九榆树（Nine Elms）是伦敦一个占地227公顷的重建区域，位于伦敦沃克斯豪尔（Vauxhall）和巴特西（Battersea）之间，沿泰晤士河延伸。这个耗资150亿英镑的“机遇区”被誉为伦敦市中心最后一块待开发的拼图，但自启动以来一直伴随着争议。
2012年，时任伦敦市长鲍里斯·约翰逊（Boris Johnson）称九榆树为“世界上最伟大的城市中的最伟大转型故事”。但时隔六年后，当耗资10亿英镑的美国新大使馆选址在此时，九榆树却遭到时任总统唐纳德·特朗普的无情吐槽——“实在偏僻”！
这一说法确实很“特朗普”，作为伦敦一区（Zone 1）中的一员，九榆树绝对与偏僻沾不上边。但从中足见人们当时对伦敦南部这个新兴开发区的偏见。
不过，重建区的成功与否只能留待时间去见证。在揭示九榆树最新面貌之前，我们不妨回到2012年，来看看这个重建区一路走来的历程。
九榆树隶属于伦敦旺兹沃思行政区（London Borough of Wandsworth），在泰晤士河畔已有几百年历史，其名称据说源自主干道的一排榆树。
区域的开发始于19世纪初期。1838年，随着铁路的开通，这片具有“荷兰风情”的低沼泽地区逐渐发展起来。1853年，煤气厂在此开业，多年后巴特西发电站也揭开面纱，这一独特的红砖建筑不仅成为了伦敦地标，也在建筑艺术史留下浓墨重彩的一笔。
九榆树的工业发展进一步加速于1857年，当时沃克斯豪尔汽车公司（Vauxhall Motors）在此成立，引发了新一波的工业潮流。
然而，在第二次世界大战期间，九榆树遭到严重轰炸，许多原有的建筑物被毁坏。后来，随着工业的没落和巴特西发电站的关闭，九榆树也逐渐走向衰落，变成了一片没落的工业废墟。
在很长一段时间里，九榆树地区处于废弃状态。曾经繁忙的工厂和码头逐渐荒废，失去了昔日的活力与生机。工业化时代的辉煌逐渐成为历史，留下的只有衰落的建筑和废弃的土地，等待着新的发展契机。
而这个契机出现在了2010年，当时，伦敦市政府在战略层面制定了规划，宣布将南岸的沃克斯豪尔（Vauxhall），九榆树和巴特西作为一个投资区域（The Vauxhall Nine Elms and Battersea，VNEB），规划为机遇发展区。
2012年，该计划获得通过，时任伦敦市长的鲍里斯·约翰逊（Boris Johnson）激情宣布，VNEB将是伦敦市中心“版图的最后一块”。
这一雄心勃勃的开发计划占地227公顷，几乎可以容纳300个足球场。有超过42个相互连接的开发用地，总价值约为150亿英镑，相当于2012年伦敦奥运会总预算的一半。
一旦项目落成，九榆树镇将为居民提供约2万套新住宅，其人口数量将相当于英国一个大城镇。不仅如此，重建还将带动就业，当时的预测认为，到2022年重建项目将分阶段创造2.2万个建筑岗位和2.5万个新的永久职位。
此外，政府还将沿泰晤士河开辟占地 11 英亩的公共空间，大大提升了区域的宜居性。为提升交通便利性，伦敦地铁北线（Northern Line）也将在此新增Nine Elms和Battersea Power Station两个站点。
如今，随着重建工程的进行，九榆树也迎来了翻天覆地的变化……
根据伦敦规划的数据，迄今为止九榆树地区已有1万套房屋交付，新的企业、商业在不断入驻，咖啡馆、餐馆、酒吧如雨后春笋一般涌现。
2018年，美国政府已经入驻九榆树的新使馆。该使馆由费城建筑设计团队Kieran Timberlake设计，耗时4年完工，共12层，占地518,000平方英尺，总计耗资7.5亿英镑，是全世界造价最贵的使馆建筑！
2021年 9月，伦敦地铁北线延伸段完工，Nine Elms和Battersea Power Station两个站点正式投入运营，将九榆树和伦敦市中心的车程缩短至仅十几分钟。
