很多海外买家第一次接触英国房产投资，关心的第一个问题是：
租金回报率多少？
这个问题没有错。
租金是现金流，是每个月看得见的收入。
在英国，这个数字放在全球范围内来看依然相当亮眼——根据Paragon银行2025年第四季度的最新数据，英国公寓平均总租金回报率达到6.33%，多租客合租房（HMO）更高达8.61%。
租金本身，在2025年全年仍然保持着近6%的增速，全英格兰平均月租已经超过1,343英镑。
这些数字，放在欧洲任何一个主要城市面前，都很不错。
但如果你只盯着租金，可能会错过更大的重头戏。
1.7年，一个值得认真对待的时间窗口
英国房产市场有一个规律，从数十年的历史数据里总结出来：长期持有，几乎从未让人失望。
Savills最新发布的五年预测数据显示：
到2030年，英国主流住宅均价将累计上涨约22.2%。
2028年和2029年，预计每年涨幅分别达到5%和5.5%——是整个预测周期内涨速最快的两年。
这意味着，今天入场的投资者，越往后，增值曲线越陡。
把视角拉得更长。
以伦敦为例：
过去20年里，伦敦的平均房价已经翻了一倍以上，部分优质区域翻了两到三倍。
曼彻斯特的故事同样引人注目——城市重建、科技产业落地、人口持续流入，推动这座城市在过去十年成为英格兰增速最快的核心房产市场之一。
如果你在7年前买了一套曼彻斯特的公寓，你今天的账面收益，很可能远不止这7年收到的租金总和。
Savills对英格兰西北地区（曼彻斯特所在区域）的预测涨幅约为27.6%，是英格兰所有大区里领跑的数字之一。
英国央行正处于降息周期，市场普遍预期今年内还有多次降息——每一次降息，都在悄悄推高资产价格，降低持有成本。
2.伦敦：稳健增值的全球坐标
说英国房产，绕不开伦敦。
伦敦不是回报率最高的城市，但它是全球资产配置图谱里最稳固的坐标之一。
这里有全球顶级的金融体系，英镑资产在国际投资者眼中长期具有避险属性。
无论政策如何变化，伦敦的核心地段永远不缺租客，也不缺买家。
JLL（仲量联行）对大伦敦地区的预测是：
到2029年，房价累计涨幅约21.6%。
原因很简单：
伦敦的新建住宅供应极度短缺，新房开工数量长期跟不上人口增长。供不应求，是伦敦房价最坚实的底层逻辑。
对于海外买家来说，伦敦还有一个特别的优势：流动性。
将来你要把资产变现，伦敦的买家池子是全球级别的——来自全球各地的投资者会与你竞价，而不是只有本地买家。这意味着退出更容易，价格更有保障。
3.曼彻斯特：北方引擎，增值故事还在写
如果说伦敦是稳健，曼彻斯特代表的是速度。
曼彻斯特是英格兰第二大经济中心。
近年来，BBC、ITV等媒体巨头将全国总部迁至曼彻斯特索尔福德媒体城，多家科技公司和金融机构相继落地，每年吸引超过10万名学生来此就读。
这座城市不仅在吸引年轻专业人群，还在以每年数十亿英镑的城市重建投资持续提升自身吸引力。
结果就是：租金持续上涨，房价持续被推高，出租空置率维持在极低水平。
在安科茨（Ancoats）、索尔福德码头（Salford Quays）等重建热点区域，五年前购入的资产，今天的账面回报已经相当可观。
Savills的区域预测给了曼彻斯特所在的英格兰西北最高的涨幅预期之一。对于持有7年以上的投资者而言，这不是纸面上的数字，而是真实可以落袋的收益。
4.政策打压？更多人选择留下来
近年来，英国对出租房市场的法规调整确实不少。
2026年5月1日起，《租客权利法案》将正式实施，废除无过失驱逐令，租约将转为无固定期限滚动制。
但有意思的是，尽管如此，购房出租贷款数据并不支持”房主大量逃离”的叙事。
最新数据显示，英国购房出租贷款规模在2025年增长了26%。选择留在市场的人，并不比选择离开的人少。
原因不难理解：和其他投资工具相比，英国房产依然是最为稳健的资产之一。
股市的波动，经历过2020年暴跌、2022年加息冲击的人，都有切身体会——账面资产可以在几周内缩水30%，而你几乎没有任何干预手段。
基金和理财产品，在低利率时代收益平平，在高通胀时代更是难以跑赢。
而房产不同。它不会在周一早上突然跌掉20%。它有租金收入做底，有长期供需失衡做支撑，有央行降息做顺风。持有期越长，波动被摊薄，增值越清晰。
很多坚持下来的投资者，是经历了股市和基金的教训之后，把资金重新配置回英国房产的。这不是因为法规让他们更放心——而是因为对比之下，房产的长期逻辑依然是最扎实的那一个。
5.租金是今天，增值是明天
这里有一个很实用的框架，适合正在考虑英国房产的海外买家：
在伦敦买一套质量过硬的公寓，短期租金回报率可能在4%到5%之间，不是最高的。
但7年后，这套资产的价值大概率比今天高出20%到30%以上，加上这7年的租金收入累计，综合回报可以轻松超过60%。
而这7年里，你不需要盯盘，不需要担心汇率，不需要看财报——房产就放在那里，每个月收租，每年增值。
在曼彻斯特重建核心区布局，逻辑类似，但增值速度可能更快——因为起点更低，城市发展势能更强。租金回报率通常高于伦敦，资本增值的空间同样可观。
两座城市，两种节奏，但核心逻辑相同：时间是投资者最好的朋友。
你持有的时间越长，租金把贷款还得越多，资产的净值增长得越快，退出时能拿到的收益越丰厚。这是英国房产市场几十年的历史一遍遍证明过的事实，不是预测，是记录。
6.现在入场，意味着什么
英国央行的降息周期还远没有结束。
今日公布的1月通胀数据降至3.0%，市场对3月降息的预期明显升温。每一次降息，都会带来贷款成本下降和市场购买力增强，两者叠加，都会对房价形成向上的推力。
Savills的预测清晰地显示：2026年是相对温和的一年，但2027到2029年，才是涨幅最集中的爆发期。现在入场，是在爆发前完成布局。
做股票，你可能永远不知道什么时候是底。买英国房产，你知道的是：每推迟一年，你就少赚了一年的租金，也少吃了一年的增值。
ref：
https://blog.magnateassets.com/uk-rental-yields-increased-in-2025-buy-to-let-apartments-lead-the-way
https://pdf.savills.com/documents/Mainstream-Forecasts-Summary.pdf
https://www.landlordtoday.co.uk/breaking-news/2026/02/rental-market-shifts-from-quick-high-yields-to-long-term-capital-gains/
