去年八月，一则不起眼的消息在伦敦商业地产圈传开。
英国百年奢侈品牌Burberry（巴宝莉）坐落在威斯敏斯特区Horseferry Road的全球总部大楼，正式挂牌出售。
卖方是英国上市房产商Derwent London，委托CBRE操盘，要价1.45亿英镑，预期收益率约6%。
这栋楼叫Horseferry House，是一幢上世纪三十年代的Art Deco风格建筑，2008年完成全面翻新，共16万平方英尺，Burberry把自己的设计工作室、高管套房和创意空间全都安置在这里。
消息一出，来自亚洲的投资者开始出现在洽谈名单上。
其中就包括一位印度尼西亚买家。
这件事本身不算大新闻。
但放在一个更大的背景下来看，它其实是一幅越来越清晰的图景中的一角——亚洲资本，正在伦敦商业地产市场大举布局。
1.日本人成了伦敦最活跃的亚洲买家
根据仲量联行（Savills）2025年底的研究报告：
日本投资者已经取代了其他亚洲资本，成为当前伦敦商业地产市场最活跃的亚洲买家群体。
证据摆在眼前：
2025年六月，日本地产公司Daibiru——三井商船集团（Mitsui OSK Lines）旗下子公司——以1.69亿英镑从Barings手中买下了伦敦金融城核心区的Capital House，地址在King William Street 85号，距离Bank Station步行不到一分钟。
这是Daibiru首次进入英国市场。值得一提的是，这栋楼经过2021年以来的全面翻新，获得了BREEAM”Excellent”环保认证，租客包括三井旗下的MOL欧非总部。
同年稍早，住友三井银行（Sumitomo Mitsui Banking Corporation）代表一名私人客户，在伦敦金融城东侧以约1.5亿英镑买下了One Portsoken大楼，成交收益率约7.25%。
进入2026年一月，Daibiru再度出手。
这次目标是圣保罗大教堂对面的Warwick Court，从三菱地所手中收购了这栋楼的部分权益，成交价约3亿英镑，折合每平方英尺1,456英镑。
Daibiru在全球的境外资产组合由此增至十个，分布在四个国家。
日本资本如此密集地在伦敦扫货，背后有清晰的财务逻辑。
日本国内长期维持超低利率，日元汇率又相对疲软，这意味着日本机构投资者在换算成本后，能以极低的资金成本买入伦敦优质办公楼，再赚取6%至7%的英镑租金收益率。这种”利差套利”的吸引力，在当前全球利率环境下相当突出。
2.新加坡资金：低调而稳健
与日本买家的高调入场相比，新加坡资本的动作更像是水面之下的暗流。
Savills的报告指出，新加坡投资者持续活跃于伦敦及整个欧洲市场，是目前整个亚洲圈子里最稳定的跨境买家之一。
而根据仲量联行的统计，新加坡资金在2025年里，也是澳大利亚商业地产市场最活跃的境外买家。
WealthBriefingAsia的一份深度分析文章指出：
新加坡的家族办公室和私募基金，正在把英国商业地产纳入更复杂的多元化资产组合。
它们不再满足于传统的核心办公楼，而是转向物流仓储、医疗健康、出租公寓等”现金流＋结构性增长”并存的细分赛道，投资逻辑越来越成熟。
英国房地产中介公司Colliers的数据显示：
2025年初，国际投资者完成了英国商业地产市场约58%的交易额，可见伦敦对境外资金的吸引力依然极强。
Savills Research则统计，2025年上半年英国商业地产总成交额约为219亿英镑，其中第二季度单季就成交了约100亿英镑。
3.中国资本
相比日本和新加坡，中国香港和大陆资本近年来在伦敦商业地产市场的活跃度有所下降，但并未消失。
香港上市的远东集团（FEC）持续在英国深耕。在曼彻斯特，他们已被大曼彻斯特联合管理局选定为开发合作伙伴。在伦敦金丝雀码头，他们持有Consort Place住宅开发项目。此外，FEC旗下另一项目——米德敦的40 Furnival Street办公楼——已在2025年完成出售，买家是由香港富商Calvin Choi掌舵的AMTD IDEA集团。
就在今年一月，一篇来自地产研究机构的文章详细记录了中国买家重回伦敦的迹象。
文章指出，当前中国投资者进入英国的逻辑，已经超越了简单的资产保值，更多的是看中英国法律体系的透明度、清晰的所有权结构和对国际投资者的产权保护。
4.伦敦，为什么始终是你？
从这一系列交易来看，亚洲资金指向伦敦的逻辑，其实相当一致。
收益率是第一块拼图。
2023年至2024年的利率上升周期，让伦敦办公楼的资产价格经历了相当幅度的调整。
在经历了这轮重定价之后，高品质的核心区办公楼如今能提供6%至7%的初始收益率，这对持有低成本日元或新加坡元的亚洲机构投资者来说，是极具吸引力的入场时机。
CoStar Analytics预测，英国商业地产2025年的总回报有望接近11%。
产权安全是第二块拼图。加拿大和澳大利亚对境外买家的限制正在收紧，美国的地缘政治风险让大规模资产交割充满变数。相比之下，英国保持对国际资本的开放态度，法律体系成熟，交易流程透明。这对于来自亚洲的家族资本来说，稳定性价值不可低估。
租户质量是第三块拼图。Burberry总部、MOL欧非总部、T Rowe Price……这些全球知名机构作为长租客，是亚洲保守型买家最愿意看到的底层资产逻辑——有人买单，有人守约，有人给你续签。
Burberry那栋1930年代的Art Deco大楼，最终花落谁家，目前还没有定论。
但它挂牌的那一刻，已经足够说明一件事：在伦敦，好的资产永远不愁没有买家——尤其是来自亚洲的买家。
ref：
https://www.ukreiif.com/investment-news/burberry-hq-market/
https://prospects.savills.com/cities-japanese-real-estate-investors-now-the-leading-asian-buyers-in-london.html