2022年底，当地最具标志性的建筑——巴特西发电站（Battersea Power Station）终于正式改造完工！原有的发电站被改造成了购物中心，已经有多个品牌入驻。巨大的烟囱被保留和修复，并变成了观光电梯，为人们观察伦敦提供了一个新的视角。
2016年9月，苹果公司宣布将在巴特西租用占地约50万平方英尺的新办公空间，并计划在2021年将7个办公地点的1,400名伦敦员工迁往巴特西，作为其在伦敦的新总部。2023年6月，苹果在巴特西发电站的商店正式开业。
当地另一大地标新科文特花园市场（New Covent Garden Market）也换上了新面貌，该市场是英国最大的水果、蔬菜和鲜花批发市场。占地57英亩，拥有约 200 家水果、蔬菜和鲜花公司。预计全部重建工作将于2026年完工，未来将为区域带来新的活力。
九榆树也不乏新鲜和趣味，这里有横跨两个住宅楼的空中泳池，也有明星建筑师弗兰克·盖里（Frank Gehry）在英国的首座住宅建筑展望广场（Prospect Place），还有各式各样的活动和来自世界各地的人。
在九榆树不断变化之际，这一区域渐渐成为了伦敦最受欢迎的超现代住宅区。世界顶级的河景、便利的交通、充足的绿地和各类公共设施，吸引着人们的目光，也满足了人们对精英生活的想象。
很多业内机构则认为，九榆树将是近年来伦敦最热门的房地产投资地点之一，原因就在于这里蓬勃发展的租赁市场。
有数据显示，这片新兴河滨社区的租金已经超过了伦敦核心地段的黄金区域。
根据CBRE的研究，九榆树内的房租水平要求租客年收入至少是月租金的30倍。例如，支付每月4,000英镑租金的租户需要年收入至少12万英镑。
而且，九榆树内高层住宅如57 层的River Park Tower的平均租金收益率可达到5.1%，高于骑士桥和贝尔格莱维亚等黄金地段的4%。
九榆树的租户群体也相对年轻，早期批评者曾将九榆树称为“鬼城”，认为其主要吸引海外投资者。然而，根据Strutt & Parker的数据，目前37%的居民为25至34岁的年轻专业人士，15%的家庭为年轻家庭。
年轻人之所以被吸引至此，则是因为九榆树的生活非常便利，也更适合快节奏的现代化生活。据悉，该地区几乎所有住宅与公共交通站点的距离都不到200米，并且99.6%的家庭享有超高速宽带，大大高于英国55%的平均水平。
当然，住在九榆树肯定不便宜。根据Rightmove的数据，当地公寓的平均售价现在为879,951 英镑，而整个巴特西的平均售价为729,103英镑。但好消息是，由于近两年来经济大环境的变化，买家相比以往可以获得更高幅度的折扣，据Rightmove的数据，一些买家在去年甚至获得了高达34%的折扣。
高租金和高折扣将为投资者提供良好的机会。业内人士James Swain：“九榆树绝对不是一座‘鬼城’。靠近伦敦市中心的位置，各式各样的活动、、精致的零售和餐饮设施将吸引一群注重生活品质和需要便捷性的年轻富裕人群。到2030年，九榆树将成为伦敦的新生活热点和商业中心之一，这个‘糟糕’的位置可能只会证明批评者是错误的。”
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Ref:
https://www.raconteur.net/design-innovation/nine-elms-how-to-deliver-a-mega-project
https://www.wandsworth.gov.uk/what-will-nine-elms-on-the-south-bank-offer
https://www.buyassociationgroup.com/en-us/news/nine-elms-property-invest/
