市政厅的规定不一样,根据您的房型对您的收费也不一样。

具体自己家是什么Band,要交多少,可以去政府官网上查询:

https://www.gov.uk/council-tax-bands

2)物业管理费 Service Charge, 房东交

这个跟国内一样的,按房子的面积交钱。

3)土地租赁税 Ground Rent,房东交

如果房子是Leasehold的话,大概每年25英镑到几百英镑不等,很小的一笔。

4)水电煤气,谁住谁交

用多少交多少。

5)电视费,谁住谁交

在英国看电视是需要缴费的,为了补贴BBC这样没有广告的电视台,因此看电视必须申请TV License,彩色电视约每年150英镑,黑白约50英镑。

6)保险

常见的保险有Content保险、建筑保险、租金保险等,一般几百到几千英镑不等。这个根据您的需求,需要保的范围,金额和内容,您自己考虑是否需要,市面上太多太多选择,您挑性价比高的靠谱的就好。

7)出租中介费

如果是买房出租的话,可以找中介代理,一般来说是一年房租总收入的10%左右。

8)中介管理费

出租之后如果还需要中介进行全权管理,需要交中介管理费,大概是每个月房租收入的2.5%-6%。这个具体和中介商讨范围后确定。

 

房产圈的结尾提示:

买二手房通常来说要注意更多问题,在调查方面也要多费一些心思。如果您是海外买家,觉得二手房太麻烦,欢迎您加微信fangquanuk,向房产君咨询您想要的新房。